经济观察网 记者 陈博 12月30日，中国恒大（03333.HK）为房车宝筹办了一场最盛大发布会。

恒大董事局主席许家印、副主席兼总裁夏海钧、恒大汽车董事长肖恩、恒大地产总经理柯鹏以及房车宝董事长史俊平等高管悉数到场。

时间回到2020年9月天猫好房成立当天，万科董事局主席郁亮、碧桂园集团总裁莫斌、融创中国董事局主席孙宏斌等房企的核心高管均到场，但许家印和夏海钧没有出现。

三个月后，恒大房车宝集团股份有限公司（以下简称“房车宝集团”）揭开面纱，也解开了许家印缺席的原因。

作为一项2020年下半年重组成立的业务，房车宝的主角不只有恒大，还增添了全国152家中介机构。

根据史俊平的介绍，房车宝集团以“数字科技、房车合一”为愿景，创新应用大数据、人工智能、云计算、虚拟现实等数字科技，构建房产、汽车的线上线下全渠道交易服务平台。

按照恒大的规划，房车宝集团旗下拥有三大平台，房车宝平台、房车宝全民经纪平台和房车宝SaaS管理平台。

经济观察网获悉，房车宝平台主要聚焦全球的一二手房买卖、房屋租赁以及一二手车买卖，日常运作中完全对外开放。

房车宝全民经纪平台则面向恒大的全民经纪人，以及现时与恒大达成合作关系的所有中介机构人员。

房车宝SaaS管理平台的公开范围更加小众，仅对合作的开发商与中介机构开放。

“从最早的恒房通到恒大宝，再到如今的房车宝，三番两次改名的背后，恒大内部对这一平台的思路也在不断调整。”一名接近恒大人士告诉经济观察网。

在疫情突袭的2020年，恒大是首家率先凭借线上售房抢收的房企。从2月中旬启用自建“恒房通”，配套一系列线上购房的附加条件与优惠。

“全民经纪人”模式是恒大在抢收大战中的有力“武器”。任何一个个体都可以在线上购房APP上注册登记，获取平台共享的房源及潜在买家信息，促成成交后便能获得可观佣金。

在恒大看来，“全民经纪人”可以有效降低中间渠道成本，让利消费者，并有效带动数十万人的就业。

恒大方面提供的数据显示，房车宝拥有2162万名经纪人会员，2020年，房车宝经纪平台发放了162亿元佣金。

恒大之后，越来越多的房企抄起功课。 然而，房企的举动触动渠道的奶酪。

6月，深圳五大中介机构联合发出声明，公开抵制“全民经纪人”模式。但这些未能撼动恒大打通营销渠道的决心。

一名曾在恒大工作的营销人员告诉经济观察网，过去，恒大营销团队只有策划与内勤两大岗位，销售全部都外包。新盘去化多依赖二三级联动，世联行、易居等都是其长期合作的渠道商。

但2020年成立恒大宝成为恒大构建自销渠道的开端。

上述接近恒大的知情人士透露，经过近一年摸索，恒大发现，如果以互联网思路打造平台，那应该是更加开放的平台。“恒大希望房车宝不只服务内部，还能连接其他房企与中介机构。”

恒大已经走出了第一步。以往的“恒房通”APP上，清一色挂满恒大旗下房源。如今的房车宝平台在售楼盘不仅有恒大的楼盘，还包括其他开发商的楼盘。

据不完全统计，在房车宝及房车宝经纪两个平台，恒大的房源占比依然超过九成。

一家销售规模已经超过6000亿元的龙头房企，一旦想要打造开放性的营销平台，首先面临的挑战是同业的信任。

“这也是恒大选择与其他中介机构联合重组房车宝集团的缘由，必须去恒大化。”上述知情人士表示。

从11月，房车宝频频向贝壳体系以外的中小中介机构抛出“橄榄枝”，邀请他们加盟。这些中介机构自身生存面临生存困境，希望有大资金支持。

“贝壳找房之前也找过我，但他们要求必须缴足押金与加盟费，而恒大不需要。”优房超是房车宝合作的中介之一，负责人陈强表示，房车宝提供的垫佣及补贴等支持政策解决了其资金周转问题。

这成为房车宝与贝壳找房在撬动中小房地产经纪公司竞争中的突破口。

经济观察网获得的《房车宝门店合作机制》显示，恒大将目标对准注册6个月以上，人数不少于5人，财务报表评估中存活率高的房地产中介门店，开出的合作条件颇为诱人。

在城市等级上，房车宝将全国分为一线及省会城市、二线及地级城市、县级及以下城市三个级别。

房车宝为加盟门店提供5-8万元的现金增资，5-20万元的上市期权分配额度，以及5年内10万元的最高借款额度，换取51%的控股权。

恒大还给出另外一重承诺，自2021年1月1日起三年内，中介机构如果销售房车宝两大平台上的恒大楼盘，恒大将向其支付2%-5%佣金。

如果分销非恒大新盘，恒大不收取平台交易费用。而且，恒大不向合作公司及并购门店收取端口费、不抽佣，每月25日垫佣。

房车宝设定的中介门店加盟条件颇为宽松，按照上述三档城市量级，加盟费1万元，保证金1-2万元不等，运营管理费3000-5000元/年，最长两年免收，并提供门店VI补贴。

经济观察网获取的一份贝壳找房的加盟开店费用表显示，除了启动费用与保证金与房车宝差距不大外，贝壳找房的加盟商还必须承担4万元/年的运营资金，以及一系列软装费、设计费、经纪证、牌照费、店铺软硬装、办公用品费用等，折合下来，一家门店的开店总费用大约有21万元。

恒大涉足房产交易业务版图以来，短短一个月时间，凭借收购、合作的152家中介机构房车宝拓展了30635家线下门店。公开信息显示，贝壳找房的线下门店数量为37000家。

工商注册资料显示，截至12月30日，房车宝拥有实际控制权的公司达837家，其中834家是房地产经纪公司。

选择搭建房地产交易服务链条,许家印更大的想法或源于贝壳找房。经济观察网获悉，房车宝主要对标贝壳找房。

恒大提供的数据显示，房车宝年GTV（交易额）达1.2万亿，贝壳找房2019年的这一数字是2.1万亿。

恒大的“野心”不止于此。从2020年8月13日在纽交所上市以来，截至12月29日收盘，贝壳找房市值733.79亿美元，较上市当天翻了3倍。

可供对比的是，截至12月30日收盘，中国恒大、恒大物业、恒大汽车三个港股上市平台叠加的总市值才5507亿港元。

恒大对于房车宝业务期许极高，之所以愿意高投入、大规模招揽中介门店加盟，恒大意在于上市。

《房车宝门店合作机制》中，恒大标出的一句核心：“我给你钱，你给我流量资源。我不要你钱，但你要服从管理，我们一起上市。”

目前，上市计划已铺排。根据恒大画出的蓝图，2023年房车宝估值将达到6万亿元，2024年上市。“这个数值是可以看得见，不是骗人的，现在中介行业在快速发展。”恒大强调。