分拆“中国代建第一股”上市 绿城中国健身成果显现

2020-07-13 14:50

7月10日,绿城管理(09979.HK)正式在港交所上市,继绿城中国(3900.HK)和绿城管理(02869.HK)之后,绿城拥有了第三个上市资本平台。

绿城管理成立于2010年,是中国房地产市场领先的代建公司,2019年,绿城管理拥有72个新订约项目,新订约总建筑面积约为1600万平方米,占中国代建市场份额近1/4,据中国指数研究院数据,其规模为第二大市场对手的2倍以上。

因此,绿城管理有着“中国代建第一股”之称,上市首日,录得30%的大幅上涨,反映了投资者的态度。

绿城管理收入主要来自三大业务分部:商业代建、政府代建及其他服务。凭借“绿城”品牌影响力、房地产开发经验、代建4.0管理体系、“绿星标准”、承包商及供应商网络等多年积累而来的资源禀赋,绿城管理在过去几年取得了显著的增长,2017年至2019年,绿城管理的收入从10.2亿元增长到19.9亿元,增长近1倍;利润由2.6亿元增加到3.9亿元,增长50%。

截至今年3月末,绿城管理拥有266个代建项目,总建筑面积约为6980万平方米,其中550万平方米已建成,3800万平方米在建,2630万平方米待建。虽然建设及拓展业务不可避免地受到新冠肺炎疫情的影响,但今年前三个月,绿城管理依然拓展了14个新订约项目,总建筑面积为3200万平方米。上述项目储备为未来的业绩增长提供了支撑。

绿城管理由绿城中国分拆而来,从创立到上市历时10年,绿城中国一直悉心培育这一优势业务,并对其寄予厚望。

今年年初,绿城中国董事会主席及行政总裁张亚东亮出2025年的销售目标,5000亿。与该目标相匹配的业务方向已经明确,为聚焦重资产、轻资产和“绿城+”三大板块,其中,轻资产指的便是代建业务,2019年取得合同销售金额约664亿元。

除了做大做强代建业务,绿城中国也在积极把握市场节奏,把自己带入更加进取且舒适的地带。

2020年,绿城中国的销售目标为2500亿元,较2019年增长24%,在白银时代,这是一个不低的增速。对这一目标,张亚东持谨慎乐观态度,底气两个方面:货值与周转。

从货值看,2020年初,绿城中国拥有可售货值3600亿元、2020年计划新增货值2500亿元。从今年上半年的表现看,绿城中国对这一目标的执行非常果断坚定,克服疫情影响,绿城中国在土地市场上表现瞩目。

在大部分企业没有启动拿地的时候,绿城中国加速“抄底”,先后在北京、成都、西安、杭州及江浙优质三四线城市等区域投资布局,实现新增货值1804亿元,完成全年2500亿元目标的72%。据亿翰智库数据,这一成绩位列房企新增货值榜Top2。

不仅拿地速度快,在货值结构和拓展渠道上,绿城中国亦提高了要求。

以2019年为例,其新拓展项目主要集中在杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市,可售货值占比达76%;从区域分布看,长三角作为战略重点区域,可售货值占比达 60%;在珠三角及成渝地区逐步扎根,可售货值占比累计达 10%,进一步扩大了深耕区域,有效提升未来抗风险能力。

在提升招拍挂投资力度和质量的同时,绿城中国致力于提高收并购能力,2019 年全年,绿城获取收并购了 17 个项目,2020 年前四个月,绿城又先后收购9个项目,进一步扩充了土地储备,同时在集团和区域层面正式组建收并购部门,加大对资产包、企业平台的收购力度。

从周转看,绿城中国管理层展现出了对提升周转能力的强烈需求,截至2019年底,绿城从拿地到开工提速10%,从拿地到开盘提速12%,从拿地到归还股东投入提速2%,从拿地到交付提速7%,张亚东表示,“未来,我们还会持续优化周转效率”。

销售业绩印证着加快周转的效果,今年上半年,绿城中国实现合同销售额912亿元,同比上涨23%,在克而瑞销售操盘榜上排名Top10,鉴于供货量充足,绿城中国对完成全年2500亿元销售额目标有较大信心。

张亚东对绿城中国所处阶段有过一个形象总结:过去三年为“康复期”,现在三年是“健身期”,未来将进入“快速起跑期”。

从绿城管理板块分拆上市受到市场认可,到绿城中国的一系列积极表现看,绿城的健身效果正在显现。