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经济观察报 记者 曲锐 8月14日，WeWork的母公司TheWeCompany向美国证监会提交了招股书，预计筹资10亿美元，但没有公布具体发行股份的数量及定价。

招股书显示，截至2019上半年，WeWork在全球111个城市开设了528个共享办公空间，工位数达60.4万个，累计拥有会员52.7万人次。

WeWork于2010年在纽约成立，目前已经发展成为全球最大的联合办公企业。自2017年以来，WeWork的规模迅速扩张，总营收逐年翻倍，但一直以来处于持续亏损中。2019上半年，WeWork运营亏损达14亿元，同比增长102%。

虽然累计亏损已经高达数十亿美元，但在今年1月的融资中，软银对Wework给出了470亿美元的估值。招股书显示，Wework的营收83%来自出租办公空间收取的会员费。WeWork先向房东租下整层房产，装修改造成办公空间，再以较高的价格按月租给公司和个人，从中赚取差价。

作为全球最大、估值最高的联合办公运营商，WeWork虽然营收逐步大幅增长，但由于运营成本居高不下，从而陷入规模越大、亏损越多的困境，如何实现盈利仍是WeWork上市后面临的主要难题。

对于WeWork如何实现盈利，经济观察报联系了WeWork北中国区，对方称，根据美国证监会规定，WeWork提交招股书后，8-10月为静默期，因此不能接受媒体采访。

业绩亏损

2019年1-6月，WeWork营收为15.35亿美元，比2018年同期翻了一番。不过，由于运营成本高达29亿元美元，使得上半年WeWork亏损高达13.69亿美元，同样翻了一番。在15.35亿美元的营收中，13亿美元来自会员费，即出租工位收取的租金，租金收入在营收占比达到了83%。

招股书中披露，虽然租金总额和会员人数同比增幅较大，但人均租金却在下降。WeWork给出的解释是公司在全球范围内大规模扩张，定价偏低的国家拉低了整体均价；为吸引会员签长期租约，折扣力度加大也导致了人均租金的下降。

2019上半年29亿美元的运营成本中，房租及待开业房租成本为10.9亿美元；人工成本为12.6亿美元；社区运营费用4.8亿美元。其中人工成本由一般行政费用、市场拓展费用、营销费用、社区员工薪酬等构成；社区运营费用由水电费、清洁费、办公用品和折旧摊销费用组成。

在招股书中WeWork称，持续扩张是导致长期亏损的原因，但从运营成本的构成中可以看出，除了市场拓展费、营销费用和待开业社区房租会随着公司扩张放缓而减少，房租、一般行政费用、折旧摊销费用、水电费、员工薪酬等成本均产生于现有社区的运营。即使公司停止扩张，现有社区的运营成本总和依然高于营收，仍处于亏损中。

此外，WeWork的经营现金流由2018年1-6月的-8400万美元减少至2019年1-6月的-2亿美元。招股书中称，2018年6月至2019年6月经营现金流流出为1.14亿美元，主要由于公司规模的扩张所致。为了打造高端的社区环境，WeWork投入了较大的资本。

以北京盈科中心WeWork社区为例，公共区域旁边设有游泳池，泳池边一侧是休息的躺椅，另一侧是免费的健身区域，并且配套了大量淋浴间供会员使用。自助饮品吧台从咖啡、饮料到酒水一应俱全，免费供会员饮用。

租赁业务

WeWork在中国成立了合资公司，由软银集团、弘毅投资、挚信资本共同注资，WeWork持有59%的股份。2016年7月，WeWork社区在上海静安区延平路开业，首次亮相中国。目前，WeWork进驻了中国12个城市共开设了115个社区，其中上海44个，北京25个。

WeWork在中国运营的方式与国外有所不同，一部分办公空间通过与本土房企合作，采取轻资产输出模式。2016年11月，WeWork与远洋集团签署了战略合作协议，WeWork提供品牌、社区建设、数据信息等运营支持，远洋提供地产物业、本地化运营和资金支持，双方合作运营、收入分成。目前双方在北京和上海合作运营了4个社区。

城智更新研究院院长陈方勇告诉经济观察报，北京光华国际WeWork为远洋自持物业，远洋拿出两层楼为WeWork量身定制，依照其标准装修建设，上下打通了楼层，WeWork只需派出团队承担管理责任。“这种运营模式WeWork会很舒服，因为无需大的资金投入。收入分成初期远洋会高一些，后期会加重WeWork的分成比例。”

此外，与WeWork合作的还有泛海控股、金地集团、华润置地等开发商。陈方勇指出，输出重资产的中国开发商在这种合作模式下利润并不高。开发商之所以用重资产与WeWork合作，一方面看中了品牌影响力，另一方面是想学习他们管理运营的经验。

除了合作开发的项目外，WeWork也在复制传统的“二房东”模式。朝阳大悦城的社区就是WeWork先向商场租下，再对外出租。陈方勇称：“WeWork从市场上拿房的成本并不低，大悦城收取的租金是8元/平方米/天左右，也没有给WeWork额外的优惠。”根据大悦城财报，2018上半年朝阳大悦城租金收入为3.19亿元，可租售面积12.26万平方米，平均租金为每天7.13元/平方米。

WeWork大悦城社区约有500个固定工位，每个工位月租报价为2400元左右。社区总面积3500平方米，折算下来每天的租金收入约为13元/平方米。陈方勇表示，租差一倍左右、入驻率70%以上是收支平衡的参考标准。虽然WeWork大悦城社区入驻率超过了70%，但是租差较小，因此难以实现盈利。

在招股书中WeWork称，为吸引新会员，鼓励会员签署期限更长的租约，WeWork加大了租金折扣力度，因此进一步增大了亏损幅度。经济观察报从WeWork销售人员处了解到，朝阳百富大厦WeWork和东城隆福寺正在低至6折出租。陈方勇表示，靠大额补贴获客一方面降低了平均每个会员带来的收入，另一方面无法提升用户粘度，因此靠补贴新增会员的意义不大。

尽管如此，WeWork在中国市场依然有着较高的知名度。根据标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》，WeWork与优客工场的知名度与综合实力在国内联合办公领域中排名前两位。WeWork的目标客户与优客工场的重合度并不高。在同一个园区，WeWork每个工位的租金比优客工场高出1000元左右，但We－Work提供免费酒水饮料、健身区、封闭电话间等额外的配套。

刘峰是一家供应链管理创业公司的CEO，20人的团队于今年6月入驻望京的一家优客工场。刘峰告诉经济观察报记者，对于自己团队的规模，每个工位的预算为1300元左右，可承受成本上限为1800元。望京这家优客工场的价位在预算之内，社区地理位置优越，工作氛围良好，因此自己和团队都非常满意。“我有朋友在WeWork办公，租金要贵很多，不过他们团队规模比较小，WeWork更适合10人以下的小团队。”刘峰补充道。

对于搬离传统写字楼而选择联合办公，刘峰表示，开放的工作氛围、灵活的租约以及高性价比是他看中的三个要素。“优客工场和WeWork都有免费更换办公区的选项。如果创业团队人数扩张了，可以换到工位更多的办公室，这一点是传统写字楼无法做到的。联合办公空间很像拎包入住，我们也省去了置办桌椅等办公设施的烦恼。”

潜在市场

WeWork作为全球估值最高的联合办公企业，也在探索办公租赁之外的业务形态。2018年，WeWork推出了大企业办公定制业务条线“PoweredbyWE”。对于一家需要仓储空间的外贸出口企业，WeWork负责为其定制全套的物流系统，办公空间则根据企业属性设计了商品展厅。

招股书显示，从2018年6月至2019年6月，“PoweredbyWE”产生的收入为6400万美元。

此外，中小企业孵化业务条线“WeWorkLabs”也是wework试水的方向。在全球的办公社区中，WeWork将其中100个社区设为“WeWorkLabs”的办公点。中小型创业企业可以入驻其中，交付额外的会员费，获得导师咨询、法律顾问、创业培训等增值服务。

2019年4月，“WeWorkLabs”进驻中国，与阿里云、北大光华管理学院、清华大学经管学院进行合作。WeWork此前对经济观察报表示，并不会对创业公司投资入股，盈利主要以收取会员费的形式。截至目前，WeWork并未公布“WeWorkLabs”产生的收入。

“WeWork对新业务的探索以及持续不断的规模扩张，也是为了支撑企业的估值逻辑，维持投资者心中的愿景。”陈方勇对经济观察报表示，2019年WeWork推出的闪座服务，15元-45元/小时，会员可以租一个位置，并且免费使用社区的饮品吧台。

这种业态与咖啡厅相似，但因为多了身份登记等流程限制，因此没有明显的竞争优势，很难实现盈利。WeWork通过闪座的形式，保持人员流动性，打造了面向全市的联合办公场景。

截至目前，软银集团是WeWork最大的投资者。今年1月，软银以470亿美元的估值向WeWork加注了20亿美元的投资，累计投资达104亿美元。据华尔街日报报道，2018年软银原本计划以160亿美元的价格收购WeWork，但由于公司高管未达成一致，最终没有实现收购计划。

谈及投资者对WeWork的估值逻辑，陈方勇表示：“在没有利润数据支持的时候，高估值往往是被故事描绘出来的。投资者看中的是市场的潜力以及未来可能会实现的愿景。”

WeWork在招股书中称，根据美国人口统计局和国际劳工组织统计出的白领行业人数，WeWork入驻的111个城市中还有1.5亿人次的潜在会员，对应的市场空间为9450亿美元。

此外，按照WeWork计划继续扩张的计划，全球280个城市，累计2.6亿的白领人士都是WeWork的潜在会员，对应的市场空间估值为1.6万亿美元。