中国奥园（HK.03883）内部的组织架构调整，在2020年度业绩报告“出炉”同天终于尘埃落定。

这场始于2月19日的主动求变，一个明确标志是正式将中国奥园的房地产板块与非房地产板块划分开来，分别命名为“幸福人居版块”、“悦康生活板块”。

调整后，两大二级集团地产集团和商业地产集团的地产开发业务收归大集团直接管理。地产开发业务从原先“集团总部-二级集团-区域总部-城市公司”四级管控模式，转变成以“集团总部-城市公司”二级管控为主，华南大湾区、西南等重仓区域实施“集团总部-区域公司-城市公司”三级管控模式。

管理链条更加扁平化的同时，中国奥园在地产开发业务精敛战线加强区域深耕，以城市公司为单元，成立20多个城市公司。“这20多个城市公司，我们下达的任务是每年销售额不低于50亿元，并尽可能、尽快打造销售额超过100亿元甚至200亿元的核心城市公司。”业绩会现场，中国奥园执行董事、联席总裁马军提到。

这是此前“30×50”营运策略的升级版。凭借“布局-聚焦-深耕”三步曲完成全国化拓展之后，千亿房企中国奥园将下半场竞争策略放在主动聚焦高能级一二线城市，提高重点市场份额这一目标上。

土地布局结构亦反映了这家房企的战略方向。2020年，中国奥园新增和开发的总建面达2015万平方米，对应货值2426亿元。新增项目的城市能级进一步上升，一二线城市约占新增可售货值的70%，资金投入占比达73%。

截至2020年底，中国奥园的总土储建面约5718万平方米，总货值约6208亿元；若计入城市更新项目，总货值达12938亿元，而一二线城市的占比高达82%。

非地产板块上，中国奥园已经建立起大健康、医美、科技、文旅、商业运营和物管六驾“马车”齐驱并行的格局。这几大业务与主业之间相互联动，形成协同效应。现在很多城市要求房企进行城市更新时必须注入有竞争力产业，这一板块恰好赋能主业在城市更新和三旧改造中能够获得更优质土地。

城市更新同样是中国奥园此轮组织架构调整过后的发展重心。将地产开发业务移交之后，地产集团与商业地产集团，以及奥园城市建设集团三大二级集团将聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务以及存量资产盘活上。

中国奥园早于2011年布局城市更新，最近两年，这一业务开始进入加速转化和收获期。去年，中国奥园成功转化10个城市更新项目——其中8个转化完成后列入中国奥园的土储表单，提供可售货值约382亿元；2个实现一级开发收益。

长期以来积累的优势促使中国奥园已经实现“旧村、旧厂、旧城“三旧”全覆盖，截至2020年底，中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约6730亿元，其中大湾区可售资源约6552亿元，占比高达97%。

今年第一季度，中国奥园旧改模式代表珠海翠微村项目成功转化以后，实现35亿元销售额。这个项目规划建面168万平方米，改造之后的可售面积为48万平方米，对应的可售货值是175亿元。

城市更新的最直接优势在于，一方面有助于增厚土地储备，另一方面则可通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润。年报数据显示，去年，中国奥园的净利润为70.5亿元，同比增长35%；净利润率为10.4%。毛利率维持在25.1%的高水平。

按照中国奥园的计划，未来三年，城市更新业务可转化货值约1600亿元，预计贡献的平均毛利率约35%-40%，净利润率约10%-20%。“相信未来随着我们旧改项目的陆续布局，毛利率、归母净利率还会继续上升。”中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬提到。

这意味着，中国奥园的发展后劲更集中体现在城市更新项目中。事实上，过往四年间，中国奥园把握住房地产规模红利时期开启全速跑，迅速跻身千亿阵列。去年，中国奥园的物业合同销售金额仍保持高速上涨态势，同比增长13%至1330.1亿元，超额完成年度销售目标。

2021年，中国奥园将年度销售目标定在1500亿元。1-2月份，其已经完成180亿元的销售额。“今年的可售资源充足，大约2200亿元，供货节奏比较均衡，前三个季度供货接近全年的80%，区域分布和城市能级方面相比去年也有了明显提升，我们有信心完成全年目标。”陈嘉扬表示。

上述提到的8个成功转入土储旧改项目，其中好几个都是货值超百亿项目，规模大、位置好、地价成本低，预计未来还会贡献较好的销售业绩及利润。中国奥园执行董事、行政总裁郭梓宁说，接下来还会继续加大城市更新拓展力度及转化速度，为中国奥园今后的发展提供和储备更多优质土地资源和优质项目。