风口下的验房行业

陈月芹2020-01-17 10:17

经济观察报 见习记者 陈月芹 2020年春节前,验房师孙师傅迎来了一个密集的新房交付季,从2019年11月至今,他只为女儿的幼儿园结业仪式休了一天假,其他时间都奔波在北京海淀、朝阳、昌平等交房集中区域,有时也需要去到张家口等河北地区,“哪里有新盘交付,哪里就有订单”。

孙师傅从事的验房工作,主要负责在开发商将新房交付到业主手中前,为房子作“质检”。2015年之后,随着房地产发展,部分一线城市陆续推出鼓励推广全装房、成品房的政策,新房精装修时代逐步来临,面向C端购房者的验房工作迎来行业爆发期。

此外,2019年频繁曝出的品牌房企交房纠纷也显示,限价政策压缩了部分开发商的利润空间,前期高价拿地的开发商为降低成本,加快工期,在材料上减配,致使房屋质量问题捉襟见肘。“很多房子的质量确实很差,业主对开发商的信任也越来越小了。”孙师傅说出来多年一线验房的观感。

花钱请人“找茬”

“做我们这行,年底有两怕,怕生病,怕出事。”孙师傅指着车内挂的“出入平安”挂饰说。

孙师傅的担心并非杞人忧天。2019年12月,在武汉新城璟堂项目验房的王鹏,工作结束后遭到三名制服男子围殴。当月正值项目交付,该小区至少有3家验房公司的员工在工作中被打。

看到这个消息时,孙师傅正在北京海淀区的某项目验房,虽然遇到类似的恶性事件,但开发商的工作人员当着业主的面警告孙师傅:不许敲砖空鼓,只能看,如果敲出空谷算验房师的,所有电器禁止测试功能。

彼时,开发商还“提醒”业主,“如果你觉得这个房子问题多,你可以退,我现在就给你签字”。面对警告,业主“静音”了,孙师傅在中间为难。

作为验房师,孙师傅受雇于业主来检验一套房子是否合格,但业主一直被开发商反复告知,其购买的是共有产权房,价格比周围商品房低近一半,对装修质量再提要求是过分之举。

僵持之下,孙师傅只能将空鼓锤和验电器给业主,让他自行检验砖空鼓和电路,“对自己的房子心里有个数”。

上述房屋质量问题不是个例。新房验收时,瓷砖空鼓是房子常见的缺陷之一。搭窝创始人、CEO于鑫介绍,国标要求一块砖的空鼓率不高于15%,一面墙空鼓率不高于5%。有些房子检验时发现下面全是空的,主要铺水泥时找平没做好,“用不了一年,空鼓率高的瓷砖就会掉落”。

在新房装修完验房,如果敲出5%的空鼓率,一年后可能会扩大到10%。空鼓率太大的话,整个地面或墙面只能铲掉,重新做自流平处理。此外,一些开发商用质量不好的板材,冬天验收时完好,到了夏天高温、潮湿环境容易开裂变形。

在于鑫看来,此类装修质量问题很多都是开发商抢工期导致的,每到年底,开发商会加快交付力度,通常会出现赶工期情况,精装修及公共配套一般做得较为草率。

在限价背景下,不断压缩成本也是导致质量问题频发的重要原因,“在整个成本构成中,精装修占比小,利润空间不大,有时候还出现层层分包情况,落到各个装修分包单位的利润就更少了。”于鑫透露,很多质量问题都留到交付后修补。

作为房地产下游产业链的“新秀”,于鑫认为,目前验房行业仍处于粗放发展阶段,行业内没有标准,人员资质参差不齐、盈利模式单一、定位不清晰等问题较为普遍。部分验房机构在验房中,工作人员用标签、便利贴等标明问题所在,据此出具一份验房报告,但这类验房报告较为笼统,比如门窗出现划痕,验房师在报告中勾选‘不合格’,如果单纯看报告,业主甚至不清楚哪里需要维修。

于鑫表示,作为验房师,告诉客户是否合格只是第一步,业主验房的目的是为了找到问题进行维修,“也有业主是为了维权、打官司,验房报告只能作为事实证据”。

在验房师资质方面,很多验房公司仅有个位数员工,到了年底订单陡增时,四处找临时验房师,有装修经验的人通过简单培训就可以上岗。

上海千家工程监理有限公司北京区域负责人李师傅告诉记者,为了抢占市场,一些验房公司推出1元验房等低价活动,“一般验房需要2-3小时,这类公司仅需花费一半时间,一个验房师一天下来能验7、8套房子,能验出来什么东西呢?”

“搅局者”搭窝

搭窝被同行视为低价搅局者。从定价上看,一般验房定价在8-10元/平方米左右,一套100平方米房子的费用为800元到1000元,而搭窝的验房费用比市面价格低50%以上。

从验房过程及出具的验房报告来看,搭窝验一套房的时间大致在2小时左右,验房项目与行业内同类验房公司并无较大差别。

关于验房定价,于鑫表示,每家公司账本算法不一样,从成本看,验房成本主要是验房师薪资、工具、营销费,有些公司接B端客户的单,还需要支出和开发商谈合作的业务费。其中,验房师薪资占比较大。“B端业务,订单量大,对精细度要求不太高,验房师大概能拿到订单总价的60%提成,而C端订单验房师能拿到80%提成。”综合算下来,搭窝平均净利润在20%左右。

面对低价搅局争议,于鑫有自己的逻辑:验房行业有明显的季节性特征,全年八成订单集中在冬季,每年11、12和1月都是房地产项目集中交付期。7-10月是房地产项目交付淡季,也是验房业务淡季,有些验房机构一个月只有10来单业务。

为了维持全年订单量,做大规模,搭窝采取了针对不同层次房源分档计费的模式。

搭窝价格分为两档,一是针对120平方米以下的小户型刚需房源,搭窝价格为400元/套。“一是量多,二是从验房成本构成来看,面积差额对验房师的工作量并不会明显增大,多验几平方米,这类订单成本也不会明显增加。”因此,针对小户型房源客户,搭窝选择低价冲量,提升品牌知名度。第二档价格为120平方米以上房源,超出部分按10元/平方米、20元/平方米、40元/平方米三个标准计算,此类订单总价与市场均价相当。

在于鑫看来,公司瞄准全年订单量,是为了公司能在全年验房行业淡季时活下去。除了做验房,很多验房机构还兼做工程监理等其他业务。夏季通常是施工高峰期,监理业务较为繁忙;而验房业务相对较少。到了冬季,很多项目停工,监理订单减少;由于交付项目较多,反而是验房业务的高峰期。目前,搭窝主营业务也是验房和工程监理两项业务,夏季收入靠工程监理,冬季收入来自验房,目前验房业务占收入比重约30%左右。

如何活下去,是搭窝从成立以来一直思考和探索的问题。该公司成立初期,绿城物业旗下一家子公司负责人联系于鑫,希望能把于鑫团队整合到绿城物业。“开发商有这个需求,很多工程都是分包给施工单位,开发商需要内部验收,检验存在哪些质量问题,让业主放心。”

于鑫担心,作为独立第三方的验房机构,一旦被纳入物业公司旗下,验收项目难免会陷入不客观的嫌疑,而且购房者也不信任物业旗下验房机构。

前期合作几个月后,搭窝还是选择了单干,这来自于鑫对市场的判断,开发商把验房机构作为一个内控或辅助手段,不是一个必须手段,而C端市场更加广阔,所以公司没朝这个方向走。

2016年搭窝获得1000万天使投资,决定专注做针对C端客户的第三方监理及验房机构。

行业玩家众多

近年,验房行业诞生了网众、翘楚、房师傅、沣浩达、啄木鸟、深度、宜居、千家等一批全国性验房平台。

总部设于成都的网众验房成立于2010年,主要采取平台化运营模式,在全国50余城市设立了服务站点。在该平台上,业主线上一键下单,全国就近派单,验房师接单上门,以此打破验房区域化局限。

网众验房创始人米奇表示,2015年10月1日以前,网众验房主要做装修,验房业务是免费的,5年共验房订单为16000单,2016年到2018年分别为8000单、15000单、19000单,3年订单总量为前5年的2.6倍。

2019年订单量达3万单,同比增速为58%,米奇感慨,“2019年验房订单呈现井喷式增长,这一数字连公司高层都没有预想到”。

在米奇看来,业绩快速增长得益全国化布局,2017年网众仅在5个城市有验房业务,2018年拓展到30多个城市,2019年达到50多个城市,“现在高铁一小时内能到的城市,网众验房均能触及。”

2015年网众的验房收入为20多万元,“公司在倒贴钱做验房”,2016年收入达到了300万元,2018年验房收入达到800万元,年平均增速达60%以上。

到了2019年,网众验房的全年验房收入3300万元,增速达312.5%。“前几天年底复盘时,公司高层期望2020年验房总收入能达到5000万元。”

米奇表示,从2018年开始,网众开始对接大开发商订单,一年时间,开发商客户数量从4家拓展到30多家。其中,万科2019年订单总额达到1800万元,占验房总收入的54.5%。

米奇称验房行业是一个千亿级市场,目前全国有上万家大大小小的验房公司,但真的规模化、系统化运作的公司不超过100家,行业龙头尚未出现,网众试图用“互联网+验房”电商模式突围。

于鑫透露,2020年搭窝计划与大众点评、安居客等平台合作,基于楼盘验收数据推出施工质量、楼盘不合格率等排行榜,搭窝未来定位更倾向于“家装监理数据公司”。

 

·  验房师名片  ·

在新加坡、加拿大等国家购置房产,验房是必不可少的环节。购房者和经纪人谈好价格后,会请专业鉴定师从技术角度分析房产瑕疵和估值等情况,并出具报告,类似资产价值证明书。

不同于国外验房主要活跃在二手房交易环节,国内验房主要集中在新房领域,2015年以前,房屋验收主要针对毛坯房,对房屋主体结构、地面平整度、面积等方面简单测量。

2016年后,全国各地陆续出台全装房、成品房相关条例,在绿色建筑、住宅产业化标准推动下,带精装修的新房开始普及起来。

房屋竣工后,住建委工程质量监督部门会对房屋主体结构、水电暖等进行验收,对项目是否符合规划设计要求、建筑施工和设备安装质量进行全面检验。

具体到精装房,由于涉及每套房屋的具体装修质量,通常都是业主自行委托验房机构来检验。

在这种情况下,拥有装修或工程监理领域的从业人员,一部分转化为专业的验房师,对新房门窗、墙面、砖材、厨卫等细节进行质量鉴定,并出具验房报告,作为业主和开发商对证的依据。

 

 

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不动产开发报道部 记者