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蓝筹专题| 华夏幸福:产城融合深耕核心都市圈

2019-06-17 17:02

6月6日,华夏幸福发布公告称,拟向管理层8人授予653.5万份股票期权及限制性股票,其中联席董事长、总裁吴向东获得350万份,联席总裁俞建获得220万份,其他6名核心干部共计获得83.5万份。

在新业务布局逐渐展开的背景下,利用丰厚的股权激励相关高管,显示了华夏幸福重新出发的决心和雄心。在继续扩容、夯实产业新城、做好产城融合的同时,华夏幸福也将业务延伸至新兴业务领域。

2018年华夏幸福累计新签订18个PPP项目合作协议,已经签约的产业新城项目达到77座,基本完成了对全国15座都市圈的布局,而且大多数项目位于核心城市及周边一小时交通圈内。

同时,随着“人”、“钱”、“地”等问题的解决,华夏幸福整体重新回到快速发展轨道,从今年3月份开始,随着吴向东团队的加入,华夏幸福开始加大拿地融资和拿地力度,并开始拓展高端住宅和商办等新兴业务。

目前,华夏幸福围绕十大产业,在全国已经布局100多个产业集群,新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天、节能环保、新材料、大健康、都市消费、生产性服务业、文化创意等产业已经初具规模。

布局核心都市圈

从2002年在固安县签下第一个产业园区开发协议以来,华夏幸福陆续进入大厂、香河等区域,初步完成了对环京区域的布局,以地产、产业园区和城市建设为一体化的城市解决方案,不仅帮助地方产业经济、基础设施等方面建设取得长足进展,同时也让自身业务获得极大发展。

从2014年开始,华夏幸福开始前瞻性的走出环京,向全国及世界各地复制产业新城模式,成功的在长三角、珠三角和川渝等城市群进行布局。同时开始将产业新城模式扩展到印尼、印度和越南等东南亚地区。

目前已经布局的77座产业新城中,有20座进入成熟期,有28座进入发展期,此外还有29座处于启动阶段。新增签约投资额在2018年达到了1660亿元,新增千余企业数量达到了702个,创造历史新高。

所谓成熟期指项目实现累计净现金流转正,发展期指实现回款项目,启动期项目为正式签约的项目。也就是说,2018年华夏幸福77个产业新城项目中,已经有48个项目实现经营性回款。

对于都市圈,华夏幸福也有自己独特的理解方式,在华夏幸福看来,城市分为核心城区、郊区和都市圈三个圈层。华夏幸福根据自身的业务发展规划,对不同圈层的产业进行重新梳理和定位。华夏幸福的产业新城业务将继续深耕核心都市圈。

目前京津冀、长三角和珠三角等三大城市群已经初步成型,华夏幸福的产业新城布局也重点围绕这些城市群中的核心都市圈,即核心城市一小时交通圈内区域,这也是华夏幸福产业项目首选之地。

截止2018年底,华夏幸福围绕京津冀城市群布局固安、大厂、香河、霸州、怀来等14座产业新城项目,其他大部分产业新城项目均布局在长三角、珠三角区域,还有一部分布局在武汉、郑州等区域核心城市圈内。

无论是先行发展起来的欧美各国,还是后起之秀的日韩,都市圈的经济均在各个国家占据着主导地位。美国的波士顿-华盛顿、芝加哥-匹茨堡、圣地亚哥-旧金山等三大都市圈在各自优势产业中都占有重要地位。

以波士顿-华盛顿都市圈为例,这一区域虽然国土面积虽然仅占有美国1.5%,但是由于地处美国经济核心地带,其制造业产值占美国比例达到30%;芝加哥-匹茨堡占据全美70%的钢铁、80%的汽车产量。旧金山区域的大洛杉矶市就曾创造了美国21%的GDP。

参照欧美和日韩的发展历程,众多业内人士认为,中国经济未来主要桥头堡也在于都市圈的经济发展。从另一个角度来说,占据了都市圈的位置,就等于占据了中国经济未来发展的桥头堡。

华夏幸福的3+3+4都市圈发展布局路径,在中国最具潜力的几大都市圈都进行布局,随着未来中国科技及经济不断发展,这些产业新城项目也将随着时代的发展而大放异彩,也是不断将华夏幸福推向巅峰的主要动力。

新业务日渐臻熟

在华夏幸福传统产业版图中,产业新城为最主要的业务,这个体系支撑主要有几个部分构成,其一为基础设施建设,其二为产业园区开发和运营,其三为房地产。形成了一个政府和企业均收益的多赢格局。

这也是华夏幸福奉行产业新城并支撑着华夏幸福一路不断崛起壮大的重要推手,一方面,华夏幸福通过片区开发为地方基础设施的改善作出了巨大贡献,另一方面,华夏幸福利用自身产业优势让地方经济实现了跨越式发展。

更为重要的是,在不断为地方做出贡献的同时,事实证明这一模式也是华夏幸福一路开疆拓土的主要法宝。任何发展路径和模式,双赢或者多赢的格局是其模式和路径之所以行得通的必备条件。

正如华夏幸福所言,2018年华夏幸福干了很多事,但归纳起来,除了业绩继续增长之外,更重要的是做了两件事,第一是引入平安集团作为第二大股东,第二件事是防风险。两件事成为华夏幸福再出发的前提。“在不确定中寻找确定性”这是华夏幸福过去一年的总结,无论宏观经济、国际形势,还是金融去杠杆和资管新规,华夏幸福一切行为的出发点都是防风险。与此相伴的还有谨慎拿地、确保现金流。

引入平安以后,为华夏幸福带来的不仅仅是股东层面和董事会层面的变化,也伴随着业务方面和战略方面的变化。这种变化最为重要的一点是华夏幸福战略层面的变化,即空间的都市圈化、地产运营精益化和地产金融化。

根据华夏幸福产业研究院的研究结果,未来10年内中国增量人口三分之二都汇集在都市圈内,结构性趋势越来越大;不动产趋势性机会已经逐步见顶,但结构性机会依然存在,而机会就存在都市圈内。

华夏幸福发现,未来空间都市圈化比较明显,随着房地产趋势性机会逐步见顶,房地产更多机会蕴藏在都市圈层内。而都市圈内机会往往来自于其所在圈层的核心城市而不是行政意义范围。比如燕郊房价之于北京,而非廊坊。

华夏幸福将吴向东、俞建团队招募在麾下,一方面是拓展新兴业务的需要,但更多是基于华夏幸福重新解构了都市圈。针对不同的圈层发展与之相适应的业务,企业的战略与城市发展高度匹配。

基于这一认识,华夏幸福基础秉持在都市圈发展产业新城业务。在核心城市的核心区域拓展高端住宅、商办等新兴业务,以及在核心城市近郊发展长租公寓、康养等业务。由此衍生了产业新城之外的新业务。

平安入股和吴向东团队的加入,为华夏幸福实现新兴业务提供了更多的可能,产业新城业务不单纯是产业与地产的叠加,更是加入了商业、办公、休闲、娱乐、康养等新兴业务,区域附加值大幅度提高。

另一方面,无论是目前已经成熟的产业服务能力,还是正在成型的商办运营能力,对于开发商来说,这些门槛的提高也是增强自身竞争力的重要途径,也是下一个时代开发商赖以生存的法宝。

产城融合

每一个路过固安的人都能看到一幅巨型的宣传画,一个老外举着一块牌匾,上面写着:我爱北京天安门正南50公里。这一句让人过目难忘的广告语曾吸引众多人们前去固安置业。但从产业角度来说,这又何尝不是一个恰当的距离。

作为华夏幸福最早开发和运营的产业新城项目,固安产业新城不仅仅拥有京东方等代表着下一个时代的高新技术企业,还有学校、医院、酒店、基金小镇、节能社区、共享新能源汽车、影院、剧场、咖啡店、酒吧、图书馆等配套设施。

拥堵、公共资源分配不均等已经成为诸多大城市的通病,在5平方公里造一座城被认为缓解城市病的主要路径之一。即在5平方公里的范围,建造一座工作、居住、生活、娱乐、休闲为一体的新城。

从2002年之前的典型农业县到目前的全国百强县,固安县用了十几年的时间,其中华夏幸福作为产业新城的操盘手在其中功不可没。

十几年来,华夏幸福针对地方对资金、人才、产业和机制的迫切需求,为地方提供规划设计、土地整理、基础设施、城市公共配套、产业导入、城市运营等服务,推动了当地实体经济、科技创新、现代金融、人力资源和新型城市的协调发展。

固安产业新城是华夏幸福第一个产城融合的样本城市,也是华夏幸福产城融合的典范城市,正是基于固安新城模式的成功,才使得华夏幸福将产业新城模式复制到全国有了更为充足的底气。

传统PPP项目在政府结算的时候,政府需要拿出不超过10%的财政来支付费用。但是华夏幸福不依赖原有财政,而是从增量中获取。也就是说,华夏幸福获取的ppp收益是来源于自身创造效益的一部分,而并不是原有存量部分。

从政府来说,这一模式是增量的高质量财政,不但没有突破10%的红线,反而为地方政府增加了财政收入。同时有利于化解政府的债务风险,激励政府积极转变职能,优化投资环境、营商环境和服务水平,让社会资本没有后顾之忧。

从企业来说,这样的PPP激励机制激励着华夏幸福千方百计为地方引入高端产业、发展实体经济。如果不创造收益,华夏幸福就拿不到报酬。为此华夏幸福将世界上最先进的技术导入到产业新城。

截至目前,华夏幸福依托遍布全球的4600人的产业发展团队和50多个孵化中心、创新中心和招商中心,运用资本驱动、科技孵化、产业基金等先进的产业导入手段,累计为各区域引进企业超过2000家,招商引资总额4400亿元。