【2021蓝筹物业百强峰会】物业管理的机遇与挑战:资本涌入、物业费涨价难和数字化转型

程璐洋2021-06-26 13:20

经济观察网 记者 程璐洋 在资本推动下,物业行业迎来加速发展,一方面行业估值不断抬升,部分上市物业企业的估值已经超过母公司的房地产开发业务;另一方面,以收并购和市场拓展为主的规模扩张下,行业龙头不断涌现。

规模扩张和资本加持,使得物业公司的商业前景具备一定想象空间,尤其是基于社区和业主的教育、养老、零售等业态以及数字化带来的畅想。

但不可否认,拨开云雾、回归现实后,物业公司依然面临着不少挑战,人工成本不断上升,物业费涨价难,数字化改造成本高,收并购也存在较大的潜在风险,未来物业行业何去何从,物业公司如何抓住机遇乘势而上,又应该如何更好迎接挑战?

6月22日,在经济观察报主办的2021蓝筹物业百强峰会上,第一服务控股执行董事兼CEO刘培庆,禹佳生活服务执行总裁古希印,鸿坤物业总经理吴国卿,合生活科技集团副总裁钱登丰,和《经济观察报》宏观研究院秘书长李晓丹一起,探讨了物业行业的机遇和挑战。 

高度集中下的机会与挑战

主持人李晓丹:2021年服务业高度集中,物业公司的压力和挑战要怎样应对?

刘培庆:随着资本的涌入,外界的环境变化会催生许多机遇。基于此我特别想说两个,第一个是机遇,我们看到了外界的环境变化,是业主委员会的成立和推进。物业行业目前还是一个劳动力密集型的行业,随着规模变大,规模较大企业管理触及到末端的标准化能力还不能达到,在这种情况下,我认为随着业委会的成立,有一些黑马的物业有机会杀出来。

尽管我们看起来物业行业是一片红海,但是这里面蕴涵着非常大的蓝海。

资本涌入后,对于规模的发展是强需求,必须要做规模,在这种情况下,行业的内卷就比较严重,竞争不健康,简单讲是大家互相把价格压低,有一些企业没有利润,也去承接项目,这对行业来讲是非常不健康的。

第二个挑战是碰到人口红利消失的过程。物业行业是劳动密集型,现在科技代替人力,还没有办法做到批量代替,大量工种还是靠人力去补充。在这种情况下,随着现在70后、80后、甚至90后慢慢退出竞争岗位,企业的职员招聘、应用培训越来越难,这对于行业是很大的挑战。

吴国卿:这个行业我做了十几年,现在最大的挑战是人的挑战,因为发展需要人。现在基层员工的招聘特别难,他们往往可选择的机会很多,比如外卖、快递。因为物业对基层员工还是有服务要求的,比如需要礼貌问好、微笑服务、还有定期学习公司制度或行业讯息等。外卖和快递可能没那么多要求,并且多劳多得。有时基础服务没法用计件来衡量。对人的需求,是这个行业未来发展的挑战。虽然说可以用机器人或者数字化,但毕竟服务是需要温度的,有情感的、完全由机器人替代,这需要一个过程。物业行业应该自身做的宣传也不够,导致大家对物业的认知还处于扫地大妈、站岗老先生的概念中,但事实上,行业发展,现在物业的一个小区经理,一线城市基本都能达到年收入20万甚至更高的薪酬。在此,呼吁更多的年轻人加入到物业行业中,实现自我价值。这个行业受外界影响影响还是比较小的,如金融危机发生,但物业费还是需要缴纳的。以前听过地产行业或其他行业高管领1000万薪酬,但现在在物业行业1000万薪酬也并不新鲜了,甚至再加股权激励,身价过亿的高管们也不少了。欢迎更多的人加入到这个朝阳行业中来。

物业费市场化价格

主持人李晓丹:对服务行业中的问题,我们再深入地展开讨论,先讲讲物业费市场化价格的问题。

吴国卿:物业费定价权不在物业公司手里,由消费者决定。但消费者都希望“便宜又好“的观念,导致物业费上调相当困难。但事实上,成本的上涨,逼迫物业公司创新,智慧化、多经开展。希望政府限价的城市,实施市场化,让物业行业良性发展,鼓励品牌物企有信心越做越好。

钱登丰:中国的物业费限价,很多地区限得比较死。前两年的合肥是新一线城市,限价1.44元/月/平方米,很多项目测算是亏本的。公司开发的项目,采取了很多措施,备案一些增值服务费。备案过程中,后期需要政府主导,对物业费的定价进行市场化的调整。

不管是一二三线城市,物业费的定价都不高,政府的门槛限定得很死,虽然为了人民的基本消费保障,不能过高,但是远偏低于市场的。后期不管是政府部门还是非政府部门,还是协会,大家在政策的倾向方面要做更多的努力。只有政策突破,整个行业才会走上良性循环。

我们内部,虽然目前除了备案时的增值服务费,也有一些新尝试,整体而言还是需要政策主导,希望未来的物业费定价倾向于市场化,对行业的健康发展会有利。

古希印:这个话题总算有个突破。目前在实际工作中,分期开发的项目会发现一个奇怪的现象,一期的物业费2元/月/平方米,五期的时候成了2.5元/月/平方米了。这种情况下,成本和服务的差异化体现在哪里。这时,政府如果出台了市场化定价,对物业服务行业应该是利好。

低价竞争伤害的不仅是乙方,也伤害甲方。打造客户品质,是未来市场竞争中的主要点,也需要规范化,品质下降会带来恶性循环。同时也加速了市场化的进程,确实需要通过增值服务来提高收入,通过智能化的投入来提高效益、降低成本,从而提高市场竞争力。

刘培庆:资本的涌入,加热了这个行业。我认为未来的解决方案,最终还是要靠消费者投票,业委会成立。

现在很多大企业做收并购是要接受时间与市场的考验的,如果不能保证一个质价相符的服务质量,一纸合同在业主面前也做不了硬性保障,这就起到一个督促物业企业做到质价相符作用,所以说时间和市场是检验真理的唯一标准。

作为社区居民来讲,大家的观念有个养成过程。原来大家可能认为,物业费是越便宜越好。我自己的朋友每次问我物业费的时候,我永远讲,一定要买物业费高的。包括我给父母买了套房,物业费只有1.2元/月/平方米,我内心很忐忑,感觉物业费太低了。小区特别好,但这个价格怎么维持五年、十年?像这种观念,大家越来越开始接受,理性的物业费价格是更健康的,而不是越低越好,这是需要时间检验的。

数字化转型少走弯路

主持人李晓丹:物业行业很早都在做数字化转型,从进程来讲参差不齐,对数字化的理解各有不同。关于数字化,物业公司到底应该怎么做?是否可以少走弯路,做真正的数字化转型?

刘培庆:为客户提供绿色健康、数字互联的人居体验是第一服务控股的企业使命。过去几年,我们在推行数字化的时候,首先会问自己,推行数字化的目的是什么?要达到什么样的成果和表现形式?

是从三个层面看,推行数字化就是要提高客户体验,让客户的体验更好;提高我们的各类工作效率;通过数字化降低各方面的成本。

过去一年,我们进行了很多尝试, 也积累了20年的绿色建筑管理经验,现如今主要讲碳中和、碳达峰。2014年,我们进入了北京市碳交易所,进行7年时间的碳交易活动,今年2月份,就算是小试牛刀,中绿碳投科技管理(北京)有限公司正式成立,主要是碳核算,如何做到节能减排,我们希望能够用近几年积累下的经验为行业做些许贡献。

古希印:我们对数字化的理解,一定要节约成本,提高效率,两个地方发力。数字化的投入,动不动是千万起步,对公司来讲是比较大的投入,如果达不到节约成本,或提高效率的话,对物业公司来讲,实际的意义不大。

我们基于前端客户平台,在平台上可以缴费、报事报修、一键开门、访客开门,通过设备的物联,连到业主的手机上。希望未来,安保人员是不是可以转换成应急人员,通过系统打造,解放门岗的工作量。未来决定这个人可否可以进社区,肯定是业主的权力,不是物业公司的权力,我们只是进行后台记录,早期是纸件,后期用数字的方式,做好记录就可以。

人是比较大的难题,人难招,尤其是技术工难招,慢慢的会上升到主管、主任、项目经理,都蛮紧缺的,市场争夺人员都是争相加价,人力成本不断上升。是不是可以解放出一部分这样的人力,对留存的人员加工资、提升待遇、提高竞争力,做一些不是那么简单重复的工作,比如设立综合值班中心,我们的目的是这些,目前在厦门、泉州已经开始试点。

钱登丰:已经交付的小区项目,很多是不完善的,对业主的安全保证、原来的车场人行是不便捷的,改造数字化建设的第一个初衷,是给业主提供安全、便捷、舒适的环境。

第二层面才讲到整体的减员增效。我们去年投入了8000万,用固定资产的模式做公摊,相对来说成本压力较小,主要是几个方面,节约人力成本,固定巡逻岗会少一些,减员上起到一定的效果。

最主要是增效。原来小区内的入户维修,基本都是58同城和周边的五金店,现在用自己的合生活平台,整合了周边的一些五金店供应链,原来一年做到1000多万利润,去年已经做到了7000多万。增效方面是挖掘作用,原来基本上员工在服务的时候,方便推给别人就是别人做,后面通过工单考核,包括线下结合,有一定的激励措施,很大提升增效。

还有后端的经营,现在上新系统后,除了精准识别车,也能精准识别住在小区里面的宝马、奔驰有多少辆,关联到后端的保险消费。我们公司在做自己的智能汽车整合上下游的连接,这是资源整合方面,原来的一些智能化不具备新时代的数据功能。

前端方面,我们最近跟地产做智能化标准建设,为了造成不重复的投入。现在的矛盾是,地产交给我们,我们就马上提出智能化改造,如何满足后期运营的标准,跟开商场一样,带着后期运营的模式,把智能化前置,最终再跟地产碰整体,把智能化前置交付给我们,不造成第二次投资。

在地产开发端的产品投入,成本可能比物业后期投入更便捷。因为虽然现在拿地成本比较高,但是对于一个平方增加10块钱的成本,对于后期的甲方有很大帮助,交付的小区必须提升,才能进行资源整合,包括系统的连接。前置后,交付过来就能连接上,对物业公司的成本投入,后期的运维有很大帮助。

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不动产运营报道部记者
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