2018年6月5日，在由经济观察报社主办的第十五届（2018）中国蓝筹地产年会上，全国人大代表、清华大学社会科学院学术委员会副主任蔡继明表示，现行土地制度是制约中国城市化和乡村振兴战略的主要障碍，改革土地制度问题是根本。

首先，看一下房地产，房地产十年九调，越调越高，根本原因是什么？主要是只控制需求而没有增加有效供给，而有效供给之所以不能增加，不是建方没有能力，而是政府控制了土地，大量的建设用地又用于招商引资，只用少数土地招拍挂搞房地产开发，这必然会造成房价上升。

其次，再看一下土地资源配置，改革开放40年来，人口从中西部大规模向东部迁徙，每年几千万，但土地资源配置却在向西部倾斜，百分之六七十城市新增建设用地配给中西部，大量人口集聚的东部地区新增建设用地反而在减少，这必然导致东部一二线城市房价上涨，中西部出现严重库存，甚至出现大量的空城、鬼城。

十三五期间北上广深提出控制人口总规模、500万以上大城市要严格控制建设用地增加，同时一系列限制性措施也出来了。有人说农民不愿意进城，农民为什么不愿意进城？人们有追求美好生活的愿望，城市使生活更美好，农民为什么不愿意进城？是因为政策似乎并不欢迎农民进城，你可以进城但不能落户，你可以迁徙但不能定居。

所以我国城市化率以2015年作为一个标准，在1996到2015达到最高值的时候再逐年下降。这不是一个好现象，中国工业化还没有完成，中国的城市化应该加速发展时期，出现这种情况会严重阻碍我们实现发展目标的进程。

多年来我们一直在限制特大城市、超大城市的人口规模，但是从世界经济发展的规律来看，从中国改革开放40年的实践来看，人口在向大城市、特大城市集聚，这是不可抗拒的普遍的规律，中国没有必要限制特大、超大城市。

影响我国城市化进程、影响乡村振兴战略的一个重要制度障碍就是现行的土地制度。近年来国家已经发布了很多推进土改的文件，这些都有助于推进我国土地制度变革，我自认为土地制度改革有几个原则必须坚持：

第一，构建城乡统一的集体建设用地市场，让市场在土地资源配置中同样起决定性作用。这个问题是有分歧的，中央提出要市场在资源配置中起决定性作用，但是有关部门马上出来解释，土地资源配置不能由市场来决定，那由什么来决定？由规划和用途管制来决定，而规划和用途管制实际上就是计划经济的思维。真正用途管制和规划是以尊重市场为前提。

第二，城乡建设用地或者任何土地都要做到同地、同权、同价，尤其是宅基地，我们注意到城市居民宅基地按照物权法具有完整用地物权，可以出租转让，但是农村宅基地只有使用权，没有收益权，不能出租，不能转让，不能抵押，目前流转也仅限于集体内部流转。

第三，国家只有出于公共利益的需要才能征收农民的土地，否则所有建设用地，城市建设需要的土地都应该由集体组织，自主入市，自主经营，没有理由，也没有宪法依据一定要征收为国有。

我们特别注意到土地管理法修改关于公共利益的设定。公共利益设定是非常重要的，但公共利益不能界定过宽。我们都说城市缺地，房价上升，实际上我们城市建设用地只有9万平方公里，农村集体建设用地是19万平方公里，大量农村集体建设用地闲置，19万平方公里集体建设用地70%以上是宅基地，随着大量农村人口进入城市，农村宅基地是闲置的，所以土地制度应该调整。

只要把农村闲置宅基地拿出1/3转变成城市建设用地，城市建设用地总量就会增加50%，那么地价就会下降，房价自然就会下降，房价下降，农民工进城落户最大的障碍就消除了。农村集体经营性建设用地要做动态调整，不能仅限于静态的原有乡镇企业用地。接下来只要符合规划，农地可以直接入市，为什么只有征收为国有才可以搞建设呢？所以土地管理法这一条也是要修改的。

特别强调要赋予农村宅基地完整的用益物权，农民最大财产就是土地，土地里最值钱的是宅基地，不让宅基地流转等于堵塞了农民获得财产最重要的途径。

宅基地完全用益物权化是当前改革开放、土地制度改革重要一环。有人说为什么农村就能到城里可以买房，但城市到农村买房就涉及到小产权房的问题，城镇居民为什么不能到农村买房呢？为什么不能到农村租地建房？这是使用权的买卖，不是土地所有权的买卖，是城乡融合发展，应该提倡。所以在未来的土地管理法以及物权法的修改当中，一定要赋予农村宅基地完整的用益物权。

土地承包也需要改革，三权分置之后，只有经营权能流转，承包权不能流转，意味着农村仍然是这一拨人的，即使进城仍然可以保留承包权，村落就变成封闭的集体经济组织。未来发展应该是农村居民进入了城市，就应该有一个机制退出承包地，外来农民就应该变成本地土地承包经营者，这样农村才能够真正的振兴起来。

土地管理法的修改其实还有一个上限就是宪法，宪法第十条规定城市的土地归国家所有，这条如果不修改任何集体土地入市都有违宪嫌疑，只有把城市土地所有制改成既可以国有也可以集体所有，那么集体经营性建设用地入市才有宪法的依据。所以土地管理法的修改一定要有一个顶层设计。

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时间：2019年06月5日（周三）

地点：北京·中国大饭店

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