（图片来源：经济观察报）

经济观察网 记者 田国宝 6月25日，由经济观察报社主办的主题为“大服务、大蓝海”2019年蓝筹物业年会在北京举办，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏表示，资本市场主要从规模扩张、品牌溢价、成本管控、增值服务和平台输出等几个方面来底物业管理公司进行估值。

以下为黄鹏演讲内容节选：

有很多问题碧桂园和各位大咖想到一块了，地产应该说已经进入了白银时代，但是物管是大时代，有丰富业态，服务内容的外延，储备了大量房产与开发面积待交付，加上运营性资产是地产行业带来发展的红利，不受周期波动的影响，以及站在风口，近一段时间贸易战有所缓和的情况下，物管股都一飞冲天。碧桂园服务在行业里面进行了多年的探索，目前市值达到400多亿。

为什么市场将物业管理捧到风口上，第二物管还有矛盾和困境，怎么寻找可持续发展的模式，支撑撬动大物管的发展？物管公司估值怎么看，物管股票为什么得到市场认可？

第一是有成长性，有开发商背景和没有开发商背景，的确在市场上有一些差别，有开发商背景的可以源源不断地变化，可以用勤奋的富二代来比喻这种变化。

第二是拓展能力，要怎么破，怎么结合，如果拓展得不好可能会踩到坑，市场不是完全接受纯资本并购方式，通过品牌拓展，通过第三方影响力，通过向开发商赋能，这种拓展得到的支持很高。

第三是品牌溢价，万科和绿城都获得了市场上很高的追捧和溢价，万科没有上市，据说估值达到千亿，龙湖和绿城也是非常好的服务品质，这里有优秀的品牌溢价、品牌提价，在估值上也是遥遥领先的。

成本管控只是财务上的控制，关键是什么样的成本和运营模式，技术在应用中怎样能更高效地提升服务能力，但是又降低服务成本投入。然后看谁的增值服务模式、平台输出能力将渠道出口和价值变现。

通过和投资者沟通，市场可能对估值有加分，这样的角度来看，物管公司强就强在有强劲的信息流，净现金状态是应当保持的，规模的快速增长，成长性决定了一定倍数。发展高毛利业务是社区公共服务发展出来更多佣金的业务，一些很轻的高毛利业务模式。

物管公司都是面临很大矛盾和困境，股东希望有快速回报，盈利压力居高不下，刚才有老总讲一旦上市了之后，天天要看报表，有这种压力，品质如何保证，市场对行业有两种担忧，股东希望快速回报，规模化如何提升，品质如何保证。

第二是管理如何提升，怎样提升管理我们建议四个方面。第一是面向业主提供恰当好处的服务，质价相符合，因为要可持续，不可能依赖房地产做持续品质投入，必须进行可持续的能平衡的财政资源，保证未来的发展，未来项目品质和公司运营都要恰到好处；第二是面向内容的四大杠杆，面向股东平衡，面向社会坚持社会责任。

其他好处和服务，在于既不过低、没有底限、又不无限追求情怀，向业主提供恰到好处的服务，允许业主在企业层面进行自主选择，搭配合适的菜单，建立不同服务体系。今年碧桂园在进行尝试大区经营自主权下放考核的标准，与中小区域完全不同，自己定义在本区域行业竞争领先指标来发展。

再来看四大杠杆，技术杠杆主要通过信息化、智能化和专业公司化在内部将技术应用到基础物业，使传统部分效率根本改变，连接我们与供应商之间的关系必须从速，使之更高效，原来员工密集方式必须加以改变。

品牌杠杆要坚持有品牌溢价，不做太低端的，选择自己品牌合适的产品，要打造自己品牌特质，这样才能拥有溢价。主要是管理上通过内部市场化、经营管理，碧桂园做了第一家标准化，将管家模式进行提升，用模式创新提升公司的经营绩效。

有一些公司成长中规模不仅不是杠杆，还是拖累，规模越大，消耗太大，这是不客观的，不能坚持公司一以贯之的理念，这个公司就被规模拖累，反过来规模是有经济效益的，300万的规模，总体管理规模、管理平台效益一定要逐渐上升。

财务平衡方面，我们认为有五个平衡需要考虑，真正可持续发展，服务的单价与成本之间，如果成本可以提升，单价可以提升，尽可能做到这种体现，从外部和存量进行考虑。

如果经济资源不够弥补，就要从增值服务进行弥补；如果没有达成平衡，项目利润率往下降的时候，考核也是很难通过的。公司进行资本投入和信息化投入、研发投入，与公司经营应该是平衡关系。

利润品质投入必须有一个量化的利润上线，有所为有所不为。如果不能很好地坚持底限、坚持上限，品质和利润之间总有一边在叫，会非常艰难。

同时保证公司项目设施维护，投入与耗损之间的平衡，保证至少有5%、6%支出，用于设施设备维护投入，能够弥补消耗。运营资源与战略项目投入平衡，公司发展运营资源结余利润要作为专项计划，保障战略项目实施落地。

如果要可持续，一定是以业主睦邻和谐、携手同行的，一定是这种坚持文化、坚持品质，能够负重前行的，能够和业主真正成为长期朋友，获得业主真正认可，才能够持续。