经济观察网 记者 陈博 12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”的“靴子”终于落地。中午12时左右，深圳住建局确认了这一消息：深圳已调整了去年出台的商务公寓“只租不售”政策，自11月起已经开始执行。

12月11日，一份盖上深圳市住房和建设局（以下简称“深圳住建局”）公章的文件在网上流传。文件内容指出，近期深圳住建局提出取消2018年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。10月31日，深圳市市长陈如桂主持的房地产稳增长专题会议上，原则同意取消这一规定。11月1日，深圳住建局召开各区及协会通气会，已将相关精神传达至企业。

2018年7月31日，一份《关于进一步加强房地产调控、促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“深四条”）横空出世，限售是彼时调控升级中的最大亮点，过去深圳楼市调控仅停留在“限购”的层面。

值得关注的是，“深四条”首次将限售的“利剑”指向商务公寓，从开发商与个人两个主要供应端直接限定这类产品数量。

一方面，要求各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过 10 年。

另一方面，强调从通知发布当日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。

触发这一措施启动的最直接原因是，过往由于深圳未将商务公寓纳入限购，近年来明显出现投资资金转向商务公寓的情形。

按照深圳市房地产研究中心主任王锋提供的数据，截至2018年7月近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；截至2018年7月近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。

而另一原因则在于，在新供地有限情况下实施限售，有利于减少开发商无序开发商务公寓，规避利用商业用地、产业用地投机住房市场的倾向。

这也意味着，商务公寓限售的最大“杀伤力”，更多聚焦到开发商身上。与“深四条”差不多同时流传出来的还有一份《市规划国土委关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》（以下简称“《请示》”），就已经预计到这一影响。

“该政策的实施，可能导致商务公寓投资需求下降，使得开发商减少对商务公寓的开发。”《请示》中这样提到。王锋也在当时表示，政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极意义。

如今，关于开发商这个供应端的限制终于调整，而个人供应端的层面，5年限售依然执行。促使深圳住建局做出局部“取消”的缘由，是他们发现，商务公寓的限售政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

另一方面，深圳住建局表示，深圳房地产市场供求关系紧张，今年以来商品房供应有所下降，商务公寓需求旺盛，取消商务公寓“只租不售”是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措。

“从目前的情况看，不少项目城市更新中都配套商务公寓指标，如果未来开发商旧改商务公寓只能自持，无法出售，也无法给到返迁居民，将大大增加城市更新的难度。”深圳中原董事总经理郑叔伦提到，在商务公寓“只租不售”政策出炉之后，深圳土拍也不乐观，去年推出的商务公寓用地普遍都被人才安居集团拿下，企业参与热情不高，企业不参与政策的实际意义也就不大。

深圳中原地产监测的数据显示，2018年深圳商务公寓的供应面积为133.51万平方米，相比2017年下降0.4%，这也是2014年之后商务公寓供应增速首次出现下降。2019年截至11月，深圳的商务公寓总供应面积达139.18万平方米，已经超过去年全年供应水平。

从成交端来看，今年上半年，深圳商务公寓成交49.63万平方米，同比下滑3.30%。

一家深圳本土房企人士告诉经济观察网，他们公司目前配套商务公寓的很多地块都是以前拿下的，在售的公寓项目也都是在2018年7月31日之前报批通过的。“我们不受‘只租不售’政策限制，所以对我们来说也没什么影响。”

“对于村改、工改商等涉及改商类型项目，公寓可售将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，项目推进或将提速。”深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，业界也在同步关注公寓回迁是否将同步获得放开解禁，以盘活容积率现状较高的旧改项目，希望可以通过公寓回迁平衡利益。

而在过去这一个月，深圳住建局已将政策精神传达至企业，并同步监测取消后的市场反应，他们发现，开发企业反响正面，因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

王锋认为，这并不能误读为深圳楼市调控放松。他给出的理由是，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整。“之前规定‘只租不售’，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。”