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太平洋证券杨晓:房地产厚尾现象会拉长经济周期

汪文琪2019-05-10 15:32

(图片来源:全景视觉)

经济观察网  实习记者  汪文琪 2015-2018年,房地产周期具有“各线城市分化”的特殊性,主要表现为一二线城市和非一二线城市分化。非一二线城市房地产销售厚尾导致整体房地产销售厚尾现象严重,同时,房屋新开工脱离销售下行趋势,逆势上行。

太平洋证券分析师杨晓根据本轮周期的演进规律,对未来各线城市的房地产销售和投资做出预测。

杨晓认为,在房地产销售方面,一二线城市和其他城市的分界点出现在2016年4月。2016年4月,其他城市拉动力开始大幅赶超一二线城市,之后二者开始分化,一二线城市拉动力下降,其他城市拉动力保持高位。2017年5月之后,一二线城市拉动力转负,至2018年末,全国房地产销售主要由其他城市拉动。

2008年至今,中国在房地产业有过两次政策刺激,第一次为2008年次贷危机后,第二次为 2015-2016年去库存和棚改货币化。去库存和棚改货币化主要在非一二线城市,因此这些城市房地产销售出现明显厚尾现象。

杨晓表示,一二线城市房地产销售增速于2016年4月达到高点44%,2018年4月降至低点-5%,时长24个月左右,符合历史规律。其他城市则因为政策驱动,厚尾现象严重。因为其他城市在销售和投资中的占比较大,因此整体房地产销售和投资被非一二线城市带动。

杨晓分别按照历史规律和现实特殊情况,对一二线城市及其他城市的房地产业未来趋势进行推算。杨晓预测,2019年将是一二线城市房地产销售的上行期。“假设一二线城市房地产销售增速在低点后的16个月-18个月达到新高点,参照2015年和2016年的走势,一二线城市房地产销售增速新高点则为2019年8月-10月。”杨晓说。

非一二线城市房地产销售增速于2016年4月达到高点之后,由于棚改政策推动,2017年4月出现又一高点。杨晓分析,根据房地产下行规律,2019年非一二线城市房地产销售可能仍将下行,相对中性的预测为在2019年四季度出现低点。

房地产投资方面,一二线和其他城市投资分化出现在2017年3月,至2018年底,差距进一步拉大。2017年3月,一二线和其他城市房地产投资占比分别为48%和52%,2018年12月,这两个数据则变为44%和56%。杨晓认为,两者分化主要原因在于非一二线城市投资后期发力。“2017年3月一二线和其他城市房地产投资对整体房地产投资的拉动力分别为3.8%和5.3%,2018年12月这两个数据为2.45%和7.1%。”在拉动力上,一二线城市的房地产投资出现明显明显变化,2017年之前其拉动整体房地产投资一半左右,但是2018年只拉动房地产整体投资增速的25%。

杨晓表示,按照房地产销售-拿地-新开工-投资/施工-竣工的传导链条来看,房地产销售厚尾现象必然带来房地产投资的厚尾现象,也即拐点延后。考虑到房地产周期和经济周期的同步性,房地产厚尾现象必然也会拉长经济周期。

杨晓提出,在房地产投资增速方面,一二线城市按照历史规律发展,2019年可能将拐点上行。一二线城市房地产投资增速2017年4月达到高点8.8%,新低点或在2019年6月-8月出现;而其他城市房地产投资增速于2018年3月达到高点之后,2019年可能仍处于下行期。杨晓预测,2019年一二线房地产投资增速为6%-8%,非一二线城市房地产投资增速为0%-5%。根据数据,房地产整体投资增速为2.68%-6.30%左右。