张雅楠

　　美国时间12月11日，中国联合办公运营商优客工场向美国SEC公开递交招股书，拟寻求在美国纽交所上市，计划募资1亿美元。

随着招股书的披露，外界首次得窥优客工场家底。截至今年9月底，优客工场共有171个运营空间，收入8.75亿元，和WeWork一样，优客工场也没有实现盈利，录得净亏损5.73亿元。

在互联网吹起的一轮共享风潮下，联合办公是其中一种主要的资产类别，优客工场是最早一批在中国开展共享办公业务的企业，其创始人毛大庆曾在凯德和万科担任高管，是中国房地产界的明星经理人，这使得优客工场从2015年诞生至今，一直处于舆论的密切关注之中。

不过，这种关注一直存在明显的局限，只见开业数量、玩法包括各种创新、迭代和资源嫁接，不见运营效率数据，直到招股书披露。

数据显示，运营中的优客工场空间数量，2017年为66个、2018年为162个、今年截至9月底为171个，也就是说，2019年仅增加了9个运营空间，规模增长趋于稳定，同期成熟空间出租率也随着升高，分别为63%、75%和83%，接近85%的行业盈亏平衡点。

从收入来看，2017年、2018年、今年前9个月，优客工场的净收入分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，同比增速巨大，增幅收窄。

同期，优客工场持续三年亏损，净亏损额分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元，亏损额度逐年增多，增幅加大。

优客工场的收入包括三个来源，分别是空间会员、市场和品牌服务、其他服务。

今年的优客工场的空间数量增加有限，空间会员收入上，今年前三季度收入4.2亿元，是优客工场最大的收入来源，这部分业务的成本为6亿元，其中租赁费用占比最大，为59.5%，员工薪酬和福利占比6%，折旧摊销和其他运营费用分别占比12.5%和22%。

与市场和品牌服务费的增幅相比，空间会员的表现显得非常平稳。

今年前三季度，优客工场的市场和品牌服务费收入从去年的2400万元，蹿升至4亿元，贡献了收入的半壁江山。

市场和品牌服务包括综合品牌服务和网上定向营销服务，其中，网上定向营销服务由省广众烁提供，这是优客工场去年底投资近1.5亿元实现控股的一家数字整合营销公司。

资产负债方面，截至2017年、2018年、2019年9月底，优客工场负债总额为 18.26亿元、43.79亿元、31.22亿元，股东权益为8.25亿元、5.96亿元、22.99亿元。

截至9月底，优客工场总资产为51.21亿元，持有的现金及等价物为1.67亿元。

优客工场股票代码为“UK”，主要承销商为海通国际、华兴资本、TheCoreSecurities,PrimeNumberCapital,CRICSecurities。

截至2019年9月30日，优客工场覆盖全球42个城市，总管理面积60.86万平方米，提供工位7.27万个，会员总数为60.96万。

同众多赴美上市的公司一样，优客工场采取了VIE架构，11月下旬，其国内主要实体公司优客工场（北京）创业投资有限公司投资人、董事以及经营范围皆发生了变更；沈玢、中景恒基投资集团、付松林、朱子龙、吴声等5个股东退出，董事汪静波退出，新增甘连舫、潘伟恒、谭文虹3位董事；经营范围新增了专业承包和室内装饰设计。

工商资料显示，优客工场（北京）创业投资有限公司的股权比较分散，大股东为白小红，持股比例26.1%，此外还有44个股东，其中，王思聪旗下的北京普思投资有限公司持股比例2.35%。