经济观察网 记者 丁文婷 6月6日，中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）通过港交所聆讯。

中骏商管是中骏集团旗下综合物业管理服务提供商，在管物业类型包括商业与住宅。截至最后可行日期，在中国18个省市自治区的54个城市拥有签约物业管理组合。

据中骏商管公布的数据，其2018年-2020年签约总建筑面积分别为1790万平方米、2250万平方米、3660万平方米，但截至2020年底，其在管总建筑面积约1620万平方米，尚有大量签约面积未转化。

不仅签约面积快速增长，2018年-2020年，中骏商管的营收和净利润均实现快速增长——营收分别为3.96亿元、5.75亿元和8.05亿元，净利润分别为3480万元、7730万元、1.63亿元。

这两项指标与中骏商管的商业物业管理及运营业务带来的收益分不开。

2020年，商业物业用100万平方米的在管面积贡献了62%的毛利，而住宅物业用15倍的在管面积贡献了38%的毛利，无怪乎中骏把“商管”两个字醒目地冠于新上市公司的名称中。

中骏商管有两大主要业务——商业物业管理及运营服务、住宅业务管理服务，2020年，商业物业管理及运营服务贡献了总收益的46%，与住宅管理业务带来的收益近乎五五开，但其商业物管业务体量却远小于住宅管理业务。

截至2020年12月31日，中骏商管在管商业物业总建筑面积100万平方米，而住宅物业在管总建筑面积为1520万平方米，两者差距15倍。

其最重要的商业产品线为中骏世界城，2008年在北京开出首个项目，截至2020年12月底，开业有5个，加上5座写字楼项目，组合在管面积98.98万平方米，涉及北京、上海、厦门、泉州等地。

据外媒消息，中骏商管预期目标集资3亿美元，这一数据超过了今年上市的其他物管企业。

净利润与中骏商管相当、于5月在港上市的新希望服务（3658.HK）最终募资7.6亿港元。新希望服务总在管楼面面积在2020年年底达到1020万平方米，收入5.88亿元，净利润1.1亿元。

荣盛发展集团旗下的荣万家（2146.HK）今年1月份上市，截至2019年底，在管总建筑面积为4840万平方米，约为中骏商管的3倍，最终集资额为12.65亿港元。

中骏集团在2020年初宣布，2025年要布局100个世界城项目，并实现60个项目开业。董事局主席黄朝阳预计，这批购物中心将使总租金加物业费收入跃到45亿元。

这不是一个容易达成的目标，要知道，目前在营购物中心数量达到100个的商业地产公司仅有2家，达到30个的也仅有10家而已。

对于目前开业了5个世界城的中骏来说，要达成2025年布局100个、开业60个世界城的目标，土地获取、运营能力提升、融资成本降低都是迫在眉睫的任务。

在土地市场上，2019年，中骏集团新增土地储备46幅，总建筑面积约980万平方米，其中12幅土地为商业地产协同获取 ，新增7个购物中心。

2020年，中骏拿下了38宗地块，总建筑面积1075万平方米，在部分二线城市和三四线城市获取14个中骏世界城项目。

在2017-2019年中骏的新增地块中，商住地块的数量占比均在60%以上。

据公开报道，2019年，黄朝阳曾带领中骏集团高管拜访新城控股，坦言希望通过学习研究新城高速成长、跨越千亿的发展路径。

2020年，新城已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。2017年-2020年，分别开业12、19、21和38座。

而在2012至2016年，新城控股每年新开业商业项目不超过5个。目前看来，中骏正处于这一阶段。

不过从融资成本看，中骏集团2020年加权平均融资成本为6.5%，与新城控股融资成本大致相当，高于华润、龙湖、金茂等房企2个点左右。

虽然商业项目目前开业数量有限，但对中骏的加持作用依然明显。

亿瀚智库数据显示，2019年，中骏通过长租公寓在一二线城市勾地比招拍挂方式便宜了20%，通过购物中心在三四线城市勾地比招拍挂便宜了一半。

与习惯重仓一二线城市的大多数闽系房企不同，中骏下沉三四线动作明显。2017-2020年，中骏在三四线城市每年新增土地储备建筑面积由645万平方米增长到1075万平方米，这些三四线城市平均每年为中骏贡献了接近1/3的销售业绩。

这样的布局方式直接影响着中骏商管。招股书显示，2020年，来自中骏集团开发的项目，一、二、三线城市收益占比分别为10.2%、9.7%和80.1%，主要由于较多开业前管理服务都位于二三线城市，而开业前管理服务恰是中骏商管理毛利率最高的物业服务。

2018-2019年，中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率分别为47.6%和51.3%，而住宅物业毛利率始终维持在26%左右。2020年，中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达到59%，近乎住宅物业毛利率的两倍。

这也带来了中骏商管毛利率的整体抬升，2019年，中骏商管的毛利率由前一年的34.6%增加至37%，又在2020年进一步抬升至44.3%。

这一数据远高于在港上市物企的平均水平，中指院数据显示，2020年在港上市物业服务公司毛利率均值为28.6%。

不仅对比全行业如此，即便是商业地产领域的佼佼者华润万象生活，也被中骏商管抛在身后，2020华润万象生活商业运营及物业管理服务毛利率为41.8%。

不过，与华润万象生活这样在住宅、商业上已有大量外拓项目的物业公司不同，中骏商管对母公司依赖度非常高。

2018-2020年三年，中骏集团单独开发、中骏集团及其他物业开发商共同开发的物业住宅收益占比均达到了中骏商管住宅物业管理服务总收益的97%以上。

商业物管部分则对母公司依赖更甚，2018、2019两年，商业全部收益皆来自中骏集团单独或共同开发项目。2020年，非中骏集团及共同开发项目带来的收益仅236万元，占全年商业部分收入的0.6%。

实际上，中骏商管的许多职工也由中骏集团转移而来。

前文提到，商业物管高毛利、高收益的核心在于商业物业的开业前管理服务，这项业务在2019、2020年的毛利率均超过了60%，2020年更是高达68.6%，这部分业务也大多数来自于中骏集团的商业拓展。

中骏商管在招股书中称，过往业绩记录期内增长，很大程度归因于由中骏集团以及其合营企业及联营公司所开发的物业。同时提出，要通过收购和外拓获取更多第三方在管面积。