头部地产企业分拆物业公司上市再添一员，蓝光发展（600466.SH）旗下物业企业即将登陆香港联交所。

四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（下称：蓝光嘉宝服务）在招股期的表现不俗，从招股情况来看，顺利上市将水到渠成。

发端商业运营 从四川走向全国

长期以来，物业管理行业被视为劳动密集型的传统行业，一度只是附属于房地产开发的一个业务板块。不过，随着时代的变化、消费水平的提高、消费观念的转变，物业管理行业迎来了独立发展的契机，并飞速发展。

近年来，大型地产开发商旗下物业公司逐步开启拆分上市之路，使这一行业的资本化风起云涌，而一众物业公司上市之后获得比母公司更高的估值。“物业+资本”的模式不仅为相关企业增添了发展动力，也成为助推行业转型升级的重要力量。

正在冲击港股市场的蓝光嘉宝服务，成立于2000年12月，成立之初主要运营商业物业。当时蓝光嘉宝服务借鉴国内外先进经验，结合成都当地的商业环境，孕育出了一套包含前期商业策划、中期商业资源构建与招商、后期商业运营与资产经营的全产业链运营策略，于2002年成功打造成都首批夜生活城市名片——“玉林生活广场”。至今，成都的金荷花国际时装城、空港国际城、耍都·春江花月、香槟广场等品牌商业项目，仍是蓝光嘉宝服务“全程运营服务体系”下成功打造的商业项目典范。

此后，随着蓝光发展的不断壮大，住宅开发量持续增长，蓝光嘉宝服务也顺势于2006年开始涉足住宅的物业管理服务领域，并在接下来的十余年里，实现了专业化、规范化、精细化的发展历程。

物业管理行业有着无限潜力的同时也面临着巨大竞争，管理规模对于物业企业的重要性日趋凸显。从2016年底到2018年底的两年间，蓝光嘉宝服务的在管建筑面积从约2420万平方米增加至约6060万平方米，复合年增长率为58.2%，大大超过物业服务百强企业同期16.7%的平均复合增长率，至2019年6月底，蓝光嘉宝服务在管建筑面积进一步增加到约6330万平方米。

管理面积的增长也带动公司营收利润实现高速增长，蓝光嘉宝服务的营业收入自2016年的约6.58亿元增加至2018年的约14.65亿元，复合年增长率为49.2%，净利润自2016年的约1.01亿元增加至2018年的2.97亿元，复合年增长率为71.1%。

各项数据表明，在西南区域，蓝光嘉宝服务已成首屈一指的综合性物业服务企业。截至2018年底，蓝光嘉宝在管建筑面积于2019中国物业服务百强企业中分别名列中国西南地区的第四位和四川省的桂冠，而就综合实力而言，蓝光嘉宝服务于2019中国物业服务百强企业中名列第11位。

与母公司蓝光发展的战略路径一致，蓝光嘉宝服务也在加速全国布局，日益成为一家全国性的知名物业服务企业。其中，蓝光发展这颗“大树”也为其带来稳定业务供给。数据显示，蓝光发展2016-2018年签约销售面积分别为282万平方米、609万平方米、801万平方米，且在长三角、珠三角、环渤海地区拓展迅速。考虑到销售到交房有1-2年的时间间隔，通过承接管理蓝光开发的物业，未来一两年蓝光嘉宝服务全国性布局的步伐无疑将大大提速，且将在全国高价值点区域实现进一步拓展。

均衡发展凸显成长趋势

自2014年国内物业企业成功登陆资本市场以来，截至目前A股和港股共有16家物业企业。总体而言，已上市的物业企业大部分估值高于作为地产开发企业的母公司，特别是头部物业企业，得益于经营收益的稳定性和高成长性，更是频频获得投资机构抛来的橄榄枝。

对于蓝光嘉宝服务而言，其经营收益的稳定性和高成长性除了因承接母公司开发的物业外，第三方物业和社区增值服务也是关键因素。

蓝光嘉宝服务近年来积极通过收购、合作等方式，大力开拓承接第三方开发的物业。2016年，蓝光嘉宝服务以1.04亿元收购国嘉物业；2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权、上海真贤80%的股权；2018年，蓝光嘉宝服务又以5200万元、3500万元、230万元分别收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。

通过高质量的并购、合作，蓝光嘉宝服务来自第三方物业开发商的在管建筑面积由2016年的540万平方米提升至2019年上半年的3610万平方米，占在管总建筑面积的57.1%，截止2019年6月30日，蓝光嘉宝服务自第三方物业中获得的收入占总收入37.3%，意味着蓝光嘉宝服务对蓝光发展的依赖性大大减小。

如果说管理面积的扩展是物业企业当下实现业绩增长的主要方式，那面向未来，社区增值服务领域的增长则是物业企业的“必争之地”。

根据专业机构数据，预计2020年物业管理行业将达到万亿规模，这也预示着社区增值服务市场有着万亿的潜力。在这过程中，如何挖掘业主的需求，如何设计更具粘性的产品，将是各家物业企业必须面对的问题，如何有效挖掘开发潜在的增值服务市场成为关键。与此同时，在消费升级、人口老龄化等因素的影响下，诸如大健康服务、社区养老等领域，都会成为物业企业发力的空间。

正是基于行业发展的大趋势，蓝光嘉宝服务提出，在社区增值服务板块， 将基于业主需求的多样化、品质化发展趋势，不断完善具有互联网平台特征的“生活家服务体系”新型商业模式。围绕物业服务提质增效、社区生活服务场景构建等核心，依靠生活家数据云的信息化技术支撑，构建起物业服务生态圈和社区生活服务生态圈。

据招股书相关财报数据，在社区增值服务板块，2016-2018年蓝光嘉宝服务营收分别为1.27亿元、1.82亿元和3.33亿元，年均复合增长率约20%，同时该板块占公司总营收的比例也逐年上升，分别为19.3%、19.7%和22.8%。

以前，物业管理行业被认为是‘低值行业’，但和资本结合后会反过来倒逼企业盈利模式、服务模式的创新，推动企业甚至行业的转型升级。目前，蓝光嘉宝服务“冲刺”港股已进入最后时刻，其上市之后的发展路径也备受市场关注和期待。