（图片来源：受访者供图）

经济观察网 记者 张雅楠 8月12日，一场预警中的暴雨，把很多人留在了家里，这一天，来自纽约的汉堡品牌shakeshack在三里屯太古里开出北京首店，无惧风雨的客人排起长队，刷新了shakeshack上海新天地店开业时创下的销售纪录。

排队，在三里屯太古里本是寻常风景，如果不是疫情来袭，这样的队伍总会出现在新品首发日、新店开业期，有着北京“首店收割机”之称的三里屯太古里，永远不缺少敏锐、热情的潮流先行者。

但疫情把人们带离了习以为常的轨道，不久前发布的太古地产半年报披露了这个时尚潮流地标上半年的成绩单，租金下降，销售额下降38%。

即便没有疫情，对马泽丹来说，走马上任三里屯太古里负责人也是一个严峻的考验。2019年7月，三里屯太古里原总经理余国安离职。马泽丹接手的三里屯太古里，无论在太古地产的业绩上，还是在北京的城市站位上，都算得上重量级项目，销售额和租金表现优秀，品牌和业态迭代也引领着北京商业的进化。

来三里屯太古里扛旗且要做出增量，注定是一个不轻松的任务。

自清华毕业后，马泽丹的职业轨迹更多出现在上海和成都，他曾任职于上海新天地的业主方瑞安房地产，在2013年加入太古地产，于成都太古里和上海兴业太古汇的规划定位和招商运营等核心业务条线担任要职。

在三里屯太古里掌舵的一年时间里，马泽丹的工作风格低调务实，他对疫情期间纷纷开启的商业地产线上化保持了少有的淡定态度，直言线上销售不是太古里的优势所在，他尝试为三里屯建立更加底层的规则，在保持品牌和业态汰换的前提下，也将精力投向太古里所以依存的社区环境的打造上。

空置与品牌迭代

一季度，三里屯太古里的出租率为99%，二季度，这一数据降至96%，反映到项目中，今年以来，太古地产已经有超过20家品牌发生了变动，待开业名单上出现的一长串名字正蛰伏于围挡背后。而已经落地的新店，除了开业半月仍大排长龙的shakeshack，最引人注目的当属苹果在亚洲最大的旗舰店。

2008年，苹果跟随太古里开出了在中国的第一家店，12年后，苹果店移入三里屯太古里南区橙色大厅，面积扩充了一倍，店铺的空间设计和功能定位都较原来有了巨大提升。

除了shakeshack和苹果之外，来自日本的 PUBLICTOKYO和 UNITEDTOKYO均为中国大陆首店，日本甜品LeTao、潮牌Randomevent则为北京首店。

除了继续“收割”首店，非首店品牌在店铺结构和概念上的创新也为马泽丹所重视，“提起首店，很多人在意那个’首’字，我个人更关注后面的那个’店’字”。

被寄予厚望的店铺是三里屯与Nike的合作，提升后的Nike是一个全新的概念，更注重社区的营运和会员体验。

社区营造与电商

品牌是三里屯太古里最亮的招牌，与品牌同样重要的是，太古地产一直着意进行社区营造。

社区营造包括很多方面，既包括硬件环境，也包括氛围体验。

在硬件环境上，苹果新店内外侧的楼梯，将会成为引导客流向上的通道，提升南区的连通性，使南区二层形成一条闭合环绕的动线，优化南区二层区域的客流；北区的三层空间将被整体打开，成为开阔的露台，未来将被打造为可以喝酒聊天的社交空间。

欧华尔建筑事务所曾参与过北京太古里、成都太古里的建筑设计，其董事合伙人郝琳曾经表示，如果把建筑的结构说成第一个层次，建筑的地面说成第二个层次，第三个层次就是街道上的树、喷泉、街灯、垃圾桶、座椅、艺术品、商店延伸出来的雨棚等等，真正能够让人在城市中感觉美好的正是这些。

这与马泽丹的动作不谋而合，马泽丹希望给三里屯太古里更多的底层规则，他请欧华尔建筑师事务所为街区做了设计指引，定义了租户可以设计和改造的范围，更新了整个项目的标识指引系统，对分阶段对北区和南区的指示牌、广告牌进行了统一设计。

在氛围和体验感营造上，会引入更多街头表演、市外集市等。

这些动作的目标指向明确，就是打造出街区型商业的体验感。这在一定程度上把三里屯太古里和去年底开业的SKP南馆区别开来。

马泽丹认为，SKP南馆是一个非常大胆创新的项目，不过太古里和SKP南馆是两个完全不同的产品，北京市场需要更多元化的商业创新，我们期待看到更多优秀的项目。三里屯太古里是一个户外街区，是一个冬天可以穿羽绒服，夏天可以穿超短裙，可以戴墨镜，可以拿着咖啡和朋友聊天，有阳光，有外摆，有漂亮外立面的街区。

马泽丹认为，三里屯太古里作为实体商业，其核心竞争力是提升线下社交体验，提供个性化的产品和服务，同时我们也会加强线上和客人的沟通。

城市更新与融入社区

三里屯太古里以往有一个特点是东侧比较旺，西侧比较弱，这一体量关系由品牌、区位等多种原因造成，这也是马泽丹需要面对的问题，解决方案除了在项目内部做品牌调整，例如苹果店移位、shakeshack落位加强西侧分量之外，还有赖于三里屯西区项目的改造开业。

2017年12月，太古地产与昆泰集团就雅秀大厦优化升级达成合作协议，太古地产向昆泰集团长期整租其旗下的雅秀大厦，重新定位改造为三里屯太古里西区。

目前，西区的招商基本完成，整体定位与南区保持一致，去年底开始进行结构加固和改造，项目有望在2021年三季度面世，并通过连廊与南区进行连接，与南区连为整体。

未来，借助北京工体改造提升，地铁17号线、3号线开通形成的区域优势，西区将成为三里屯太古里的一条主要入口，太古正就项目周边道路、景观、步行体验等与政府沟通整体的规划设计。

这是一个非常典型的城市更新项目。实际上，太古地产对城市更新的机会一直积极，三里屯太古里便是太古地产斥资47亿元从国峰置业收购而来，多年来经过不断的改造更新形成现有体量。

在北京寻找可以收购或长期租用的商业项目，这种机会可遇不可求，目前三里屯太古里在做的，是从城市更新、社区运营的角度，把太古里放入三里屯的大环境中去，去考虑未来工体改造提升意味着什么机会、怎么去看待周围的道路空间、有什么是可以和政府一起去探讨的。

例如，在属地政府的支持下，三里屯太古里做了很多突破，包括外摆的创新、户外活动的举办，整个三里屯地区的活力得到增强。同时，三里屯太古里此前参与了北三里社区花园、景观、街道、灯光的设计改造，南区与3.3之间的用来拦车的桩子，就经历水泥球到不锈钢柱子的多次改变。

“我们没有严格地把红线内外分开，作为一个商场，我们不希望客人有清晰的界限感，觉得这一步跨进来是太古里，而希望整个区域有一个更好的、更协同的整体设计。”马泽丹说。