经济观察网 记者 陈博 “预计2021年，我们的在管面积将超过1亿平方米；到2023年，整体在管面积不低于2.4亿平米。”3月19日，佳兆业美好董事会主席、总裁廖传强首次对外释放未来三年的规模目标。

这是佳兆业美好登陆港股市场的第二个完整年度。与其他急于“跑马圈地”的物业公司略有不同，佳兆业美好对于规模效应的追求，更倾向于稳扎稳打。

年报数据显示，截至2020年12月31日，佳兆业美好的总合约建面达7729万平方米，同比增加43.7%；总在管建面约5750万平方米，同比增长24.4%。这两个增速，相较2019年同期的67.1%、72.0%均有所下降。

规模增长的减速，很大程度上源于佳兆业美好调整了收并购的步伐。2020年，佳兆业美好的收购动作均发生在下半年：其中，对宁波朗通60%股权的收购已经完成，为佳兆业美好新增了约400万平方米的在管建面；但对浙江瑞源60%股权的收购仅签订了协议，新增的约1100万平方米在管建面，将在2020年12月31日之后交割时才合并进报表。

不同于其他物业企业在收并购市场的迅猛发力，上市两年时间里，佳兆业美好一直保持“每年2笔收购”的节奏。与之相应的是，佳兆业美好重视多渠道的外拓能力，除了收并购之外，招投标、股权合作、合资平台都是其进行市场拓展的方式。去年，凭借招投标，佳兆业美好将业态覆盖到高校、医院等非住宅领域。

现阶段，伴随着市场上标的的价格、估值水涨船高，越来越多物企对收并购的态度由激进转向理性，不止一家物业公司公开宣布，“市场拓展”将取代成为规模增长的主要路径。但业绩会上，佳兆业美好并未对市场拓展与收并购的比重设定一个明确的界线，按照廖传强的解释，佳兆业美好更追求高质量的增长，而非高面积的增长。

他说，无论是通过股权收购，还是通过旗下子公司并购，抑或是通过资产平台及第三方招投标，物业企业关注的不应该是这个市场有多热，而是自身品牌的输送力及温暖感。这个温暖感，体现在要保证并购回来的公司能在佳兆业美好里发挥出自身优势。

不过，上述提到的三年规模目标，还是对佳兆业美好提出了新的加速挑战——除去即将并表的1100万平方米，两相对比，2021年，佳兆业美好的在管规模增速至少还要达到54.8%。

佳兆业美好已经做出详细铺排——自2021年开始，地产母公司佳兆业的交付面积不低于500万平方米；通过收并购新增的面积介于3000-4000万平方米之间；市场投资拓展规模不低于750万平方米。从这一计划可以观察到，收并购仍是佳兆业美好扩张战略中的“重要武器”。

值得关注的是，在第三方市场的扩张过程中，佳兆业美好以非住宅业务作为投资主要目标。比如，去年收购的宁波朗通，主要从事向工业园及商业物业提供物业管理服务；浙江瑞源的在管面积中，约40%为非住宅物业。

“去年我们非住宅营收占比在提升，主要就是来自于第三方市场通过并购、投标所带来的业务增量。”佳兆业美好计划财务部总经理易学中提到。

根据年报，2020年，佳兆业美好的收入由2019年的12.62亿元增加至17.30亿元，增幅约37.1%。其中，非住宅物业所贡献的收入达4.21亿元，在物业管理服务收入中的占比由上一年的47.1%上升至53.0%，首次超越收入约3.73亿元的住宅物业。

可供比较的一个细节在于，去年，非住宅物业的在管面积1499万平方米，在整体在管规模中占比仅26.1%。“2020年，住宅的物管费单价是2.37元/平方米，非住宅单价为16.8元/平方米。”易学中提供的这两个数据，反映出两种业态盈利能力的差距之大。

“2021年，包括未来三年，我们在第三方市场的拓展上，会尤其关注非住宅物业标的的贡献，包括标的本身品质、盈利能力、基础指标等。”易学中表示。

所有的一切，都是在为佳兆业美好未来三年的业绩指引做准备。按照佳兆业美好的规划，截至2023年，全年目标收入必须达到70亿元，收入年复合增长率不低于55%；目标净利润不低于10亿元，净利润复合增长率不低于60%。