（图片来源：全景视觉）

经济观察报 张雅楠/文 上海北外滩双子塔的50层，黄浦江一线江景尽收眼底，这个视野，价值128亿元。

2018年11月，凯德集团收购了上海北外滩滨江核心区域的星港国际中心项目，创下大宗交易史上单笔金额最高纪录，对照世邦魏理仕的数据，2018年，外资在中国大宗商业地产的投资总额超过850亿元，凯德这一笔就占了1/7多。

除此之外，凯德还有其他大宗交易，包括以84亿元卖出20个购物中心，以28亿元收购上海浦发大厦70%面积；以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞等。

2018年，凯德在中国的投资额为史上最高，2019年持续加码，与此同时，黑石、基汇、领展、吉宝等外资基金皆有重磅斩获。

对2018年以来的商业地产大宗交易市场，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵总结了三个新特点：首先，新资本进入中国，2018年一些外资机构的名字首次出现在中国投资市场，这证明了中国对全球资本的吸引力在不断上升；

其次，出现了更多的联合投资，包括北京近期被收购的鼎好、东二环合生大厦等项目均是两个以上的投资机构联合投资收购；

第三，LP直投，一些传统LP例如安联保险，之前都是投资到基金层面，但去年以来，他们也越来越活跃地参与项目的直接投资，直接收购项目。

市场交易活跃，凯德总裁兼中国首席执行官罗臻毓笑说，一连串交易把凯德集团（中国）首席投资官潘子翔累瘦了好几圈，理想状态下，这些收购分散在两三年里比较合理，但看到好东西，好价格，业主又肯出售，无法错失良机。

投资就像一场狩猎，最佳时机转瞬即逝。

潘子翔说，2016年到2017年末、2018年初就是窗口期。他解释，2013年到2015年，很多开发商高溢价拿地，凯德选择了谨慎，2016年到2017年末、2018年初，很多（高溢价拿地）项目面临一定的困难，政府也出台了一些稳定房地产的政策，对某些开发商来说是有压力的，所以市场浮现了很多很好的项目，凯德恰好做好准备把资源整合，以敏捷的方式拿下这些项目。

大宗交易的谈判动辄持续半年，加之凯德的外资身份，2018年底和2019年初集中曝出的重量级投资极其考验资源整合能力和效率，而凯德最重要的能力便是其资本能力，投资背后皆有基金安排。

罗臻毓称，2017年收购的上海国正中心和2019年收购的浦发大厦将会先后放入一个亚洲办公楼基金凯德亚洲合伙基金1里，这体现凯德的一个重要的运行模式，不只是投资方、发展商，也是基金管理者和资产管理者，这一连贯的收购、装进基金、楼宇更新都是战略布局的一部分。

从中长期的角度，潘子翔表示，凯德在中国百分之七八十的资产都是长期持有、放眼未来的，新加坡和中国是凯德最核心的两个市场，凯德在中国已经25年，对中国充满信心。

即便如此，在区域战略和产品战略上，凯德依然经历了漫长的选择。2018年出售给印力的20家购物中心，分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市，除了一个在北京外，其他均位于三线城市，尽管它们仍有不错的收益回报，但对凯德来说，已不是价值最大化的选择，从最近一系列投资看，凯德中国的发展围绕着北京、上海、广州、成都、武汉五个核心城市群进行，且综合体战略意图明显，这也是最能发挥凯德在商业领域资源势能的产品策略。

潘子翔介绍，从投资的角度，来福士（凯德旗下最高标准的城市综合体）资产包表现很好，凯德在中国最早投资的五个来福士装在来福士开发基金里，十年之后，整个资产包的价值是募集基金的三倍以上。