经济观察报 欧阳晓红/文　　　　　　

一

非常时期，描述非常事，是否有助于人们甄别真伪、厘清改革思路？

“大衰退”也好，“大萧条”也罢，或别的危机名词定义，仍在全球蔓延的新冠肺炎疫情令经济增长“急刹车”之际，在世界坐标中，能否从历史及制度层面深度剖析——贴有诸如“经济周期之母”“国民经济支柱产业”“宏观调控之抓手”“大类资产配置之核心”等标签的房地产，借鉴国际经验，勾勒中国房地产的样本？

此时出现的《全球房地产》提供了这种可能性。有人将这本厚重的书称为“理论重器”，读者从中可以找到房地产的诸多热点问题及解答。比如：为何会陷入高房价困境？房价还会涨吗？什么决定房地产市场？为什么一定要征收房地产税？

该书由“全球房地产：市场表现与制度基因”的上篇，以及“中国房地产：制度建设与未来展望”的下篇构成，从市场现象到制度安排，再到机制、系统的运转，逐一映衬、比照，囊括香港、英国、美国、日本、德国、新加坡等全球房地产市场的主要标的，涵盖中国房地产70年简史、住房制度支柱、房地产税，以及住房制度如何深度塑造房地产市场等十大篇章，旨在令读者反思中国房地产发展的得与失，且从制度性缺陷来思考当下的问题。

乍看起来，它有些像全球视角下的房地产全景绘本工具书，“厚”达600多页，但读起来较“轻”；这可能得益于作者独到的制度解构视角，以及源于实践的专业素养及经验。

第一作者中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长夏磊曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。事实上，业内广为流传的“房地产长期看人口，中期看土地、短期看金融”之标准分析框架正是出自作者的《房地产周期》一书。

曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任的第二作者任泽平，参与了重大文件和改革方案起草，熟悉国家宏观政策机制与调控脉络。

纵览运作上百年的全球房地产代表样本，或成功或失败，用历史维度和数据逻辑度量——仅运行20多年的中国房地产，尽管诸多问题众说纷纭，但拨开云雾，作者得出的定性结论是：决定房地产市场的是住房制度，其亦是破译房地产运行的基因密码；而土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键。第十三届全国政协常委、全国政协经济委员会副主任杨伟民说，有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

毕竟堪称货币政策副产品的泡沫终将破灭——房地产泡沫归根结底是一种货币现象；也毕竟土地制度的关键在于“供求平衡”；书中归纳出中国住房制度改革成功的关键字：人地挂钩，金融稳定。

二

什么时候开始，房地产变得如此举足轻重？所谓国民经济的支柱、金融危机的策源地。中国来看，作者指出，房地产的支柱地位深度捆绑经济和地方财政；如作为支柱产业，1998年以来房地产增加值占GDP的比重不断创新高，从1998年的4.0%增加至2017年的6.5%。

令人焦虑的是，最近一份央行报告指出，中国一半以上的家庭可能处于在破产边缘；中国家庭总资产的中位数是163万，但总资产的70%是房产；其中，56.5%的家庭是靠负债购买房产，房贷占家庭总负债的75.9%。

放眼全球，为什么各经济体房地产市场表现差异大？有的陷入高房价困境，有的大涨大跌；但也有房价长期稳定，居者有其屋的经济体。如果说制度决定市场——其作为房地产市场的基因，具有“四性”特征，即决定性、基础性、稳定性和选择性；那么，横向切开价格表象，再纵向挖掘制度支柱根源，也许能还原真相。

作者从“全球房地产的市场表现与制度基因”说起，选取深陷高房价困境的香港、房价刚性上涨的英国、60年房地产大牛市的美国，以及市场大起大落的日本等作为剖析案例，而房价长期稳定的德国与实现“居者有其屋”的新加坡则成为作者推荐之范本。

之所以首选香港案例，是因为中国房地产发展初期引进了不少中国香港的做法与模式，而香港房地产的启蒙又源自英国住房制度。基于此，追本溯源，深入研究香港与英国住房制度，对改革内地住房制度，解决一二线城市高房价难题有重要价值。

香港有“土地制度、金融制度、税收制度、公营房屋制度”等四大住房制度，高房价困境的根源是供地不足和金融高杠杆。比如，土地制度，使用权批租，由于部分利益集团阻挠，土地供给长期不足，人均住宅用地仅10平方米。金融制度方面，利率低，杠杆高，刺激居民加杠杆购房。香港本地居民购买首套房最低首付40%，但购买资助出售房屋或申请按揭保险，首付可低至5%。

人口持续增长背景下，土地供应不足，叠加金融环境宽松，造成中国香港房价持续大涨。其对房地产过度依赖、深陷高房价困辜的后果显示，如竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂。

英国而言，房价长期领跑全球，但实现了较高的居住品质；且住房总体充足。住房制度来看，供地不足、货币超发和金融高杠杆，但重视城市规划和生态环境。税收制度，重交易轻保有；比如，交易环节对二套住房征收重税，抑制投机；住房保障制度是以租赁为核心。

作者指出，英国住房制度的教训明显：如土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价；但有别其他欧洲国家的是，英国人口长期增长，且移民增多，结构年轻，因此支撑了高房价。

而通过复盘美国60年房地产大牛市的繁荣与落幕，透视美国住房制度支柱，可归纳出房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩。

“二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市；但这个史上最长的房地产大牛市走向了泡沫化，最终泡沫破裂引发次贷危机。“泡沫破裂”缘于美国其时“宽货币”“宽信用”“弱监管”的货币金融政策，最后“加息”刺破了泡沫。

美国住房制度有三大支柱：住房过度金融化的货币金融制度、私有为主与供给充足的土地制度、轻买方重卖方的住房税收制度（鼓励住房自有，但抑制投机作用有限）。

作者从中得出启示：持续吸引移民流入、货币特权、住房自有率魔咒。次贷危机并未改变美元霸权地位与内政优先立场，大型房地产泡沫和全球经济危机的风险仍在。而住房自有率有其自身规律，追求过高的住房自有率，则难逃“魔咒”——将导致不合理的需求进入市场，形成泡沫引发危机。

同样，日本“失去的二十年”也是金融闯的祸。一次危机是20世纪70年代初前后，但房地产市短暂回调后，重拾涨势。一次是20世纪80年代末，导致日本陷入“失去的二十年”。两次房地产大危机，但结果不同。其结局迥异在于经济发展阶段、人口结构发生了显著变化。

与美国一样，在日本的四大支柱住房制度中，缺少独立性、为刺激经济增长大幅放水的货币金融是罪魁祸首，其他支柱如土地供给不足火上浇油；税收制度重交易轻保有——泡沫顶峰时期突加保有环节税，加重危机。就此得出的启示是：人口老龄化、人口向大都市圈集聚、住房金融体系弱监管、机构主导租赁市场。“房地产泡沫是一种货币现象，保持货币金融政策的连续性和稳定性有助于稳定房地产价格。”

“住房金融过度支持居民加杠杆，容易滋生房地产泡沫。”作者得出结论：房地产是周期之母，十次危机九次地产。房地产过度金融化是风险之源，诸如美国次贷危机、日本“失去的二十年”。

怎么办？作者选取的这几个经济体代表，香港与英国深陷高房价之困，美国和日本深受房地产危机之苦；从健康发展角度看，房价长期稳定的德国与居者有其屋的新加坡可谓典范。

1970-2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍，年均增速仅2.6%，但同期的英国、法国、美国分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。

作者认为，这得益于稳健的金融制度和完备的租赁制度，这两大住房制度支柱对德国房价的稳定起了至关重要的作用；另一大支柱是均衡的税收制度。这是因为，政府强调对居民的住房责任——从量、价、质三方面去践行，住房不仅是经济发展手段，也是社会保障。住房制度发展与经济发展阶段相适应，高速增长期重建设，增速换档后重租赁。

新加坡来看，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系，住房自有率高达90%。其背后的住房制度有四大支柱：国有为主的土地制度和公积金主导的金融制度共同服务于组屋主导的住房保障制度；以及交易保有并重的税收制度。

与德国一样，也是基于新加坡政府承担对居民的住房责任，构建保障体系，并始终保持住房政策的连续性，实现居者有其屋。

不难发现，书的上篇通过“香港高房价案例—英国房价刚性上涨—美国房地产60年大牛市—日本房地产大起大落—德国房价长期稳定—新加坡居者有其屋”这样一条逻辑链，将与己有关的中国香港作为剖析起点，带出三个代表性的“问题”案例，再聚焦两个正向范例作为参照归纳总结，作者在书的下篇回归中国——试图发现中国房地产的健康发展路径。

三

似乎住房支柱的多少不是问题，重在核心支柱，如“土地制度及住房金融”的可持续性。

德国有三大住房制度支柱，得益于该国政府从量、价、质三方面去践行其对居民的住房责任；新加坡有四大支柱住房制度；其政府同样承担对居民的住房责任，且保持政策的连续性。这两个经济体的住房责任均被视为政府第一目标，且未被赋予宏观调控的责任。那么，有时候单纯的政策目标是否更“直达”——更容易实现？如果长期陷入“既……还……同时还要……”的多重目标范式，是否会难免陷入“顾此失彼”的困境？

而系统研究全球各典型经济体房地产运行和住房制度之后，便不难客观评估中国房地产二十年的历史功过和当前难题。在作者眼中，当前中国房地产市场存在的问题，很大程度上与中国住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。

这就像硬币的两面，如果说1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力——拉动了经济增长，改善了民生；但同时也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等隐患。

在“房住不炒”的新定位下，直面中国房地产发展过程中的难题，分析深层次的制度原因，促进房地产市场长期平稳健康发展，可能事关国运。

回眸历史，1998年，国务院23号文拉开中国房地产二十年市场化发展的大幕；文件要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。当然，20年前的那次房改也是缘于——应对亚洲金融风暴冲击。

作者认为，“98房改”奠定基础，后续配套政策推进，最终形成符合当前国情的，以“住房金融、土地、税收、住房保障和住房供应”为五大支柱的中国特色住房制度。

中国的“住房金融制度”以商业贷款为主、公积金为铺。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》颁布后，住房公积金制度建立；1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款，商业性住房金融快速推进。

“土地供应制度”以招拍挂为主。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，按照所有权与使用权分离的原则，采取协议、招标、拍卖三种方式出让城镇国有土地使用权。2002年国土资源部颁布11号令，明确经营性用地必须招拍挂出让。“税收制度”则鼓励长期持有自住住房。中国个人持有和交易住房主要涉及9个税种。“住房保障体系”包括公租房、经济适用房、棚户区改造安置房、共有产权房等。

最后一大支柱是租购并举的“住房供给体系”。2017年十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

客观评价二十年来房地产的历史贡献，作者认为，房地产是拉动中国经济高增长的火车头。体量大、产业链条长，关联行业多。2018年末，上市银行贷款余额中抵押贷款占比42%，其中四大国有银行为45%。抵押贷款超10万亿元的上市银行的抵押资产中，房地产占比高达76.4%。

房地产更是地方政府进行大规模基础设施建设的主要财政来源。1994年分税制改革后，事权下沉、财权上移，地方政府财政压力加大；房地产成为地方政府筹集稳定财政收入的主要途径。

然而，迄今为止，我们遇到了类似“高房价、土地财政、财富差距拉大”等看似“死结”的房地产难题。此过程中，中国住房制度不断调整，但整体碎片化，未进行系统性变革，书中指出，问题突出表现在：土地供应方面，人地错配，结构失衡，导致一、二线高房价，三、四线高库存；住房金融层面，货币超发助推房价上涨，信贷政策频繁变动不利于市场稳定；住房保障方面，供给不连续，进入门槛高，退出门槛低；税收方面，重建设交易轻保有，影响存量住房流通，且强化房地产投资属性；住房供应方面，重购买轻租赁，住房租赁制度不完善等诸多待解难题。

中国不得不面对的现实是：我们的房地产服务于经济增长，住房制度建设兼顾住房责任和宏观调控；房地产调控政策重短期调控、轻长效机制；住房制度尚未平衡“保障”与“市场”。但堪称典范的德国与新加坡，其政府职责均重在构建保障体系，承担对居民的住房责任，并保持住房政策的连续性。

“土地财政难以为继，房地产税改革势在必行。”作者称，并认为最佳出台时机是经济稳定发展、房地产市场平稳健康运行时期。

而基于国际已有经验，为避免重蹈中国香港和英国的覆辙——深陷高房价困境，以及规避爆发类似于美国次贷危机和日本“失去的二十年”房地产泡沫危机；书中指出，我们需要直面中国房地产市场存在的“高房价、高杠杆风险、产业空心化”等现实隐忧。不过，房价涨幅趋稳，不存在全局性泡沫风险。

作者称，问题严峻，住房制度改革亟待破题；如果我们能够及时科学地变革，也可能实现类似于德国和新加坡的房价稳定，实现房地产与金融、实体经济的良性循环。

“八字（人地挂钩，金融稳定）+租购并举”是作者基于全球视野以及制度视角下，开出的健康房地产市场改革配方，它是一剂良方吗？《全球房地产》试图与你求解答案。