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经济观察网  实习记者  汪文琪 2015-2018年，房地产周期具有“各线城市分化”的特殊性，主要表现为一二线城市和非一二线城市分化。非一二线城市房地产销售厚尾导致整体房地产销售厚尾现象严重，同时，房屋新开工脱离销售下行趋势，逆势上行。

太平洋证券分析师杨晓根据本轮周期的演进规律，对未来各线城市的房地产销售和投资做出预测。

杨晓认为，在房地产销售方面，一二线城市和其他城市的分界点出现在2016年4月。2016年4月，其他城市拉动力开始大幅赶超一二线城市，之后二者开始分化，一二线城市拉动力下降，其他城市拉动力保持高位。2017年5月之后，一二线城市拉动力转负，至2018年末，全国房地产销售主要由其他城市拉动。

2008年至今，中国在房地产业有过两次政策刺激，第一次为2008年次贷危机后，第二次为 2015-2016年去库存和棚改货币化。去库存和棚改货币化主要在非一二线城市，因此这些城市房地产销售出现明显厚尾现象。

杨晓表示，一二线城市房地产销售增速于2016年4月达到高点44%，2018年4月降至低点-5%，时长24个月左右，符合历史规律。其他城市则因为政策驱动，厚尾现象严重。因为其他城市在销售和投资中的占比较大，因此整体房地产销售和投资被非一二线城市带动。

杨晓分别按照历史规律和现实特殊情况，对一二线城市及其他城市的房地产业未来趋势进行推算。杨晓预测，2019年将是一二线城市房地产销售的上行期。“假设一二线城市房地产销售增速在低点后的16个月-18个月达到新高点，参照2015年和2016年的走势，一二线城市房地产销售增速新高点则为2019年8月-10月。”杨晓说。

非一二线城市房地产销售增速于2016年4月达到高点之后，由于棚改政策推动，2017年4月出现又一高点。杨晓分析，根据房地产下行规律，2019年非一二线城市房地产销售可能仍将下行，相对中性的预测为在2019年四季度出现低点。

房地产投资方面，一二线和其他城市投资分化出现在2017年3月，至2018年底，差距进一步拉大。2017年3月，一二线和其他城市房地产投资占比分别为48%和52%，2018年12月，这两个数据则变为44%和56%。杨晓认为，两者分化主要原因在于非一二线城市投资后期发力。“2017年3月一二线和其他城市房地产投资对整体房地产投资的拉动力分别为3.8%和5.3%，2018年12月这两个数据为2.45%和7.1%。”在拉动力上，一二线城市的房地产投资出现明显明显变化，2017年之前其拉动整体房地产投资一半左右，但是2018年只拉动房地产整体投资增速的25%。

杨晓表示，按照房地产销售-拿地-新开工-投资/施工-竣工的传导链条来看，房地产销售厚尾现象必然带来房地产投资的厚尾现象，也即拐点延后。考虑到房地产周期和经济周期的同步性，房地产厚尾现象必然也会拉长经济周期。

杨晓提出，在房地产投资增速方面，一二线城市按照历史规律发展，2019年可能将拐点上行。一二线城市房地产投资增速2017年4月达到高点8.8%，新低点或在2019年6月-8月出现；而其他城市房地产投资增速于2018年3月达到高点之后，2019年可能仍处于下行期。杨晓预测，2019年一二线房地产投资增速为6%-8%，非一二线城市房地产投资增速为0%-5%。根据数据，房地产整体投资增速为2.68%-6.30%左右。