刚刚过去的一年，是中国房地产调控政策密集发布的一年。从“房住不炒”呼吁到“7.31政治局会议要求遏制房价上涨”，从房产税改革到各地限购加码，地产行业快速扩张的时代正在逐步终结，多数房企开始探索行业转型之路。

作为老牌房地产巨头，合生创展集团有限公司（下称“合生创展”，00754.HK）凭借多元布局与精品战略的加持，2018年销售总额大幅增长62.28%至149.75亿元，在行业寒冬之时爆发出了强大的企业生命力。

4月15日，国际知名评级机构标准普尔上调合生创展信用评级至B，评级展望为稳定，指出合生创展合约销售在2019年大幅上升可期，并对集团业务表现的持续改善，以及未来12至18个月杠杆比率保持稳定的预期。

稳健经营 逆势突围

合生创展于1992年成立于香港，二十七年来以高品质、高规格、高定位的精品战略在全国成功开发近百个项目，累计开发面积超过3000万平方米，是国内综合实力领先的房地产发展企业之一。

近年来，我国房地产市场规模不断扩张，国内头部企业的经营体量也在持续壮大，高杠杆冲击高业绩成为房企们争相追逐的目标。在高利润诱惑下，合生创展却始终坚持稳健经营模式，并没有为市场上冲击规模的呐喊声所动摇。

这种呐喊在2018年戛然而止。随着房地产调控政策的陆续出台，盲目追求规模的房企也暴露出日益严重的“高负债”等问题。一时间，被切断诸多融资渠道的房地产企业纷纷“受挫”，行业逐步进入寒冬。

在市场低迷之时，合生创展却一举实现了逆势突围。4月17日，合生创展公布2018年年报，显示集团在2018年销售及预售合约出售的物业总额达到149.75亿元，较上年同期大幅增长约62.28%，增幅领跑整个行业。

按区域来看，合生创展广东合约销售额共计51.29亿元，占集团合约销售总额的34%；北京及天津的合约销售额24.45亿元，在集团占比16%；上海合约销售额74.01亿元，集团占比近50%。

相较于高歌猛进的销售总额，合生创展的营收仍然保持平稳。根据年报，集团2018年获得营业额约132.94亿港元（约113.73亿元人民币），同比减少约3.83%。

但需要注意的是，虽然集团营业额有所下降，核心利润却从2017年的19.97亿港元上升至2018年的23.03亿港元，涨幅达到15.32%；毛利从2017年的50.85亿港元上升至今年的65.28亿港元，增幅达28.38%。

合生创展表示，集团始终注重审慎的财务管理，保持着稳健的经营表现与领先于行业的盈利水平，因此在产品开发领域，不会过度追求规模和速度，而是紧紧围绕着城市的优质资产进行精耕细作。

值得一提的是，在房企“抢地”进入白热化阶段的当下，合生创展全年交付总建筑面积为46.66万平方米。截至2018年底，集团土地储备达2922万平方米，多数位于核心城市和区域。

克而瑞此前研究指出，合生创展的土地储备主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市，其中位于北上广的土地储备占半数以上。较为丰富的土地储备将成为该集团未来发展的保障与优势所在。

前瞻思维 多元布局

2018年，在政策调控和市场环境的倒逼下，我国房地产企业纷纷开始了密集转型。业内人士指出，房企选择转型大多采取内涵式和外延式相结合的方法，通过多元化布局将触角延伸至非地产领域。

相比多数房企“临阵磨枪”，合生创展的战略布局则表现出较强的前瞻性。作为国内较早尝试多元业务的企业，合生创展以地产开发为核心，在住宅开发、商业管理、产业投资和物业管理等泛地产领域进行资源整合优化，达到良性循环发展。

在住宅开发版块，合生创展搭建了“高端物业、高档住宅、精品大盘、都市湾区”四大住宅等产品线，满足业主不断升级的居住需求；同时以优质生活运营商的成熟经验，不断整合产业链上下游力量，实现产品的创新和迭代管理。

在商业管理版块，集团践行以投资回报为核心的经营模式，拥有70多个商业地产项目，管理近10个大型城市综合体，已建成运营的项目面积超过300万平米，涵盖城市综合体、购物中心、精品写字楼、酒店&高尔夫度假、产业园五大业务版块，超过80%的项目分布在北上广深等一线城市。

在产业投资版块，合生创展以房地产为核心，立足经济发展快速的国际化大都市，依靠丰厚的土地储备资源，向房地产上下游行业延伸形成行业链，对接优势资源，在全国形成点、线、面的发展模式，构建全景式企业生态圈。

在物业管理版块，集团打造了广东康景物业、合生活科技集团两家物业子公司。其中，广东康景物业具有国家物业管理一级资质，全国接管项目多达133个，管辖面积逾3000万平方米，在管理大型高档住宅、别墅项目方面拥有一整套成熟完善的专业管理经验。

同时，成立于2015年的合生活科技集团依托集团资源，以及广州康景物业的成熟物业服务体系，以“互联网+”思维精准切入用户、社区、家庭、商业、城市之间的服务场景，构建全新的科技服务平台，为万千用户提供更好的生活解决方案。“2018年，集团的租金收入同比增长69%，占比上升至17%，可见集团从集中住宅地产开发转向多元化地产开发的政策已见成效。”合生创展在年报中指出，预计2019年，中国房地产市场的整体发展将保持稳定，是促进房地产市场发展多元化发展的好时机。

“优质生活，完美体现”

随着我国城市化进程的加速，“城市群”的概念正在被越来越多的业内外人士提及，吸引着国内房地产企业参与到核心城市辐射经济圈的建设中，逐步从“开发商”转为“生活服务商”，满足市场环境与消费升级的大势。

一直以来，合生创展秉承“优质生活，完美体现”的宗旨，将国际级居住理念引入中国，以提升中国城市人居标准为目标，以提升城市生活方式与人居品质为己任，通过优质的产品和配套运营、高品质的物业服务，推进城市生活不断升级。“建筑的实质是空间，空间的本质是为人服务。”合生创展对此阐释道，集团从筑美理想人居维度出发，将空间、人和生活融为一体，不仅充分考量人与建筑的每一个细节，而且全方位整合核心资源，因地制宜铸造精品，创新城市运营模式。

在此宗旨下，集团在2018年11月携手安缦度假酒店创始人 AdrianZecha，集结双方在全球范围内的优质资源，共同推动生活方式品牌MAH?在北京合生?霄云路8号新区内落地。这也是该项目继美国加州纳帕、欧洲摩纳哥等核心城市后，在中国境内的首次落地。

2019年，合生创展在原来的品牌理念基础上，确定了“让优质生活进一步升级”的目标，并将全年定义为UP品牌升级年。今年，集团将突出核心概念“优”，聚焦产品、配套、服务、生活方式四个维度，打造优质人居、优悦体验、优智服务、优乐共享四大价值，从而形成全维度闭合服务链体系。“我们不单做地产开发商，更是全产业链优质生活运营商，未来更要转型高端生活方式的服务商与供应商，为客户提升资产运营价值的同时，也为其创造生活体验的多维价值。”合生创展相关人士表示。

如果说多元布局是合生创展业务版图的横向拓展，那么对项目品质的悉心打磨则是其品牌内核的纵向延伸。正是业务与品牌的双向合力，推动着集团在地产行业变革之际逆势而上，稳步前行。

站在变革的风口之上，合生创展表示，未来将立足经济快速发展的国际化大都市，形成“对接世界、影响中国”的发展态势。同时，集团将配合国家战略，一方面积极推动京津冀、长三角及粤港澳大湾区改善型及刚需型住宅产品的开发及去货，另一方面将在上述地区寻找具有经济持续增长及人口持续净流入的城市，并以谨慎的态度购入地块，以丰富的土地储备，供未来发展之用。