（图片来源：2019蓝筹地产年会）

经济观察网 记者 陈博 2019年6月5日，经济观察报社在北京中国大饭店主办第十六届（2019）蓝筹地产年会，众多高规格专家和房企高层汇聚一堂。东方证券首席经济学家邵宇表示，未来开发商只有这几个区域可以去：一线城市、大湾区、一体化发展的成渝、武汉、长江、沿京广线的中原、武汉，湖南、次级或特色的经济中心区域，以及地缘和能源的敏感区，其他的地方就不用考虑了，只能搞农业，农家乐，生态公园；特别看好的是一二线城市群及其周边的城镇。

以下为邵宇部分演讲内容节选：

中国经济怎样做能够赢得未来十年？实际上只需要看四件事情：市场需求在哪里，产量产能怎么释放出来，产生的福利分配结果怎样，怎样做相应的核心资产投资。

比如我们熟悉的城市化，原来城市化叫城市化的1.0或者说土地的城市化，这种城市化有非常多的后遗症，最大的后遗症是每年要创造一次春运。

大家知道，春运是这个星球上最大规模的哺乳动物迁徙。为什么那么多亿人每年都要来回倒腾，因为一线城市容纳不了我的肉体，而家乡容纳不了我的灵魂。中国的春运始于90年代初，大家涌到南方打工，产生的一个结果。

未来城市化要怎么做？大家提到深度城市化，这里面蕴含着非常多的东西。未来十年大家看好哪里？中国经济地理的新格局表现在：西部是能源和地缘中心，中部是加速、产业转移、新增长引擎的区域，东部则是减速，转向城市精细化运作。

开发商知道在一二线、三线、十七八线这些城市里，未来只有这几个区域可以去：一线城市、大湾区、一体化发展的成渝、武汉、长江、沿京广线的中原、湖南深圳、次级或特色的经济中心区域，还有地缘和能源的敏感区。其他的地方就不用考虑了，只能搞农业，农家乐，生态公园。

在目前发展基础上，未来可选择的财政货币的弹药，集中在城市群里，特别看好的是一二线城市群及其周边的城镇，这是我们的逻辑。

讲讲我比较熟悉的大湾区：长三角是一个湾区，往下走的杭州湾，往上走的通州湾，还有太湖的西岸，这是长三角一体化的示范区。这个核心区域的规划很快颁布下来，试验区的土地户籍公共服务将实现重大的突破，这里很多公共基础设施也会重新规划。我们的逻辑是要成立一个类似东京的城市群。从距离45公里的地方往市中心走，未来基础设施规划的是六到八线的交通线，这样才能把城市群拉开，周边有效布局。

上海的常住人口是2500万。在基础设施配套方面，正在完善浦东综合交通枢纽配套，，未来要填海完成七条跑道，六个航站楼，还有全球最大的集装箱装卸码头。

我对这个规划只有一个补充，就是在这个地方延伸出去的那一块海岛，强烈建议再放一排火箭发射架。以后中国人出差去太阳系，从这里走会比较方便一点。这个玩笑的点在于，这个交通枢纽未来服务的不是2500万人口，而是5000万甚至是更高的常住人口。人口设计和基础设施规划从来没有匹配过，如果不超前设计，等待的就是各种各样的城市病。

城市群关键要解决户籍，怎样让这些人真正的能够居住下来？理论上，在15年之内会有接近5亿人落户在城市群里面，但是有一个特别难受的问题在于，这些人的购买力远不如已经在城市群生活的4-5亿人。

举个例子，快递小哥是这些即将落户的5亿人口里面的典型一员，他有能力在城市买套房子吗？不行。只有通过40公里、50公里半径内慢慢的城市化进程，他才可能实现真正的居住梦想。

中国真正有购买力的人处于非常高的金字塔顶端，大部分人目前的收入分配不可能负担目前的住房状态。怎样使这些人真正居住下来？现在这个市场很大但是被平均了，未来可持续的需求如何形成？这里户籍无非是解决受教育问题，农村土地转让使用权就是首付的资本金，这些都要形成一个闭环，如果形不成闭环就是巨大的债务空洞，导致周边没有人去，或者变成比较破败的城乡结合部，而这些在城市发展过程中，会有更多的风险。