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经济观察报 记者 陈博 20多秒结束一场土拍，提前十来天锁定挂牌土地的最终归属权，这是广东省东莞市土拍市场上最新出现的常态。

这座南国制造业之都，去年商住地块终止、流拍数量一度达到9宗，占全年土地挂牌量26%，创下近6年新高。近期迎来融创、中海、保利、首创置业等一众主流房企的重仓。

与东莞站上此轮土拍热潮高峰的还有杭州、苏州、武汉、合肥等，在3、4月间都乍现单日土地成交金额超过100亿元“盛景”。

伴随而来的是房企拿地态度从观望转向积极，中原地产研究中心统计数据，截至2019年5月20日，累计有31家企业拿地过百亿。而2018年同期只有24家企业。“融资放松了，手里有了钱，大家又对后市抱有乐观的愿望，确实也到了补仓的时间节点，很多房企都怕错过拿地时机。”一位闽系房企的投拓负责人说。

一位TOP20房企的执行副总裁告诉经济观察报，其中不乏有一些盲目跟风入场的房企。房企的判断可能过于乐观，期待大家冷静下来，今年房地产市场销售没可能火爆，房企都应该稍微稳健一点。

青睐二线

觊觎粤港澳大湾区的房地产开发商们，正在加码布局核心城市的土地市场，东莞成为这一波房企觊觎的“重镇”。自4月以来，东莞土拍市场掀起一场“提前锁定”、“秒拍”的热潮。

最激烈的一轮当属位于东莞市沙田镇福禄沙村的一宗商住用地，原定网上报价截止期限是5月16日。4月29日9：00接受报价伊始，11秒之内，在6家房企7轮竞价中达到10.23亿元的最高限价。达到最高限价后，接下来竞拍自持商业年限，融创中国每一秒出价1-3次，最终以“10.23亿元+自持40年”的封顶价将这一地块收入囊中，提前17天锁定了地块归属。

5月6日，首创置业在24秒内从6家房企中突围而出，提前16天锁定位于东莞市望牛墩镇望联村、赤滘村的一宗商住用地，完成在东莞土拍市场的首秀。

按照以往的节奏，房企通常集中在报价截止当天才开启竞价。但截至目前，东莞已经有4宗商住地块被保利等房企以封顶价提前数天锁定，竞拍速度最慢不超过9分钟。

东莞是这一轮土地市场升温潮的一个缩影。按照中国指数研究院的监测数据，今年1-4月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元，同比增长6%。仅4月份杭州的土地成交就将近380亿元，前4月累计土地成交总额达850亿元。武汉、天津、苏州等城市也跻身前五，这些城二线热点城市基本处于一线城市周边，承载着一线城市产业、人口外溢的功能。

以二线城市作为拿地重心，是当前房企不约而同的选择。上述TOP20房企的执行副总裁告诉经济观察报，从目前整体情况来看，二线城市之所以成为房企竞争的主战场，是由于一线城市的“五限”还没有取消，而三四五线城市的销售难有起色，二线城市调控相对更灵活。“房地产行业内还是有共识，国家政策利好、人口流入、交通轨道覆盖度高的区域，都是房企拿地时重点考虑的方向。比如东莞，正好处于粤港澳大湾区，区位优势明显。”一位分管投拓的深圳本土开发商高管说。

无论是政策调整，还是区位因素，直接指向是二线楼市成交回升，这也是此轮土地升温的直接“助推器”。中原战略研究中心的监测数据显示，4月东莞住宅成交面积约49.71万平方米，同比上涨16%。根据克而瑞监测数据，3月苏州市区13个开盘项目认购率达到84%，创最近半年来新高。

上述闽系房企的投拓负责人指出，如果房企都往二线城市聚焦涌进，这个市场接下来也不一定安全。

补仓土储

上述闽系房企投拓负责人所在的公司，2017-2018年上半年在土地市场上颇为积极，但从去年下半年开始，拿地步伐就逐渐放缓。“现在公司又开始对拿地提出要求了，总不能一直不拿地。”他表示。

上一轮土拍热潮要回溯到2016年，那是有史以来地王最密集的年份。按照正常的开发节奏，土地消化期一般2-3年。“上一轮土拍潮中，房企预期都很高，但这两年各种调控政策对房地产行业‘泼了一轮冷水’。”上述闽系房企投拓负责人说，直到现在，很多地王还未面市。“上一轮拿地较多的房企，现在还处于消化阶段；不过，对于大部分房企而言，今年确实到了一个适当补仓的时间点。”

拿地态度从观望转向积极，这是该闽系房企投拓负责人在土拍市场上观察到的现象。

2015年前后泰禾在深圳、杭州、佛山、厦门等城市不断拿下“地王”项目。但2016年起，泰禾暂缓公开拿地，将主要精力逐渐转向并购市场，2018年以来，泰禾更是大幅降低拿地规模。

在最近一场高管月度例会上，泰禾重新发出择机拿地的信号。泰禾的要求不拿溢价率较高的地块，主要聚焦在一线或环一线城市的小体量地块。

中原地产研究中心统计数据显示，房企在4月下半月抢地节奏越来越快。截至5月20日，累计有31家房企拿地超过100亿元，其中13家房企拿地超过200亿元。

对比头部房企，中大型房企是这一轮抢地的主角。权益拿地总价排行前十的房企中，包括融创中国、中海地产、绿地控股等在内的第二梯队房企占据“半壁江山”。今年前4个月，中海地产以338.8亿元代价拿下16幅地块。

中海地产也是东莞土拍市场上的“赢家”之一。4月17日，中海地产与26家房企经过62轮“鏖战”，以楼面价1.61万元/平方米摘下东莞万江区域的一宗商住用地，溢价高达75.79%。这是近几年东莞参与房企数目最多、竞争最激烈的地块之一。

“除了补仓，房企的这一波抢地，里面也存在一些恐慌心理，其他企业都在拿地，一些房企就判断现在是一个窗口期，也怕错过时机，所以蜂拥进场。”近期上述闽系房企投拓负责人的最大感受是，现在公开招拍挂市场的竞争相比去年激烈很多。很多地块的报名企业都达到10-20家，一些二线城市的热门区域，报名数量甚至达到30-40家。“而在去年，大部分地块的报名人数都在个位数。”

融资开闸

二线楼市成交回调让诸多房企对房地产前景做出颇为乐观的判断，叠加上补仓的意愿，踊跃拿地的动作频起。但这一切的背后，归根结底还是房企资金面的缓解。

上述TOP20房企的执行副总裁指出，今年1-3月份，各家房企的销售业绩不错，资金回笼比较及时。而且前4个月，房企的境内与境外融资相对更为宽松。

一位50强房企高管表示，2018年下半年尤其是四季度房地产市场遇冷，再加上融资渠道受阻，使得大量房企止步于土地市场。而今年以来，随着多个城市出台人才、户籍政策，“让开发商又看到了希望，再加上融资渠道改善了，手里钱多了，所以要把去年的土地缺口补起来。”

一家总部在上海的千亿房企负责财务副总裁表示，通常情况下，房地产三年为一个周期，2015年到2017年是一个周期，从2018年到2020年又是一个周期，“按照规律，明年会有一个高峰，通过人才户籍释放了一定需求，融资环境改善让企业手里钱多了，肯定要抓住这个窗口期拿地。”

同策研究院最新的统计数据显示，今年1-4月，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元；同比去年1-4月的2666.08亿元，上涨了20.46%。

“去年下半年，很多民营房企的资金压力特别大，到了去年年底，前5强民营房企的融资成本基本介于15%左右，更勿论50强以外房企的融资成本。但是今年春节过后，前5强房企的融资成本基本下降到8%-9%之间了。”一位深圳国有房企的副总裁透露。

融资的难易程度，影响着房企的拿地策略。中原地产首席分析师张大伟说，融资难时土地流标多，最近很多城市出现多宗之前流标土地成交的现象代表了融资缓解带来市场活跃度快速提升。

对于现金为王的房地产企业而言，资金是进行投资的首要指标。除却融资上的资金来源，后期地块入市销售金额也是主要来源之一。

相比2016年那一轮抢地热潮，一些急需补仓的企业正在采取更为务实的做法——降低拿地利润率。“如果还按照以前那么高的利润率测算，往往难以拿到地，但如果不拿地，就缺少持续销售的货量，调低一点利润率无非是少赚点钱。”前述闽系房企投拓负责人说，房企对土地的利润率通常限定在8%-10%之间，按照今年楼市的情况，达到10%的利润较为困难。

该闽系房企投拓负责人说，现在二线城市的土地成本几乎占据总成本的一半，建安成本也在增加。资金成本这么高，如果不快周转，不考虑现金流，利润还是会被土地沉淀成本“吃”掉。“所以，房企通常还要提前预判地块的供货周期、周转速度、现金流。”