经济观察报 记者 陈姗 经历了黄金发展的十年，伴随着房企融资渠道收紧，非标强监管时代的到来，信托与房企简单、粗暴的贷款“合作时代”逐步远去。

中国信托业协会6月10日发布的数据显示，截至2020年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为21.33万亿元，较 2019年四季度末的21.60万亿元下降1.28%。至此，我国信托业务规模连续九个季度呈下降态势。

在“房住不炒”的政策下，受监管政策的影响，2019年二季度起，房地产资金信托余额和占比开始下行。截至2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额较 2019年末下降4.62%，房地产信托占比为14.57%，较2019年末和去年同期分别下降0.5个和0.18个百分点。记者注意到，这也是房地产信托规模连续第三个季度出现下降。

信托公司与房企合作从2007年左右逐步步入正轨，一直升温直至2017年。经历了黄金发展的十年达到合作高峰。接受经济观察报采访的业内人士表示，在趋严的监管政策下，信托公司与房企合作更为审慎，并将推进房地产资产证券化、房地产股权投资等业务模式。同时，还将积极拓展服务信托、养老信托等本源业务发展。

规模、占比“双降”

在“房住不炒”政策导向下，信托业持续降低对房地产信托的依赖程度，规模和占比都较2019年末明显收缩。2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元，较2019年一季度末下降2271.67亿元，幅度分别为-4.62%和-8.10%。从房地产信托占比来看，2020年一季度末，房地产信托占比为14.57%，较2019年末和去年同期分别下降0.5和0.18个百分点。

中国信托业协会特约研究员简永军表示，一季度房地产信托规模和占比的下降，一方面是信托行业受到了疫情影响，在尽职调查等方面存在困难，影响了业务开展和落地；另一方面也说明信托业在严格落实银保监会对于房地产信托业务的发展要求，适度合理开展房地产业务。

用益信托研究员帅国让对经济观察报表示，在“房住不炒”政策引导下，房地产信托的政策效应逐步得到显现，预计2020年的房地产类信托收缩还会持续，但下行的空间有限。

“房地产信托规模连续三季度回落是意料之中的事情。”一位中部信托公司人士告诉经济观察报，从2019年以来，监管对信托公司房地产规模“卡得很严”，在这种情况下，信托公司也在调整策略，用好额度。

帅国让认为，在银行开发贷、发债等融资渠道受阻下，信托凭借灵活的交易结构，是房企重要的融资工具，并且房地产信托业务是信托公司重要的收入来源，短期内完全萎缩的概率不大。“房地产信托仍是当前信托业的主要投资领域之一，监管的目的也不是禁止，而是控制规模过快增长和风险。”

联合资信方面对经济观察报表示，信托公司依靠自身快速募集资金实现高效放款，满足企业短频快的资金需求，但信托贷款的融资成本明显高于银行开发贷和债券融资，加重企业的还款压力。伴随着房企融资渠道收紧，非标强监管时代的到来，监管要求压降通道类信托规模，倒逼信托转型、研究和房企合作的创新模式。

合作模式生变

当前房地产融资渠道收紧环境及疫情影响下，部分房企销售收入下滑，资金链面临压力。根据人民法院公告网公示，截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家，与2019年同期持平。

联合资信认为，房企融资成本也出现分化，高信用等级的头部房企其成本仍处于低位，部分流动性紧张的房企其成本不断上升，更加剧了企业的经营和财务风险。

上述中部信托公司人士指出，信托融资灵活高效，可能更适合房企，只是成本相对较高。当前房企发展出现分化，很多优质房企发展融资，成本很低，但有些相对较差的房企融资成本太高，信托也不太敢介入。

在房地产信托业务整体压降规模的情况下，上述中部信托公司人士告诉记者，目前信托公司普遍采取的做法就是结构调整，即减少通道业务，将额度用于报酬率较高的优质项目，优中选优，提高报酬率。

值得注意的是，近期银保监会就《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》（下称“办法”）公开征求意见。为了加强对资金信托投资非标债权资产的管理，《办法》限制了投资非标债权资产的比例，明确全部集合资金信托投资于非标债权资产的合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。《办法》还提到，全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。《办法》进一步限制了信托公司对于非标债权资产的投资，同时也将对房地产信托业务产生一定影响。

联合资信表示，降低传统信托贷款额度，给民营和中小型房企短期较大冲击。过去传统的短频快的信托贷款模式，原本能在一定程度上缓解房企的还款压力，给房企简单粗放的拿地扩张提供便捷资金。但在严格的监管环境下，房地产行业集中度快速上升，同时也能暂缓房企拿地节奏，阻碍金融机构资金流入地产行业。

从债项融资角度来看，联合资信认为，由于非标债权资产比例受到限制，信托公司可通过加大投资房企标准化债权或股权类集合资金信托，推进房地产资产证券化、房地产股权投资、商业地产REITs等业务模式。非标债权集中度方面，信托公司不能再聚焦于个别大客户，这就要求信托公司需要面临选择和更多房企合作的问题。

“房地产信托对于信托公司的经营业绩的重要性暂时还无法被替代，但其业务模式需要符合监管的要求。”帅国让也认为，信托与房企后期在合作方式上可能会有所转变。从传统的贷款模式的业务向股权投资、房地产信托基金、应收账款融资等新业务模式的转变，需要信托公司在专业团队的建设、业务架构的重设计等方面下功夫。

就房地产信托未来发展来看，上述中部信托公司人士认为，信托公司会做大标准业务，这样非标债权占比的制约会相对较小。“我认为房地产信托未来会继续向优质房企，优质项目集中。这一业务可能的方向之一是房地产股权投资业务。”

房地产信托控规模、房地产行业加速洗牌背景下，信托公司如何展业？上海的一家信托公司告诉经济观察报，为加强风险管控，对于投资类房地产项目，公司在展业区域选择上，进一步发挥房地产区域评价体系的指导作用，优选区域进行展业。此外，鼓励与品牌影响力较强的高等级交易对手合作，对项目报酬率，投资回收周期等作更高的要求，并在管控方案上，加强公司的主动权，从严把控期间管理方案。

同时，该公司表示，将大力支持创新业务的开展和创新机制的建立，积极拓展服务信托、养老信托等本源业务，加强标品投研团队建设和主动管理产品的开发，继续深入探索实践城市更新、供应链金融等已有布局领域。