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经济观察网 记者 陈博 刚刚宣称“这几年干得不错，没有大家想象那么惨”的泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾”），再度出售广州院子项目股权。

6月24日，泰禾与五矿国际信托有限公司（以下简称“五矿信托”）签署股权转让协议，将广州院子项目公司增城荔涛房地产有限公司(以 下简称“增城荔涛”)、增城荔丰房地产有限公司(以下简称“增城荔丰”)29%股权转让给五矿信托拟设立的信托计划，总交易对价18.22亿元，其中包括约13.02亿元的股权对价以及承接约5.20亿元的原股东借款。

一个多月前，泰禾以约32.05亿元将广州院子项目51%股权出售给世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂房地产”) 。经过两轮交易，目前泰禾在广州院子项目的持股比例剩下20%。

在上周的媒体见面会上，泰禾集团董事长黄其森提到，接下来泰禾更鼓励小股操盘，输出品牌，不排除一些项目还会与一些优秀企业进行合作，但是不会像与世茂（合作）一样大规模，（股权转让的）量和密度不会这么大。

广州院子项目是2017年泰禾及其全资下属公司从曙盛有限公司、裕达隆(三江)有限公司、黄崇琼、张崇霖手中收购而来，泰禾凭借这4幅位于广州增城增江街的地块首度进入广州市场，当年的交易总价约42.52亿元。

这也是泰禾多年来规模最大的“院子”，计容建筑面积仅次于福建白塘湾项目。业态囊括住宅和商业，用地总面积70.72万平方米，计容建面101.5万平方米，总货值超过300亿元，预计总投资金额194.33亿元。截至2018年底，泰禾实际已投资金额仅约27.87亿元。

此前，一名接近泰禾的知情人士告诉经济观察网，广州院子体量这么大，如果不卖掉一部分股权，按照泰禾现有的资金情况，难以独立操盘，毕竟后续要投入的资金还很巨大。转让一部分广州院子项目股权，这笔资金可以盘活泰禾整个广深区域的项目。

公告显示，本次交易的目的是为广州院子引入新的合作方，加强对标的公司的支持，加快项目的开发与运营进度。

值得关注的是，此次五矿信托与泰禾的合作方式，并非提供信托贷款，而是直接收购项目股权。

信托贷款是信托公司最常见的业务模式，按照惯例，申请信托贷款的房企，项目公司股权必须全部质押，并由项目所在的房地产集团担保，至少一半以上的项目还要求将土地进行抵押。

一名曾与泰禾有业务往来的信托公司运营人士指出，信托公司业务模式中的股加债大部分都是假股，假股只收取固定利率；但如果一个项目预期收益非常高，并且信托公司可以将风险控制做到位，就可以进行真投，真投一般按照在项目中股权比例参与分红。

“按照我的判断，五矿信托这个动作属于真投。”该信托公司运营人士说，一个真投项目花费18亿元，这在信托公司所有业务规模中属于大手笔。

上述运营人士所在的公司目前也运作这类真投项目，规模超过40亿元。据他透露，必须控制真投的投入比例，毕竟真投还是有一定风险，需要非常强的操控能力。

在将部分股权出售给世茂房地产之后，上月底广州院子项目已经拿到预售证，这意味着，目前广州院子具备销售资格。

不过，从拿到预售证到开始销售，再到回款还是需要一定时间。上述信托公司运营人士说，上一轮转让51%股权给世茂房地产只是抽回一部分资金，或许项目后续建安、管理等一系列成本还需要更多资金支持。

相比信托贷款的一系列高门槛，信托公司收购项目公司股权的优势是可以光明正大对项目公司发放股东借款。一位泰禾内部人士也向经济观察网透露，新股东主要是提供资金。

在收购项目公司股权之后，信托公司一般不参与操盘，只保留股东大会的一票否决权，并设立一位监事。

而据经济观察网了解，经历上一轮股权转让之后，目前广州院子的主要操盘方是世茂房地产，营销、工程等方面工作由世茂房地产主要负责，这两个部门的部分人员若不接受编制变更为世茂员工，则可由泰禾调动到其他项目；设计工作则由泰禾主要负责；部分岗位两个公司都安排了人员，但各自独立。