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雅居乐:全国均衡布局多元化进入“收获”年

2019-06-17 17:30

2018年首次跨越千亿门槛的雅居乐集团控股有限公司(以下简称“雅居乐”),在今年前五月销售额达到456亿元,同比上升约20%。差不多同一时间,其在第16届(2019)蓝筹地产年会上也荣获“中国蓝筹地产企业”。

过去一年,伴随着“千亿”目标的实现,这家房企颇受关注的还在于其负债率以及调控政策对其海南项目所引发的反应。

事实上,相比行业内普遍水平,雅居乐无论是负债水平,还是融资成本均处于低位。为了优化目前的债务结构,5月28日,雅居乐刚成功发行一笔金额为6亿美元8.375%的高级永续债,以置换2013年一笔年利率10.215%的永续债。

与此同时,雅居乐还正凭借全国均衡布局来逐步减少海南旅游地产对整体房地产业务带来的影响,非房地产业务的收入也逐步贡献出来,今年雅居乐希望非房地产业务的营收比例达到15-20%。

多渠道降融资成本

6月11日,雅居乐集团控股有限公司(以下简称“雅居乐”)发布了一则《赎回次级永久资本证券》公告,宣布将于下一个分派付款日(7月18日),按赎回金额,全数赎回曾于2013年1月发行的一笔永续债中所有未偿还证券。公告显示,该证券的未偿还本金额为7亿美元。赎回之后,该证券将予以注销。

上述所提到的这笔永续债,缘于六年多之前,雅居乐与汇丰、瑞银、摩根士丹利、工银国际订立的一个认购协议,当年1月18日正式发行。按照当年约定的分派率,截至今年6月,该证券的年利率达到10.215%。

就在赎回这笔次级永久资本证券之前半个月,雅居乐刚与中银国际、中信里昂证券、国泰君安国际、香江金融、汇丰、东方证券(香港)、瑞银就发行6亿美元的证券订立认购协议。自5月27日(包括该日)起至2023年12月4日(不包括该日)期间,这笔新证券的年利率为8.375%。

根据公告,雅居乐此举的目的在于为前述7亿美元的永续债进行再融资,也即借新还旧。两相置换之后,整体债务成本相当于下降了1.84%。雅居乐方面表示,本次发行永续债是一次债务的优化。

这是今年以来雅居乐第二次在公开市场融资,此前的3月份,雅居乐还发行了一笔于2022年到期的5亿美元6.7%优先票据,同样是用于为若干现有负债再融资。

通过多渠道融资方式,优化目前的债务结构,这是近两年雅居乐在资金预算管理方面正进行的动作。据统计,去年一年,雅居乐先后发行了两笔优先永续资本证券,融资利率介于6%-8.5%之间;两笔优先票据的利率也维持在8.5%-9.5%。去年,雅居乐实际借贷利率仅为6.49%,维持在主流房企中较低的水平。

值得关注的是,2018年,雅居乐还与一家银行及若干财务机构签订一项信贷协议,获授予88.34亿港元(附带额外25亿港元增额权)及2亿美元两笔定期贷款信贷,为期4年,年利率为3.95%加上香港银行同业拆息或伦敦银行同业拆息,主要也是用于日常营运资金、为部分短期债务再融资及延长债务年期。

在2018年业绩会上,原雅居乐首席财务官张森表示,这是雅居乐历史以来最高的一笔银团贷款,贷款年期比较长,融资成本相比发债来说要低很多,主要是海外银行对雅居乐的认同度非常高。

按照张森的说法,2019年开始,雅居乐发债的成本相比去年更是降低了不少,今年会采取海外和境外融资等不同方式,首要目标是降低融资成本。

一系列降成本动作的背后,是雅居乐最近几年的资产负债率正在微幅上涨。2016-2018年三年间,雅居乐的资产负债率由66.48%一路升高至76.14%,负债比率则从49.10%上涨到79.10%。不过,相比行业内的普遍水平,雅居乐整体负债情况仍处于低位。

负债率逐年上涨的趋势也被列入管理层的计划中。“如果一年前参加过我们的业绩会就会知道,我们当时预计2018年的负债率会上升一点,现在这个负债率在我们计划之内。”张森在业绩会上称,预计2019年的负债率会跟2018年持平,2020年开始,大家可以期待雅居乐负债率的下降。

事实上,融资往往附带着偿债能力,当房企手中所持现金对于短期债务的覆盖率率越高,意味着其短期偿债能力越强,风险越小。而年报显示,截至去年底,雅居乐总借款同比增加43.54%至885.29亿元,其中1年之内到期借款为353.33亿元;而除去92.86亿元受限制现金,雅居乐2018年的现金及现金等值项目357.76亿元;此外,截至2018年12月底,雅居乐未动用的借贷额度为27.33亿元,手上现金足以覆盖短期债务的缺口。

多元化业务收入逐渐贡献

张森说,雅居乐这两年负债率的上升主要原因在于多元化业务的全面布局。而2020年起,当雅居乐的多元化业务发展成熟之后,负债率自然会下降。

雅居乐对于多元化的思考始于2014年,两年后,雅居乐将自身的业务架构由“以地产为重”调整为“以地产为主,多元业务并行”。除了地产主业之外,率先拉开“独立成立集团公司”序幕的四大业务板块分别是物业、教育、环保和建设。2018年以来,雅居乐不仅将物业管理公司分拆上市,还先后又成立了房管集团、资本投资集团和商业管理公司。至此,八大产业集团并行运营的格局正式落地。

在2018年年报上,雅居乐整体营业额为561.45亿元,同比增加8.8%。其中,这些多元化业务出现在年报上并体现营收的有物业管理、酒店营运、物业投资、环保等4项,合计收入36.58亿元,占比仅6.52%。

不过,相比2017年,去年环保业务正式贡献了收入,因此,去年雅居乐多元化业务的收入占比同比也上涨了2.37%。事实上,按照此前雅居乐提供的数据,2018年,房管集团和资本投资集团均实现了当年成立、当年盈利。雅居乐房管集团已实现签约项目6个,代建货值预计超过200亿元;资本投资集团快速推进优质项目资源的整合梳理,并迅速与多家头部机构建立起战略合作,整体业务规模已达26亿元。

按照雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林的设想,2019年雅居乐非房地产业务的营收比例达到15-20%;希望五年后,这部分收入占到公司整体收入的50%。

为了达到这一目标,在雅居乐今年500亿元的投资计划中,投资于非房地产领域的额度达到100亿元。

雅居乐集团副总裁潘智勇表示,去年雅生活分拆上市之后,市场反应非常好。其他非地产板块以后怎么打造,会按照企业运营原则来进行,首先需要赚钱,确保股东有很好的回报。

前5月完成全年四成销售额

房地产业务依然是雅居乐的“重头戏”。在上述2018年的整体营业收入中,房地产业务的营业收入为524.88亿元,占比高达93.49%。

2018年也是雅居乐首次跻身千亿房企阵容的元年,2019年,雅居乐将销售目标设定在1130亿元上。最新数据显示,今年前五个月,雅居乐的预售总额达到456亿元,同比上升约19.62%,已经完成全年销售目标的40.35%,对应的建筑面积为310.4万平方米。

而在2018年业绩发布会上,雅居乐集团副总裁王海洋曾经透露,2019年雅居乐的可售建面达到1357万平方米,货值超过2000亿元。

截至2018年底,雅居乐总土地储备的预计总建筑面积为3623万平方米,相关楼面平均地价为2825元/平方米;与之相对的是,前五个月,雅居乐的平均售价为14693元/平方米。低廉的土地成本成就了高利润,去年,雅居乐的整体毛利率及净利润率分别为43.9%、14.9%,处于行业较高水平。

按照张森此前的预估,2019年雅居乐相对保守,对毛利率的估算大概是30%以上。其中一个原因是海南岛的贡献相对不会太多,会产生一个短期影响。

从2018年雅居乐销售额的分布情况来看,华南区域占比34%,华东占比20%,西部区域占比9%,华中区域占比8%,海南及云南区域占比19%,其他区域的销售占比则为10%。

而按照2019年雅居乐可售资源的分布,华南地区占比达到30%,华东区域占比达到24%,华中和西部地区占比达到20%,海南、云南的旅游地产板块占比在18%左右,相比2018年有微幅下降。

“现在我们已经做到了全国均衡布局,在旅游地产板块的份额逐渐下降。虽然海南受到了影响,但我们可以通过其它地区的弥补来进行平衡。而且云南旅游地产板块的增长也非常快,去年至少有五六十亿的销售收入,未来云南的旅游地产板块也会慢慢起来,所以暂时影响也不会太大。”王海洋在业绩会上说。

按照他的介绍,未来雅居乐会首先聚焦长三角和珠三角这种大城市群,然后重点关注中西部地区,沿长江中游和上游地区。

粤港澳大湾区是雅居乐下一步布局的重镇。雅居乐在粤港澳大湾区持有土地储备约980万平方米,总货值达1500亿元。在今年预计投入房地产方面的400亿元金额中,雅居乐希望大湾区的投资比例能占到20%左右,“如果机会好,甚至可以更大一点。”王海洋说。