（图片来源：全景视觉）

经济观察报 见习记者 刘伟 3月31日下午3时左右，一场名为“开心麻花”的喜剧表演，在北京石景山区卓越万科翡翠山晓的售楼处举行。在台下坐着的观众，是这个限竞房项目开盘半年以来，成功签约的100多位业主。

积累这百名业主并不容易。北京市住建委信息显示，卓越万科翡翠山晓项目，2018年10月1日取得预售许可证，一期批准销售套数为968套，截至目前签约 275套，去化率为28.4%。

据卓越万科翡翠山晓一位销售人员介绍，在刚刚过去的3月，该项目销售达5.5亿元。3月30日，万科另一个限竞房项目翡翠云图的销售人员告诉经济观察报，3月19日开盘当天，该项目一期洋房产品就已售罄，并完成了全部签约。

2018年四季度以来，全国楼市开始逐步进行下行通道。此后部分城市逐步对原有限价、限贷和按揭贷款利率做出调整。3月下旬，包括北京在内的一二线城市楼市开始出现复苏迹象。

成交渐好

中原地产研究中心统计数据显示，截至2019年3月初，北京累计入市的限竞房合计41个项目，提供的住宅套数为2.65万套，截止目前网签率仅25%左右。

远洋五里春秋项目位于石景山五里坨，目前在售为90平方米的三居和132平方米的四居两种户型，单价为4.8万元/平方米—5.1万元/平方米。

时值中午，仍有不少购房者涌进售楼处看房。“我是从海淀区过来的，计划把之前的‘老破小’卖掉，在这里买一套，虽然离市中心较远，但是住着舒服。”一位购房者对记者说，他年前还一直在观望市场，现在觉得是时候出手了。

项目的一位置业顾问透露，从去年四季度以来，成交量一直较差。“主要是因为限购。”她表示，项目2018年10月份开盘，正好赶上市场下行，很多首套房的购买者手头资金不充足，筹措资金周期较长；对于二套的购房者来说，首付需要交纳80%首付，一次几百万元的投入让很多购房者望而却步。

五里坨附近另一个限竞房项目绿城西府海棠，正在销售90平方米的三居和135平方米的四居。一期项目所剩房源不多，已经开始销售第二期。“项目3月份后成交量有所回暖，给我们增加了不少信心。”一位销售人员表示。

根据中原地产研究中心的统计数据，2019年3月北京新建商品住宅成交额达到165.6亿元，环比增加100%，同比增加210%。3月份最后一周，北京新房网签量为3045套，为3月第一周的四倍。

二手房方面，3月份最后一周北京二手房网签量为4444套，3月份第一周网签量只有3095套，复苏迹象较为明显。不过，从同比角度来看，增幅并不明显，部分周成交量少于2018年同期水平。

加速去化

在房地产市场有所回暖的情况下，开发商也主动加快项目去化。

卓越万科翡翠山晓项目一共分为三期，限定的销售均价为5.2万元/平方米，最高销售单价不得超过5.46万元/平方米。目前在售的一期均价为5万元/平方米，低于平均备案价格。

项目销售人员表示，虽然一期项目售价低于限价，但二期销售均价为5.2万元/平方米，三期售价为5.4万元/平方米，整体销售价格并没有低于备案价。通过这一策略，项目前期以低价吸引购房者。

该销售坦言降价销售属无奈之举，“我经常参加项目财务测算会议，发现项目不仅难以盈利，甚至还可能会亏损。”

上述销售表示，该项目是万科进入石景山区的首个项目，总货值约180亿元，其中拿地成本占比70%，尽快回款是整个营销部门正在努力的方向。

虽然平均售价低于备案价，而且项目实际销售中还有一定折扣。上述销售人员用7号楼4层一套88.48平方米户型计算了优惠折扣。该套房总价为458.58万元，购房者可以参加7万抵15万元的活动；在签订合同后，7天内缴纳首付的20%—40%，可以再享受1%的优惠。最终成交价为445.99万元。

翡翠山晓项目的一位杨姓业主表示，他购入14栋第1单元2层201号，建筑面积为88.91平方米，成交价为412.9万元，按照套比上述房源每平方米便宜4634元。

中国房地产协会秘书长顾云昌对经济观察报记者表示，政府对限竞房的价格只限制了最高售价，在此之下，开发商可以根据市场的实际情况调整价格。限竞房本身的利润不多，赶上最近北京的房产市场迎来回暖，市场是最敏感的，很多房地产商就趁这一段时间，加快项目回款的速度，以求缩短去化周期，但同时利润也就更少了。