20年前，有人问乔布斯，苹果如何撼动微软和英特尔的标杆地位。乔布斯说，“我认为苹果应该成为‘这个行业的苹果’”。

10年前，2010年，一家叫“上坤”的公司诞生于房地产行业的高地上海。环伺上海滩，房地产巨头们个个摩拳擦掌，要抢食一块市场蛋糕，实在不是易事。

公司取名上坤，非常贴切、寓意也很好。《周易·说卦》说：乾为天，为君；坤为地，为母。其中“地”是地产企业发展的根本，上坤创始人朱静又是一位女性。

扎根房地产行业20多年的上坤集团创始人兼CEO朱静，如同她的名字一般，沉静美丽。出身军人家庭的她，有着超乎常人的果敢与韧性，加上其独有的艺术气质和欣赏品位，使得上坤一直坚持打造“特别的好”和“特别的对”的产品。满足客户基本需求，同时不断进行升级迭代，超出客户期待，打造更“好”的产品。他们想成为“这个行业的上坤”。

十年沧海，年轻的房企上坤“出圈”。不仅在上海滩站住了脚，2016年荣获上海市销售金额30强，并且排名接连上升，今年位列第16名。公司在5年前开始走出上海、布局全国，将触角伸向长三角、珠三角和中部一些城市，成为中国房地产行业百强企业。且被评为“2019值得资本市场关注的房地产公司”，于2020年3月30日开启赴港上市之路。

“有理想而不理想化”的成长逻辑

采访上坤集团助理总裁、研发设计中心总经理梁晶，是7月27日一个下午。梁晶说，做一家有理想而不理想化的公司，这是创始人朱静为上坤团队提出的做事情的方向，这也成为了上坤企业文化的一部分。

上坤集团助理总裁 梁晶

在梁晶眼中，朱静是一位成功的地产职业经理人，在房地产行业非常年轻就卓有成就；也是一位有理想的创业家，选择从河南到上海，从零开始创业，是理想的驱动。同时，朱静对产品的执着在行业内有目共睹，也让梁晶产生了共鸣。2017年，梁晶加盟上坤。

建筑大师安藤忠雄说，住宅应该是人们灵魂的依靠，不能只满足于商品的属性。梁晶对此非常认同。在他看来，房地产是一个伟大的行业，每一块土地都是独一无二的。要给它足够的尊重、充分挖掘匹配它的价值、使其实现价值最大化，通过建造和开发使不毛之地变成高楼大厦、或者漂亮的商场、有氛围的住宅，这个过程是非常美好的。参与有趣的项目、完成能够打动客户的设计，都让梁晶觉得有成就感。

“上坤是创业型公司，一切从零开始做，到底拿什么赢得客户的口碑和市场，得到客户的认可和反馈，促使上坤不断发展？只有靠好的产品力才能在竞争激烈的行业取得快速的发展。”梁晶带着思考，自问自答。

然而，一个好的产品，本身不是一个单维度的事情。不是仅仅设计做得特别好，就能够做出好产品。还要看是不是能够匹配相应的成本、是不是能够实现应有的高品质控制、是不是能够满足客户真实的需求，是一个大产品的概念，梁晶认为。

有理想，但却不理想化。打磨产品与提高运营效率之间要实现平衡，不能在完全理想化的过程。需要兼顾产品品质和效率的关系，不断拥抱变化，敢于面对现实，善于看清趋势，并坚定践行变革。

上坤设计师团队

上坤是一支年轻、有梦想、有态度、有活力的团队。在上坤一个比较有趣的现象是，近30%的项目总都是设计出身。上坤对吸纳设计人员的条件比较严苛。首先必须科班出身，是建筑相关专业本科以上毕业的；其次，有相应的从业经验。比如待过设计院，或来自位列前10、前20的标杆地产公司。在上坤看来，能够从购房者的角度思考问题，从而引发对产品的思考，是设计师非常重要的能力。

“有标准而不标准化”的创新逻辑

上坤一直提倡“有标准而不标准化”，着力做好“相对标准化”，这是基于企业“拥抱变化”的底层价值观而提出的，希望以此保留更多的创新基因。

在上坤的战略目标中，有三大“二八原则”，即刚需和改善项目的比例是8:2，标准化产品和标杆项目的比例是8:2，项目标准化模块和差异创新点的比例是8:2。即使是标准化产品，上坤也拿出了追求创新的态度。

上坤的标准化体系，有部分是指引类的标准，留给团队结合现场情况做指引类的操作。也有一些技术类标准，则需要严格按照标准执行。比如景观设计会梳理成模块的形式，来匹配不同的项目特点，以此来整体提高效率。同时，又不是一味的标准化、或者复制。  

为了保障标准化的灵活性，保证不同档次项目的差异化，上坤设计了菜单化的标准化选择。以景观系统为例，上坤将整个景观分类成生态系统、活动系统和归家系统三大系统，形成一个菜单式的标准化，不同档次与需求的项目仅需勾选，大大减少了设计时间，同时还保证了标准对不同项目的适应能力。

上坤还建立了区域标准库，可以随时更新，保证不同区域的差异化。在集团的标准化库中，已有一整套的各个面积段的户型库，但在进入区域以后，每个区域都会再做一个升级版。上坤的户型库有着严谨的编号系统，每个户型的编号可以分解为楼层数、梯户比、面积段等，并以尾标标示不同户型，为上坤户型库的成长更新提供便利。

梁晶说，不同的城市、不同的区块、不同的土地，项目情况不完全一致。即便是同一个城市，同一个区块的两块地之间，因周边的道路情况、土地的用地情况不同，都没法完全一样。没有一个项目是能够百分之百复制的，不能为了快而简单地复制，否则会出现一些不匹配的产品，导致目标没有办法实现。

怀抱对土地和市场的敬畏之心，针对每一个项目，上坤的设计师都要执行一套完整的客户调研体系，其称之为“触点行动”，设计师需要到案场进行问卷调研，并与客户面对面进行访谈，真正了解客户的需求。

一般“触点行动”为期3天：第一天，对已有项目进行产品考察。完成项目优缺点的反馈收集、产品研发亮点落地情况和客户使用反馈、优秀的竞品项目考察；第二天，城市深访。包括了行业市场调研和“体验式调查”。有趣的是，设计师不光是踩盘，还要在那里住一晚上，要到夜市上吃顿饭，体验一下当地人的市井生活，才能更好的了解他们的真实需求；第三天，案场销售体验学习。

洞察变化 在奔跑中升级产品力的前瞻逻辑

谁能在第一时间适应市场变化，谁就能取得发展。作为有态度的房地产开发企业，上坤自成立以来，便在打磨产品力的赛道上不断升级自己的产品，引领新的生活方式。

7月31日，随着上坤云系产品云栖时光发布，其产品线的“深层逻辑”也显露出真容。这是一次将产品场景化打造的构想进行落地实践的过程。作为上坤云系最新力作，云栖时光融入了最新设计思考与实践成果，云系产品“上坤之树”、“百亩心田”、“第二客厅”和“小K管家”四大IP，赋予未来生活更多想象力和可能性，成为业内场景化营造的产品线中受到关注的新秀。

云栖时光·上坤之树

无论什么时代，人们对未来的美好生活方式都充满期待，而这，正是场景化营造能赢得市场青睐的根本原因。在房地产行业，场景化营造越来越受到市场的认可。据统计，市面上加入场景化营造住宅相较于同板块品质住宅拥有10-15%的增值。

躬耕十载,上坤打造出满足不同客群居住需求的四大梯度产品系——四季系、樾山/半岛系、云系和S+系，诠释好房子新定义。

“上坤产品力的内核，底层是来自于上坤的核心价值观。要成为地产领域的好房子专家，为客户提供更好的房子、更好的家。”梁晶说，现代为表、古典为里、艺术为魂，这三句话是上坤产品打造的深层逻辑，润物细无声，达到形式、功能、使用的完美统一。

作为差异化竞争的创新成果，上坤近年提出“成长社区”的产品主张，围绕人与自然、人与科技、人与人、人与美的关系，突出“成长、美学、智慧、生态、人文”五大维度，打造成长社区，满足客户对居住空间、生活场景的多元需求。

业内人士分析，作为一家年轻房企，十年间上坤集团销售规模不断扩大，除了出色的投资、营销能力之外，其快速突围“出圈”能力与其突出的产品力密不可分。2017至2019年，上坤的营收年复合增长率达150%。

2020年是上坤“三五战略”的开篇之年，公司提出“洞察变化，进化再出发”。行至第三个五年，上坤的发展思路开始向城市深耕战略倾斜，形成了“做透长三角、进入珠三角，布局长江中游城市群和中原城市群”的布局框架。

时间会镌刻梦想的足迹。十年前，上坤在上海成立之初，朱静给自己立下了目标：不做到上海市30强，绝不走出上海；十年后，上坤晋级中国房企上海市16强，目前已成立上海，河南，浙江，湖北，广东，江苏，安徽全国7大区域的事业部。截至2020年2月29日，公司在长三角区域的土地储备建面占比超过70%，总土储约363万平方米，可供未来二到三年的开发。

一切既是意料之外，也在意料之中。不论房地产行业是处在黄金时代还是白银时代，不变的真理是人们始终对美好生活充满向往。而坚守房地产宜居初心的企业，必定会因不同凡响的产品力而受到社会更多认可，成为与房企巨头们比肩的“密匙”。上坤如此，后浪“上坤们”亦如此。

庞丽静/文