经济观察网 记者 陈月芹 房价连涨55个月后，西安住建局等部门着手从严控备案价、加强预售管理、差别化信贷等升级房地产调控。

12月1日凌晨2点，西安住建局、自然资源和规划局等四部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“通知”），主要分为商品房预售管理、差别化信贷、预售资金监管、房地产调控统筹管理等四方面。

其中，在加强商品房预售管理方面，新政要求西安全市范围内，所有已出让、新出让土地的商品房项目，以7层为界，地上７层及以下的建筑须等到主体结构工程封顶，7层以上则须达到总层数的1/3，且不得少于７层，开发商才可以申请预售许可。

对比2017年预售政策，西安市商品房的预售条件限制在6层，即6层以下须等到主体结构工程封顶，6层以上须达到规划总层数的1/3，且不得少于6层。

一名top50房企西安投拓总表示，这一规定主要提高了18层以上的高层项目的预售门槛，提高1层，开发商的预售进度约被延后10天，对下半年开发商争分夺秒抢先开盘，以加速回笼资金的影响较大。

多名西安房地产人士直言，《通知》中加码调控力度最大的一项内容为差别化信贷，大幅提高了购买二套房首付比例。

《通知》针对在西安已有住房、以及购买第二套房的面积大小，实行差别化信贷调节。具体来看，在西安已有90平方米及以下的居民家庭，购买第二套房若在144平方米及以下，商贷首付不低于4成；若购买第二套房在144平方米以上，首付比例在5成以上。

对首套房面积在90-144平方米之间的居民家庭，购买第二套房面积在144平方米及以下，首付不低于5成，144平方米以上则首付不低于6成。

对首套房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套房面积在144平方米及以下，首付不低于6成，144平方米以上则首付不低于7成。

按照2017年西安限贷政策，首套首付比例不低于3成，二套首付不低于4成，第3套以以上暂停发放商业贷款。

此外，《通知》还追加：如果首套房商业贷款未结清，在符合上述首付比例条件下，居民再次使用商业贷款购买住房，首付比例仍不得低于6成。

“首套贷款没结清时，买无论多大面积的二套房，商贷首付比例从原先的4成直接拉到6成以上。”上述top50房企西安投拓总向经济观察网透露，调控在凌晨2点出台，3点的西安房地产圈已经“炸锅”了，“直接拉高了首次改善客户购房的门槛，对144平方米以上的首改、改善盘项目影响非常大。”

《通知》还调整了公积金贷款首付比例。结清首次公积金贷款后，再次申请公积金买房的居民，购买144平方米及以下的房子首付比例不低于50%，购买144平方米以上则首付比例不低于55%。对比原先政策，新政对居民公积金贷款买第二套房（144平方米及以下、144平方米以上）的首付比例分别提高了10%。

按照国家统计局数据，10月西安市新建商品住宅价格环比涨幅0.5%，自2016年3月以来，西安房价已连续上涨55个月。

上述top50房企西安投拓总还透露，在新政出台前，西安市多部门已一步步升级调控，“从11月开始，价格备不上去了，高新区等今年拿地溢价较高的项目都不敢开盘，一直在等着。”该投拓总举例，一个今年4月拿地的高新区软件新城项目，楼面价1.3万元/平方米，最近备案价为2.4万元，而原先这一项目拿地后预计售价约在2.8万元/平方米。”

10月26日，西安市发展和改革委员会发文称，依据国家、省、市房地产市场调控“一城一策”政策要求及房价调控职责，从10月26日开始，西安市商品住房价格调控工作由西安发改委移交由西安市住建局负责，这意味着，原先由发改委负责的商品房价格备案，改由西安住建局审批。