经济观察网 记者 万敏 4月24日，《中国金融》杂志微信公众号刊登一则调研报告，作者为中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组，该课题组于2019年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。

“从当前掌握的资料看，这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。”《中国金融》这篇微信公众号中称。

此次调查有几项重要结果值得关注，其中与房地产资产相关信息包括：城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%。

家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

受调查家庭中，43.4%的家庭有住房贷款。有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%，债务风险明显高于平均水平。其中刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出，这三项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。相比之下，投资型房贷家庭的债务风险要小得多，其三项指标仅略高于平均水平。

财富更多集中在少数家庭

此项调查数据显示，城镇居民家庭总资产均值为317.9万元，中位数为163.0万元。均值与中位数之间相差154.9万元，表明居民家庭资产分布不均。居民家庭资产分布不均衡主要体现在集中度、区域分布不均、收入、户主年龄、学历及职业影响等方面。

集中度方面，“居民家庭资产的集中度较高，财富更多地集中在少数家庭。将家庭总资产由低到高分为六组，最低20%家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%，而总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。”调查显示。

在区域分布上，东部地区明显高于其他地区。“分省份看，家庭资产最高的三个省（自治区、直辖市）为北京、上海和江苏，最低的三个省（自治区、直辖市）为新疆、吉林和甘肃。其中，北京居民家庭户均总资产约为新疆居民家庭的7倍。”

收入也是影响家庭资产分布的重要因素，调查显示，高收入家庭拥有更多资产。将家庭总收入从低到高排序，总收入最高20%家庭所拥有的总资产占全部样本家庭总资产的半数以上。其中，收入最高10%家庭户均总资产1204.8万元，是收入最低20%家庭户均总资产的13.7倍。

此外，户主的年龄、学历水平及职业均影响家庭资产分布。

资产结构中房产占大头

调查显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253.0万元，占家庭总资产的八成。

其中，住房是家庭实物资产的重要构成，居民家庭住房拥有率相对均衡。我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。和美国相比，我国居民家庭住房资产比重偏高，高于美国居民家庭28.5个百分点。

而居民的住房拥有情况相对均衡。调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。按家庭收入从低到高排序，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭的住房拥有率也为89.1%。

一个有趣的现象是，调查显示，城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64.3%，有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%，有三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%。“这主要是因为多房产家庭在解决了基本住房需求后，更倾向于多元化资产配置。”调查结果称。

另外，商铺及厂房等经营性资产是家庭资产差距大的重要原因。

国内居民偏爱房地产资产事出有因。据近期西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》，据其测算，对于财富增加的家庭，住房资产增加贡献了 68.1%，金融投资价值增加贡献了 23.7%；对财富减少的家庭，金融投资价值减少贡献了46.7%，可支配现金减少贡献了28.1%，住房资产减少贡献了22.4%。

简单来说，即房产投资对财富增加的贡献最大，对财富减少的伤害最小。

房贷为家庭负债的主要构成

调查显示，城镇居民家庭负债参与率高，负债结构相对单一，房贷是主要构成部分。

受调查家庭中，有负债的家庭占比为56.5%。有负债的家庭中，户均家庭总负债为51.2万元。其中，53.8%的居民家庭负债余额在30万元以下，35.6%的家庭负债余额在30万~100万元，10.5%的家庭负债余额在100万元以上。

从负债来源看，城镇居民家庭的负债以银行贷款为主。有负债的居民家庭中，户均银行贷款49.6万元，占家庭总负债的96.8%。银行体系外的负债占比低，仅为3.2%，其中民间借贷和互联网金融产品贷款的户均负债额分别为1.2万元和0.1万元，占家庭总负债的比重分别为2.4%和0.2%。

从负债用途看，房贷是家庭负债的基本构成。有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。调查显示，75.9%的居民家庭将负债用于购房，24.8%的居民家庭用于日常消费，12.8%的居民家庭用于买车或车位，9.6%的居民家庭用于装修或购买家电，9.3%的居民家庭用于实体经营，9.0%的居民家庭用于教育，3.9%的居民家庭用于医疗，2.3%的居民家庭用于金融投资。

调查数据显示，我国城镇居民家庭偿债能力总体较强。刚需型房贷家庭的债务风险突出。受调查家庭中，43.4%的家庭有住房贷款。有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%，债务风险明显高于平均水平。其中刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出，这三项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。相比之下，投资型房贷家庭的债务风险要小得多，其三项指标仅略高于平均水平。

房地产行业人士认为，对房价的预期，是居民购房、还贷意愿的重要支撑。目前，这一预期出现了分化，但总体并未出现“崩塌”。

据上述《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》，预期未来3 个月家庭房产价值小幅上涨，指数为 104.9。具体的，65.8%的家庭认为房产价值基本不变，9.9%和2.5%的家庭认为房产价值减少一点和减少很多，认为房产价值增加一点和增加很多的家庭分别为18.9%和 2.9%。