身处互联网+的驱动之下，商业地产以场景化、智能化、社交化等各种服务于一身，让消费者产生社交欲望为空间赋能，并通过空间运营，成为打造消费者追求美好生活等的共享场所。 7月31日，2019第九届IF·商业地产年会评审会在京举办，我们同行业最前沿的从业人士共同探讨优秀项目经验，致力推动行业发展，今天我们来开始下半场的精彩回顾。

北京来福士中心：挖掘城市生活多元性

北京来福士中心是凯德集团综合体旗舰品牌“来福士“牌在中国落子的第二个项目，涵盖购物中心、办公楼、服务公寓多元业态。凭借知名设计师史提芬·平博理万花筒般的独特设计、连接双地铁的便捷交通优势、三重业态打通的服务优势、凯德集团丰富的资管经验、以及团队精细化运营，北京来福士中心历经10年发展，多维度融合全业态，引入更多轻奢品牌，着力打造共享“消费网络”，以“体验+服务”为核心，提升区域商业格局，挖掘城市生活多元性，已成为区域时尚生活方式代言人。

郭增利（中购联购物中心发展委员会主任）：在商务加商业组合上，如果按照商务区再放大结合商场，在北京看，来福士有着一套独到的经验与系统。对于一个以商务区为主的综合体来说，能够兼顾到家庭还是比较难得的。

蔡云（中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长）：在迭代调整之后，运营效率、收益率稳定增长，是一个着眼于大趋势、大结构的调整，明确有效。

南京弘阳广场：

多元业态融合  永不落幕的城市秀场

从23年前，南京大桥下面的一片滩涂，到现在南京城大会客厅，弘阳是这个古都的生活飞扬的见证者。

弘阳商业集合四大产业群，家居、购物中心、游乐演绎还有酒店，是一组多样业态形式，其购物中心是衔接多种业态的一个中心环节。

摩天轮，6000平方米的半室内中心秀场，在全国商业地产项目内实不多见。而新开发的欢乐小镇和法式风情街，将盒子购物有限时间，予以延展。

在综合体内，有近邻客流，也有远程客流，是这个项目最大的吸引力。潮玩地标，永不落幕的城市秀场，成为南京弘阳广场的独特标志。

郭增利（中购联购物中心发展委员会主任）：我们管你们叫非标商业。

我当时理解把室外放到室内，一般小游乐国内诟病很多，他们家却想把游乐场放在室内。我第一次去的时候确实挺震撼，就像进了室外空间一样，只不过带顶。他们那个地是九几年拿的，他们最初就是商贸城，但是做着做着变成购物中心了

他如果没有这个游乐场，他招商压力都很大，他现在有了游乐场，商家开始求他了。

朱凌波（全国工商联商业及不动产专业委员会主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长）：以游乐场、市民大客厅拉动人气，带动人流，树立标杆性，然后让土地附加值释放出来，这个定位肯定没有问题，相当于主力店了，要的是整体平衡。

目前有种说法，进入第四消费时代，对于存量资产，前期无论付多少代价，能够享受城市稀缺资源不可替代所带来的红利，需要一个长周期，而不是一个短周期，这个周期性的运营才能成功。中国购物中心开发能达到持平，至少七八年才能真正达到一个稳定期，尤其我们这样的融资体系和配比，因此是一个系统性的迭代过程。

北京住总万科广场：家庭聚场 “绿”芯本色 

绿色、环保、开放，是住总万科令人印象深刻之处。步入其中，东侧和西侧蓝色和橙色进行了主题色包装，引人注目。

在三周年店庆之际，大型品牌的调整，蓄势待发，焕发新意。五层夜场、经典小吃、网红餐饮街，打破了传统的单调布局，在原有的正餐调整基础上，布置了灵动的节点。

六层天井平台作为纵向空间延伸，屋顶花园、小市集、小游乐园，给家庭顾客营造一片欢享空间。

而住总万科购物中心作为首家绿色无霾的购物中心，成为周边市民打卡点。配电室利用电池组进行电费的差价节约能源，雨水回收绿化浇灌等等均体现了住总万科的“绿”芯本色。

郭增利（中购联购物中心发展委员会主任）：前一段时间正好跟北京地方讨论夜经济的问题，目前，夜经济比较活跃的场所基本集中在中心区，在旧宫这个地区很缺少这样的夜消费比较集中的场所，配合政府的夜经济、夜消费的拉动，住总万科购物中心打造旧宫区域的夜间经济，有着很好的潜力。

朱凌波（全国工商联商业及不动产专业委员会主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长）：住总万科是区域唯一的购物中心，有着位置优势，既有时尚，又有社区兼顾，有接地气的一面，希望越走越稳。

天津大悦城：情感纽带与城市担当

2019年5月天津大悦城成功打破传统潮流定义，宣扬新派“潮酷精神”，一条赋予“潮流”新解的主题街区横空出世，同时也赋予了主题街区无限可能，通过态度标榜、场景再造、潮牌遴选，实现对“主题街区”的又一次升级！高街定位于潮酷青年的主题空间、社交主场、精神地标、潮牌聚集地。个性、自在、不羁、独立审美的新派潮酷精神是这里的核心基因。打破消费审美疲劳，创造无边界流行阵地，作为宣扬潮酷精神的流行阵地，高街针对当下年轻人的潮流先锋态度，打造“超越边界”的独特空间。

天津大悦城的“创新”持续发力，坚守八载“国际青年城”稳居城市潮流心智制高点，延续未来的潮流风向，打造自身标杆的力量，为购物中心发展寻求突破，把握未来发展趋势，勇于创新探索，用敏捷眼光挖掘新和美，创造有序城市价值，赋美城市生活。

朱凌波（全国工商联商业及不动产专业委员会主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长）：大悦城原创街区孵化出很多非品牌或者不知名品牌，叫去品牌化。给大悦城年轻时尚定性，用街区给大悦城定调，而且是原创的，这种品牌效应和调性非常重要，此外，场景的营销，也创造了一个新的引流的方式，可圈可点。

蔡云（中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长）：大悦城对标产品是万象城，万象城在奢侈品深挖，兼顾时尚年轻，而大悦城靠体系运营，注意与消费群体的情感交互，两者的差异明显。

龙湖北京大兴天街：整体迭代  打造南城记忆点

龙湖北京大兴天街，处于连接西单商圈与首都第二国际机场经济圈的一个中间点，在这样的区位条件下，项目的经营策略不满足于周边的常住人群，推广触点向南延伸到固安，有效向南辐射远端客群。而在今年，项目则定位为“有品味、轻时尚”，旨在触达更多年轻、品质客群。

目前，项目正处于品牌迭代升级的阶段，招商调整面积近20000平米，新签约实现12000平米，业态组合更为多元，其中，零售和时尚业态的占比在逐步扩大，楽楽茶、popmart、氣味图书館等潮玩品牌，以及miss sixty、ecco、tanni等时尚品牌的陆续入驻，让项目首层的轻时尚氛围逐渐凸显。此外，项目计划于今年年底改造亮相的美食街区，也将是一个值得期待的调改亮点。

项目开业三年来，经营业绩也逐步提升。从2016年~2017年，项目销售额同比提升10%， 2017年~2018年期间，则提升了19%。2019年1月~7月，在项目整体处于品牌调改的状态的下，同比提升比率也已经达到11%，这也显示出项目优质的经营管理能力。

郭增利（中购联购物中心发展委员会主任）：这块土地，在拿地的时候特意去看了，当时判断如果宜家、荟聚拿那块成功难度系数是五到六，你们是七到八甚至到九难度是非常大的，当时捏了一把汗。目前的发展状况，来之不易，期望有更好的表现。

朱凌波（全国工商联商业及不动产专业委员会主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长）：大兴天街是区域性购物中心，南城的商圈整个竞争对手或者客群对手，没有形成特别的习惯性，这个需要动态地不断调整、不断研发，这个需要两到三年的过程，才能形成在整个南城商业圈影响力，每个客体才能既形成竞争优势，最后形成更好、稳定的生活上的配套，整个区域才能形成更好的环境。

到这里本届评审会的优秀项目分享到此就结束啦，小伙伴们是不是意犹未尽？

那么，8月27日IF·商业地产年会现场，橙子酱等你一起见证更多惊喜呦！

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2019年8月27日

北京·千禧大酒店

“第九届（2019年）IF·商业地产年会”

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