10月18日，蓝光嘉宝服务（2606.HK）在香港联交所挂牌交易，发行价37港元，收于42.55港元，上涨15%，成交额达11.93亿港元。

相较基石投资者的配售中间价34.80港元，目前蓝光嘉宝服务在二级市场溢价达22.2%，这显示了投资者对于这家公司基本面的信心，以及对未来业绩增长的预期。与此同时，2019上半年港股IPO首日破发率38.1%，蓝光嘉宝服务在二级市场的良好表现颇为引人瞩目。

在上市交易前的一周，蓝光嘉宝服务于10月8日-11日进行了招股，本次发行4291.62万股，其中90%为国际配售，10%为公开发售。在基石投资者方面，深圳市招商国协二号股权投资基金管理有限公司认购金额达1.5亿元人民币；龙元明城投资管理（上海）有限公司认购1.17亿港元；苏州园林营造产业股份有限公司认购1.17亿港元；理成（香港）资产管理有限公司认购1亿港元；康力电梯股份有限公司认购800万美元以及SensePower Management Limited认购500万美元。

据公司公告披露，蓝光嘉宝服务香港公开发售获52.89倍超购；国际发售项下的发售股份最终数目为2574.97万股H股，这显示了专业投资机构对蓝光嘉宝发展和前景的信心。

据披露，按每股发售价37港元计算，蓝光嘉宝服务全球发售所得款项净额约为14.8亿港元。其中约77%用于物业管理服务业务规模的扩展及优化业务结构，约5%用于提升社区增值服务，8%用于维护升级IT系统以加强智能化管理及数字化，10%用作营运资金和一般公司用途。

估值分析

蓝光嘉宝服务的上市，是地产公司分拆物业业务上市的又一个典型，从目前的趋势看，由于资本市场青睐物业行业的发展潜力，在A股和港股上市的物业公司其估值水平大都高于其母公司。

在几家较典型的港股上市物业公司中，目前头部物业公司市盈率（TTM）在27-35倍左右。总体而言，物业公司估值水平大大超过港股一般地产企业约10倍左右的水平。

按全球公开发售后的1.7亿股本计算，蓝光嘉宝服务市值为52.5-67.0亿港元，处于行业中游地位。截至18日收市，蓝光嘉宝服务市盈率（TTM）为16.96，低于行业平均水平；盈利能力方面，18年的ROE、ROA分别为63.6%和23.4%，高于行业平均。

业务和成长性分析

近年来资本市场青睐物业行业，其核心因素在于行业未来巨大的盈利空间。得益于房地产市场化形成的庞大存量物业面积，物业公司一方面将拥有稳定的营收来源，另一方面商业模式的创新也将使行业孕育出新的利润空间。

从行业看，标杆物业公司一般拥有三大业务板块，一是传统基础物业服务，目前约占总收入的约65%；二是非业主的增值服务，主要是对开发商提供的服务所产生的收益，约占总收入的近20%；三是住宅业主的增值服务盈利，即通过业主需求识别，物管公司通过设计相应的产品和服务满足业主生活需要，从而产生物业费之外的收入，约占总收入的15%。

在中短期内，蓝光嘉宝服务在西南区域的“基本盘”无疑是公司未来营收的重要支撑之一。截至2018年底，蓝光嘉宝服务在管建筑面积于2019中国物业服务百强企业中分别名列中国西南地区第四位和四川省桂冠，而就综合实力而言，蓝光嘉宝服务于2019中国物业服务百强企业中名列第11位。

同时，在西南和全国区域对于改善型物业服务市场的“卡位”，也将使蓝光嘉宝服务在基础物业服务板块的收入持续增长。目前地产行业普遍认为未来改善型需求会成为主流市场，近年来，蓝光嘉宝服务母公司蓝光发展凭借五大产品系，在合肥、苏州、无锡、南昌、天津、成都、长沙等重点城市大力拓展改善物业市场。2019年上半年，蓝光发展在华中、华南、北京区域的销售金额同比增长都超过100%，这些物业未来将成为蓝光嘉宝服务营收增长的重要来源之一。

而从长期看，蓝光嘉宝服务社区增值服务板块的逐渐成长将是公司未来业绩增长的重要因素。在社区增值服务板块，2016-2018年蓝光嘉宝服务营收分别为1.27亿元、1.82亿元和3.33亿元，年均复合增长率约20%，同时该板块占公司总营收的比例也逐年上升，分别为19.3%、19.7%和22.8%。

但同时，社区增值服务板块是头部物业企业聚焦的重要方向，但目前总体而言均处于培育期，蓝光嘉宝服务若要在这块业务上加速发展，需要在顺应社会需求的基础上继续实现商业模式的创新，强化执行落地，进一步构建起物业服务生态圈和社区生活服务生态圈，从而在这一板块上获得更好的经营业绩。

成功登陆主流资本市场，对于蓝光嘉宝服务而言无疑是一个新的起点，在物业行业群雄竞逐的时代，获得资本助力的蓝光嘉宝服务将获得强劲的助力，从而开启新的发展空间。