（图片来源：全景视觉）

郭增利/文 购物中心的复合性和兼容性都很强。复合性主要表现在购物中心同时具有地产、商业、金融和社会四大产品属性；它以商业空间为载体，通过赋予其零售经营和社会服务功能，推动租户业绩持续增长，进而实现购物中心资产价值的稳健上升。兼容性则体现在购物中心通过资产管理和资产运营主线将房地产开发、零售业经营、不动产管理紧密联系在一起，建立了相互依赖和相互影响的共生关系。

基于上述原因并结合当前市场实际，我们发现在不同角度下提炼购物中心的主要特点，结论往往会有很大不同。站在零售经营视角，购物中心强调管理能力与经营效率；于房地产视角，购物中心更看重地产收益与物业规模。这是国内购物中心领域最常见的两种解读方式。

相对而言，站在追求投资增值和资产增值的资本方视角，中国购物中心还处于“有心无力”的状态。由于退出机制的缺乏，购物中心投资和资产证券化一直无法形成闭环。可以说，从地产商长期主导到如今商业运营逐渐突出，购物中心的发展模式并没有发生本质上的变化，以致到现在购物中心的标准语言依然难以统一。“投融管退”属资产管理范畴，而非商业管理；购物中心的真正意义在于资产经营，资产管理才是购物中心最重要的通用语言。资产管理与地产开发有关，也与商业管理相联系；资产管理双向连接地产和商业，这是购物中心所有资产经营活动的核心。从投资者以一定数量的资金投入到一定周期后的资产增值，地产建设和零售经营都只是其中不可或缺的环节，而非资产经营活动的表现成果。地产商精熟的杠杆操作并不足以支撑购物中心获得持久的资本性收益。

总之，强地产和强零售思维都无法真正达成购物中心的终极目标，强资产模式才是购物中心的发展基石。金融配套政策至今依然滞后，必然使购物中心的建设运营继续受到抑制，这也是目前资产管理面临的最大挑战。

一、购物中心的专业逻辑是资产经营活动，商业管理只是其中一个环节。

资产管理是对购物中心投入和产出进行的全面管控，指向目标是投资行为，并非直接对应特定物业。商业管理和资产管理之间本不存在转化关系，两者始终是上下游的协作链条。它们之间有三个主要连接点，激活这些连接点是实现更好的商业管理效果和更好的资产经营成果的关键选项。三个连接点分别是物业空间、承载内容，还有一个是空间和内容对应的价值成长性。人的服务，包括消费者和租户，是商业管理的直接对象，租户服务和消费者服务能力决定商业管理的好坏优劣。对商业管理的评价主要集中在招商运营能力上，而对资产管理的评价则主要着眼于资产规模、资产结构和资产经营效率。

二、定位规划招商运营和与时俱进的调整是商业管理的中心工作，其核心在于管理者必须通过对消费变化的精准捕捉，动态提供市场最需要的商品和服务；在商业管理中充分考虑资产经营相关要素，是优化商业管理的战略方向。

从资产经营角度看，商业管理应力求让购物中心所服务的商圈人口保持较强的消费黏性和生活联系，不断提高消费吸引力和消费频率，以使商业经营活动更加稳定与持久。定位和规划是实现购物中心资产长期稳健经营的先决条件，也是购物中心保值增值的基本保证。租户组合作为招商运营的核心内容，既是促进购物中心活力经营的推动力量，同时也是购物中心价值提升的主要依托；与此同时，商业管理公司还可以通过创造性的品牌组合以及创新的运营方式，激发商圈更多的潜在消费，提振商圈更强的增长动力。

三、构建中国购物中心资产管理系统的突破点在于加快升级商业管理业务、强化资产经营能力。

盘活存量资产是目前中国购物中心行业的首要任务，其中既包括项目的调整改良，也包括对商业物业的无效供给进行复建改造。在“投融管改退”模式中，“改”的部分正在成为商业管理公司新的工作重点。经过多年快速发展，同业竞争和异业跨界都在深刻影响中国购物中心的行业格局和项目命运。从资产管理出发，进行存量物业的改造挖潜是商业管理公司和资产管理公司的共同目标。从市场实际表现看，优秀商业管理公司对存量商业的深度介入，正在让商业管理和资产管理走向共同标准，购物中心估值体系也顺势成为其遵循的基本法则。出色的商业管理和优秀的资产管理协同一致，有助于购物中心创造更高的资产价值。

中国购物中心已经从规模竞争进入到质量比拼，未来更将展开资产经营能力的全面较量。从目前已上市的购物中心“准资产管理公司”的发展轨迹看，他们已率先升级为进化版的商业管理公司，并且具备了资产管理和资产经营公司的业务框架与雏形。商业管理成为资产管理的前置基础，资产管理也跃进为商业管理的关键目标。创新商业管理、深化资产经营、培养双料人才、优化资产配置结构、提高资产运营质量和经营效率将持续推动资产管理成为购物中心发展主流趋势。

理论上讲，受制于金融政策制约，在中国购物中心行业建立资产管理系统还需较长过程。在商业管理中导入资产管理手段和工具，无疑可以加快和缩短这个进程。以物业估值为纽带，加快商业管理的进化并与资产管理相关专业实现并轨融合，不仅有助于释放商业管理、物业管理和资产管理的多重价值，也可以更好地促进购物中心的资产保值与价值增值。

（作者为中联购物中心发展委员会主任）