“我们对中国楼市保持十多万亿的市场规模充满信心，保持战略定力，坚守主航道，坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构，合理有序配置资源。”这是中国海外发展有限公司（HK.00688，以下简称“中海地产”）董事局主席颜建国写进2019年度主席报告书里面的一句话。

已入不惑之年的中海地产，正在面临全新挑战——市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束；外围环境高度不确定因素剧增；疫情“黑天鹅”不期而至，逆周期扩张成为这一阶段的关键词。

为此，向来聚焦住宅开发的中海地产，在多元化的道路深化探索。一方面，通过多维度获取土地，促进规模与效益上的更好更快增长；另一方面，则对商业物业进行更多的布局和规划，将其作为房地产下半场持续增长的新动力。与此同时，中海地产还在教育、养老、物流、文化等产业寻求新的增长曲线。

这是中海地产发展史上的一个重要节点，从单纯的住宅开发商向多元发展运营商转变。其背后，既有对自身深耕一二线城市土地资源的自信，也有负债水平低、现金流充裕等优势所带来的强大抗风险能力。

“今天”主业提速

中海地产正在寻求逆周期扩张的发力点，上述提到的这个三层级业务战略便是佐证。过往多年，不管是在香港还是内地，中海地产的定位始终集中在住宅开发商上。但从2017年开始，中海地产的业务布局，逐渐拓展至住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务三大产业群。

2019年3月，在历经两年转型沉淀之后，颜建国公开“今天、明天、后天”这一新的发展战略。其中，“今天”代表中海地产的主业——住宅开发。时至今日，中海地产仍然将90%的资源用于房地产开发，因为中海地产意识到，这是核心业务，利润相对高，周转速度快，能从根本上为利润水平“保驾护航”。

哪怕房地产行业已经正式告别快速增长、高额利润的通道，但中海地产仍保持住宅开发领域的“盈利之王”头衔，2018、2019两年，其整体净利率都站到25%以上，核心净利率超过20%。可供对比的一个数据是，2018年，A股上市公司全行业的平均净利润率只有8.16%。

不过，在2019年度投资者会议上，中海地产副总裁郭光辉表示，当行业净利率遭遇下行压力时，中海的净利润增长需要依靠更多的销售来推动，规模增长必不可少。“未来，希望在保持行业领先净利率水平的前提下，通过规模增长实现更好的效益增长。”

在规模增长这一关，中海地产曾遭遇过瓶颈期——2013年-2017年，当房地产行业整体步入高速增长期，中海的年均销售额增速仅为15.7%，低于此前十年39.4%的平均增速。如何在保持利润优势的同时提升规模，成为这几年中海地产不得不接受的一个挑战。

最近两年，中海地产已经在规模上实现了提速。2018全年，中海地产实现合约销售额3012.4亿港元，同比增长29.8%；2019年，实现销售合约额3771.7亿港币，同比增长25.2%。两个销售增速，均高于同期TOP10房企的销售增长率。

支撑这一逆势增长的关键因素，来源于土地扩储上的积极补仓。过去三年，中海地产一改过往保守形象，在土地市场上呈现出进取一面，每年用来购地的费用都超过1000亿港币，获取的总楼面面积也在1000万平方米以上。

按照预期，今年中海地产对新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。这是一个颇为勇敢的预算，毕竟，当前所有房企除了应对白银时代的“危机”之外，还必须直面疫情“黑天鹅”的冲击。

为了加速拿地以匹配规模上的增长，向来倾向公开招拍挂的中海地产正通过多头并举扩大土地获取渠道。3月13日，一则2020寻地合作计划出现在中海地产的官方微信号上，合作内容包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务，目标城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。随后，中海地产华南、华东、北方、西部以及中海宏洋均贴出相关寻求合作的海报。

中海地产行政总裁张智超称，去年，公司内部就针对多渠道获地这一任务，专门成立投资拓展及产业合作部。“我们应该说是有资源、有能力、有机会把握住这些好机会。”

这种多渠道获地的背后，均是中海地产为抢收目标所做的努力。

“明天”业务崛起

住宅开发之外，中海地产的另一个优势板块——商业物业正“浮出水面”，这也被颜建国视为“面向明天的成长型业务”。

虽然被定义为“明天”的业务，中海地产也仅配置了8%的资源，但实际上，持有型商业资产如今的收入增速甚至跑赢住宅业务。年报显示，2019年，中海地产收入为1636.5亿元，同比上升13.6%。其中，物业发展收入1591.9亿元，同比增长13.5%；投资物业租金收入为37.5亿元，同比上升26.3%。

与华润置地将投资物业重心放在商业综合体上有所区别，中海地产侧重于写字楼领域的耕耘，已经成为全国最大的单一业权写字楼发展运营商。截至2019年末，中海地产持有并投入运营的写字楼达45栋，出租率为90.3%，已有140多家世界500强企业入驻中海系写字楼。

依托写字楼物业的规模优势，中海地产的自由办公产品OFFICEZIP也进驻北京、上海、成都等七个城市，总共持有12个OFFICEZIP项目，办公面积共约7.4万平方米，出租率为90.7%。

此外，中海地产还运营了13家购物中心、12家星级酒店、2家长租公寓，共计运营总面积达到438万平方米。

在商业物业领域，中海地产目前已逐步升级到主动持有、专业运营阶段，打通投、融、管、退资产管理的全链条，夯实资管平台战略定位。

截至2019年底，中海地产的商业物业在建和代建项目共计72个，总面积约535万平米。这意味着，在商业物业领域，中海地产不仅低调完成大规模的前期布局，未来新增的商业体量也颇为充足。从规模和营收能力来看，短短三年间，中海地产的商业版图已经跨入行业第一梯队，仅次于商业地产龙头华润置地。

尽管与住宅开发业务相比，这部分商业物业收入还只占据很小比例，但“住宅+商业”双线扩张的路径已然清晰，商业物业成为中海地产逆周期扩张的另一道“护城河”。

而中海地产对于商业物业板块的预期也颇为高企，此前已经确定“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。其中70%以上的租金收入将来自于写字楼。

“我们1-3月份在写字楼业务上拿到几个比较大的单，一方面北京拿到8000平方米的租赁单，另一方面太原和成都也都拿到2万平方米的大单。3月份，我们的写字楼成交客户中，有12家是比较优秀的世界500强企业。”在2019年度投资者会议上，中海地产管理层表示，外部的经营压力和挑战无时无刻存在，但中海对于今年目标实现有信心。对于2023年需要达到的100亿，有手上的货量、净现金流规模作为基础，后面中海地产将通过投资拿地、收并购、轻资产进一步扩大规模，目标也是可期的。

强大的抗风险能力

选择从“今天”和“明天”两大业务层级进行逆周期发力，并在教育、养老、物流、文化等具备新增长点的“后天”业务上探索，底气来自中海地产强大的抗风险能力。“过去几年，我们在资源、能力方面建立了一系列比较优势。”在2019年度投资者会议上，颜建国说。

资源优势一方面体现在土储以及货量上。2020年，中海地产在售的货值达到历史顶峰，在不新增土地储备的情况下，全年货值高达6800亿元。

按照颜建国提供的数据，2019年，全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额则同比增长6.5%，这显示驱动增长的主力市场，向价值更高的一、二线城市及核心城市群回归。

“如果按照土地结构来分析，我们仍旧坚持认为一二线城市的安全边际更高，抗风险能力更强。因为一二线城市的经济发展、需求驱动力量会更强，一线城市以及主要城市群，未来仍旧是我们最主要进入的地区。”颜建国表示。

而体现到中海地产的土储结构上，2019年，其在中国内地25个城市及香港共新增53幅土地，总楼面面积1146万平方米。68%的新增土储位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

截至2019年年底，中海地产共计8923万平方米的土地储备中，八成以上布局在一二线城市，房地产销售在23个城市中进入当地市占率前三名。

另一方面则反映在现金流与负债率方面。截至2019年12月31日，中海地产持有银行结余及现金为954.5亿元，同比增加8.6%，占总资产比重13.2%；录得销售回款2002.3亿元，相比2018年的1784.9亿港币同样有所增长。这表明，中海地产的现金流水平及回款速度一直处于较高位置。

值得关注的是，近两年，在销售规模迅速扩大的前提下，得益于成本管控方面的精益求精，中海地产的财务数据波动幅度也微乎其微。2019年末，其资产负债率达60.06%，净借贷比率为33.68%，在千亿以上房企中保持最低负债率；加权平均借贷成本为4.21%，融资成本也处于行业最低区间。在评级方面，三大国际机构分别对其给予中国房地产行业内最高的信用评级，穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉A-。

可以说，相较规模以及盈利上的进取，从负债水平来观察，中海地产依旧保持最稳健的状态。