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经济观察网 记者 宋笛 号称历史上最大的私有不动产交易计划最终在6月3日得到披露，全球私募巨头黑石集团计划斥资187亿美元，收购普洛斯（GLP）手中的美国工业仓库网络及债务，涉及的仓库总面积达到1.8亿平方英尺（约合1600多万平方米）以及超过80亿美元的债务。

这笔收购案的奇妙之处在于：四年前即2015年2月，普洛斯曾经以81亿美元的价格收购了美国的IndCor公司的工业不动产项目，IndCor本身即是黑石集团工业房地产投资平台，拥有营1.17亿平方英尺（约合1100多万平方米）的仓库、批发中心不动产。

接近普洛斯人士对经济观察网表示，此次黑石收购的普洛斯在美不动产主体即为2014年普洛斯对IndCor收购所得，此外还包括后续数年普洛斯数笔数亿元的投资收购，其总成本大约在90多亿美元。

这也意味着，经过一次历时四年的倒手，黑石以近两倍的价格将自己此前曾经打包出售的不动产再次买了回来，而普洛斯则获得了近百亿元的收益。

“史上最大的私有不动产交易”

按照黑石集团披露的信息显示，此次的交易由其旗下的两支基金共同完成，其中Blackstone Real Estate的机会型地产基金BREP策略将以134亿美元收购1.15亿平方英尺。此外，非上市房地产投资信托基金Blackstone Real Estate Income Trust(BREIT)将以53亿美元收购6400万平方英尺。

此次交易的价格普遍超出了行业人士此前的判断，物流专家、贯铄企业CEO赵小敏对经济观察网表示，此前普遍预测的交易价格在160亿美元左右，而实际成交的价格高出了近20亿美元。

2017年，普洛斯最后一年年报信息显示——在2018年年初普洛斯完成了私有化并退市——截止2017年年底，普洛斯在美拥有总计141亿美元资产，1.73亿平方英尺的仓库。

普洛斯在美国的资产主要来自于2014年的一次收购。

上述接近普洛斯人士对经济观察网表示，在2014年普洛斯引入一轮资本不久，即向各股东提交了一份总计超过80亿美元的收购意向书。“当时我们还挺惊讶的，因为这比收购案的金额很大”，该人士表示。

普洛斯收购的标的是美国IndCor公司，资料显示，IndCor公司隶属于黑石集团，该组建于2010年，在经过多笔收购后，IndCor在美国主要地区拥有并经营1. 17亿万平方英尺的工业房地产项目，包括仓库和批发中心等。此前黑石曾经寄望通过上市完成退出，但来自普洛斯的收购则提供了另外一个选择。

该笔交易最终在2015年完成，上述人士表示，在该笔收购案后普洛斯在美国又进行了数次小规模的收购和投资，最终形成了此次又重新卖给黑石的近1.8亿平方英尺不动产包。

“一进一出”的百亿生意

此次交易的完成意味着黑石集团以近两倍的价格将四年前出售的资产包重新购置了回来。

“这说明在2014、2019两个时间节点，普洛斯和黑石集团对于这一资产价值走向判断有了分歧”，上述人士表示。

上述人士看来，在长周期的宏观经济因素外，地产项目的价值很大程度取决于运营者的能力，诸如资本化能力、建设能力和运营能力，而普洛斯是一家在物流地产运营方面极具竞争力的企业，在各类垂直行业拥有丰富的经验，同样的地产项目在普洛斯的手中能够带来更多的价值。

“在四年后同样的资产包价格出现如此大幅度的增长和美国经济形势有关，但更重要的说明了普洛斯的地产运营能力”，上述人士表示。

那么在四年后，为何普洛斯和黑石又一次出现了价值走向判断的分歧？

赵小敏对经济观察网表示，如果仅仅从产业层面考量，其中很大一部分因素来自于普洛斯、黑石两家公司战略重点的变动。

“普洛斯在私有化战略体系有一些调整，一方面普洛斯将重心放在了亚太地区，一方面其财务思维也变得更浓了，出售在美资产可以让普洛斯的战略重心更加明确；而黑石近年对于物流地产的重视程度也在提高，一个迹象时黑石近年也在多次参与国内物流地产的投资”，赵小敏对经济观察网表示。