（图片来源：全景视觉）

江浩/文 伴随着国力的持续增强，中国正前所未有地走进世界舞台中心，如何谋求全球城市体系中更高层次的定位与影响力，成为中国中心城市面临的新课题。经过数十年的高速现代化，我们的城市开始迈入追求功能品质和美好生活的新阶段，从追求城市外沿的大规模扩张，转向城市建成区的总体提质升级。探索实践全球卓越城市发展规划的新趋势新理念，更有助于保障新阶段的高质量发展，从中央商务区转向中央活动区的发展思路进入我们的视野。

城市核心区要建成中央活动区

经济全球化让中央商务区(CBD)成为过去近百年全球城市的发展重点，但城市新趋势和CBD发展中的诸多困扰，催生中央活动区(CAZ)成为全球城市发展新理念。

中央商务区（CBD）是1923年美国城市社会学家伯吉斯提出的概念，位于城市中心区，强调经济和商业功能的高度集聚，重点发展金融、商贸、商务、会展、咨询等高端服务业。CBD的出现和蓬勃发展是经济全球化的必然产物，其中隐含3个主要原因。一是经济控制力的转移，从控制生产基地转为控制资本、技术、管理，即通过现代服务业来控制全球经济，包括以金融为代表的资源控制力，以总部为代表的决策控制力，以咨询等为代表的决策影响力等，这类机构需要布局于中心城市核心区。二是产业集聚效应，金融、商务等对高能级的人才需求更大，此类人群存在大量交互性和集聚性的特点，从而带来产业在核心区的高度空间集聚。三是经济全球化效应，推动全球中心城市从区域性经济控制力升级为全球性经济控制力，掌控更大范围的经济要素，必然带来空间经济价值的进一步提升，从而催生高土地价值和高开发密度办公空间。

CBD普遍存在3大特点，首先是核心区位，昂贵的土地价值对应高密度开发，保障开发的经济效应；其次是经济统领型产业，如金融、高端商务、高端商业等，保障区域经济控制力；最后是高能级基础设施，保障高密度人流进出和活动的交通设施，以及高附加值服务业所需的环境品质。改革开放的数十年，是中国城市加速现代化的时期，在此背景下，中心城市在城市核心区建设CBD成为主导型发展思路。

历经近百年发展，全球城市在CBD建设发展中暴露出诸多问题，集中在三个方面。一是区域孤岛效应。作为全球经济或是区域经济的控制中心，CBD往往是城市外向型产业的集中地，与城市内部居民的交集相对较少。同时CBD人群与周边区域往往收入差异化较大，导致一定程度的社会隔阂。美国很多CBD一度被称为夜间“死城”。

二是城市发展失衡。CBD作为经济心脏的定位，势必成为城市发展的重中之重，大量资源的投入往往导致城市其他区域公共资源投入的减少，或使得城市级公共设施延迟建设。例如芝加哥总投资额高达4.75亿美元的千禧公园，虽然仅三分之一的投资来自政府公共资金，但因其可能减少芝加哥公公学校的投资而受到学者和社会组织的大量质疑。

三是同质化发展。CBD集聚产业基本类似，与之匹配的城市功能设施和载体形态也基本雷同，往往导致不同全球城市CBD同质化发展。这在中国尤其明显，在城市快速现代化的进程中，作为现代都市窗口的CBD，"千城一面"屡见不鲜。

随着经济形态的变迁，从城市核心区发展视角出发，全球城市出现新的发展趋势。一是多元经济的化学效应更加明显。在传统的金融、商务之外，信息经济快速崛起，展示出强大的经济统领性。文创产业则显示对商务高端人才和创新经济的刺激效应，其自身的经济贡献度也在持续提升。一批因制造衰退而没落，又再度复兴的美国城市均发现，多元文化、多元产业对于创新经济和高端人才的带动效应较为明显。理查德·弗罗里达的创新阶层理论，特别提出了多元经济和文创产业对科技创新经济的强大推动作用，这一理念和实践也反映在了波特兰市府的《波特兰经济发展战略：2009-2015》中，并帮助波特兰成为互联网经济转型成功的代表性城市。

二是城市更强调以人为本，重在人才吸聚。传统的"产-人-城"关系正在向"城-人-产"转变。人才因城市吸引力而集聚，产业追逐人才向不同城市集聚，城市成为产业发展的前提而不是产业发展的结果。乔尔·科特金在《新地理-数字经济如何重塑美国地貌》书中写到，"人力资源取代土地和资金成为经济决策和社会发展的重要影响因素，核心城市需要重新构建吸引人的优势，才能保持新经济时代下的持续发展。"

三是全球城市竞争更重视以文化为代表的城市特质。文化艺术与经济活动的共生关系日趋紧密，全球都市化更进一步催生全球文化的交融汇集，信息网络爆炸式发展也极大加速了城市文化活动的兴起与变革。成就不一样的城市，传承与倡扬城市的文脉底蕴基因，赋予其独特气质和人文影响力，快速而持续地提升城市软实力成为继城市现代化之后的重要发展命题。

反思和改善CBD诸多问题，融合全球城市发展新趋势，中央活动区（CAZ）逐步成为全球城市的重要新理念。美国伊利诺伊大学城市规划系张庭伟教授指出，“CBD向CAZ的发展体现了城市规划理念的发展，从单一功能分区向多功能混合使用，从重视物质建成环境转向强调生活品质，从强调总量增长转向提升生活质量”。

中央活动区(CAZ)：经济心脏的新内涵

中央活动区(CAZ)是指集居住生活、企业办公及政府服务于一体的多功能活动中心区域，服务对象包括不同阶层的城市居民和旅行者。

与CBD相比，CAZ主要存在6点不同之处。一是7-24全时段活动，多种功能复合共存，保障区域人气和活力能够延伸到一周7天24小时。二是区位覆盖更广，CAZ可位于城市中心地区，也可位于城市分中心地区，成为分中心的经济依托。三是产业更加多元，除金融商务外，覆盖文创、信息经济、休闲娱乐等多类产业，不仅服务区域经济，也服务城市居民。四是重视居住功能，CAZ普遍设置一定比例的居住空间，保障区间的人群基础和功能配置。五是步行主导的多层次公共空间，步行主导空间和道路设计，公园、广场、步道等多层次公共空间并存，为区域内生活工作的人群提供多样选择。六是服务人群多样化，用地功能多元化可吸引多样的消费者和居住人群，从而保持持续的经济活力和城市吸引力。

目前全球城市已经出现了CAZ发展理念的优秀实践。伦敦在2002年《The London Plan 2020》中初提总面积为22平方公里的中央活动区规划，并在2017年的规划文本中延续这一思路。芝加哥在2002年编制《芝加哥大都会区2020规划》中，提出总面积为12平方公里的中央活动区规划，并在2011年发布《芝加哥大都会区2040规划》中沿袭该理念。上海于2016年在《上海市城市总体规划(2016-2040)》里明确提出中央活动区规划思路，更是中国首个将CAZ正式写入规划的城市。

结合伦敦和芝加哥CAZ发展实践、上海CAZ规划思路，同时借鉴东京都中央区、首尔中央区等发展情况，我们认为，CAZ的产业经济与功能发展主要存在6大特点。

一是CAZ承袭CBD经济统领功能，继续担当区域的经济心脏。伦敦CAZ以全市1.4%的面积，拥有全市75%的办公面积，贡献全市55%的GDP。伦敦CAZ中金融、总部、专业服务等传统经济统治力强的产业占比仍超过50%。芝加哥CAZ则以全市2%的面积，拥有全市55%的办公面积，贡献全市40%的GDP。

二是创新经济成为CAZ经济的新动能。科技回城的趋势愈加明显，以信息产业为代表的创新经济，在就业与经济贡献上逐渐赶上金融、高端商务等，成为伦敦经济增长的新驱动力之一。伦敦CAZ信息产业增加值占比已接近25%，伦敦金融城的科技产业办公面积占比更超过40%，东伦敦科技城更成为全球性的科技产业地标。同时，伦敦CAZ和芝加哥CAZ均拥有多所大学，在校学生数量均超过5万人，成为全市的智力知识中央区。

三是文创产业的经济带动效应明显。伦敦文创产业的单一产业增加值比重已超过10%，成为仅次于金融产业的第二大产业，尤其以广告与营销、影视、IT服务、出版与可视艺术等细分产业形成更契合中心城市基因的文创亮点，并形成对旅游、金融、科创等跨界就业岗位的有效带动。同时，通过对城市历史的挖掘活化凸显城市名片也是其重要作用。

四是商业更趋多元，引领城市风尚。伦敦以不同层次的商业集群组成具有较大规模和高品质的CAZ商业结构，使其成为具有全球吸引力的购物目的地。它包含一系列独一无二的商业中心和混合功能的商业集群，在提供零售购物的基础功能之上，针对不同客群发挥不同作用，横向拓展零售之外的业态和功能，纵向加深消费者的参与感和体验度。以商业为主的夜色经济更帮助伦敦CAZ和上海CAZ打造城市7*24小时全天候焕发活力。

五是活力高知人群回流迹象明显。伦敦CAZ与芝加哥CAZ的常住人口均呈现年轻化、高学历等特征。根据伦敦2017人口普查结果，伦敦CAZ 20-40岁区间人口占比高于伦敦整体约3%。芝加哥中心区2016人口普查中位数则为32岁，45岁以下受过高等教育的人群占比接近50%。

六是扮演城市全球化的交互窗口。CAZ是整个城市中吸引国际资本、国际人才最集中的区域。伦敦CAZ近10年吸收外资均位于全球前2位，年度来访国际人士占比接近2000万。同时CAZ也是城市集中向世界展示自己的窗口，是浓缩城市的历史记忆和现代文明的代表性区域。

CAZ产业经济和城市功能的发展特点，体现在空间规划上，即形成多元功能复合的特征。以伦敦CAZ威斯敏斯特区域为例，在过去的10多年中，商业零售、办公、居住、酒店的比例变动很小，政府始终将办公建面比例保持50%以下，居住用地保持在12%~14%，以确保两者比例在1∶3 至1∶4 之间，维持整个地区的内部活力。同时，由于CAZ多样的服务人群与庞大的旅游业，地区一直保持8%的酒店与11%的商业零售作为整个地区的支撑性服务。同时，预留20%的场地空间给其他产业，以保证CAZ业态的弹性与多样发展，其中包括文化创意产业、娱乐休闲产业等都是CAZ地区提升整体品质与吸引力的重要力量。

另一方面值得关注的是，CAZ区域内部还会划分出不同层级的片区，包括全球级和区域级的核心片区，以及城市级和片区级的亚片区。比如芝加哥CAZ内，The loop和Magnificent Mile是全球级及区域级的CAZ亚区，林肯公园片区、河北片区、黄金海岸片区等则为城市级CAZ亚区，柳条公园、小意大利等则为社区级CAZ亚区。

（作者为罗兰贝格全球合伙人、大中华区副总裁）