【REITs CEO 面对面】系列之三

经济观察网 记者 张雅楠 6月28日，领展房地产投资信托基金（以下简称“领展”，00823.HK）对广州太阳新天地购物中心的收购落袋为安，正式成为该物业的唯一持有者。

短短半年时间，领展已经斥资近60亿元达成两笔大宗交易——更早的2月24日，领展以27.72亿元收购了上海七宝万科广场50%股权。

看到这里，你也许会问，领展是谁？对内地绝大多数城市的人来说，领展确实不是一个熟悉的名字，但在香港资本市场，领展一直有着REITs一哥、REITs之王的称号。

自2005年上市至今近16年时间，领展完整经历了香港REITs的发展历程，从发行价10.3港元一路涨至如今的76港元，净收益增长超过10倍，所以行业人士评价领展时会说，“领展的投资人都是在投资领展REIT上挣到过大钱的”。

领展旗下的投资组合主要位于香港，包括商场、街市、停车场以及写字楼，这127处物业大多是贴近社区的民生商场，满足了超过50%的香港人的生活需求。

除了香港大本营，领展在悉尼及伦敦分别拥有2栋甲级办公楼，在中国内地的四个一线城市共布局了8个商场及写字楼。

收购是领展最主要的增长途径之一，低融资成本是重要条件，领展的融资成本仅2.66%，负债比率仅为18.4%。

对比2015-2019年5年时间在内地落子5个项目的进度，领展今年此番动作可谓神速，在其商业版图中，增加内地物业比重本是既定策略，现在看来，疫情反而催化了这一进程。

即便通关不便，坐镇香港的行政总裁王国龙，依然透过内地同事的手机镜头看遍了项目的设备、空间、动线、租户组合以及早中晚各时段的客流情况，最终敲定了上海七宝万科50%股权的收购。

与此同时，领展在2019年斥66亿元巨资收购而来的深圳中心城项目，会以怎样的姿态重生一直备受行业关注，历时两年、花费逾3亿港元改造之后，项目将在今年底正式亮相。领展内部测评，投资回报有望达到两位数。

从财报看，内地的物业组合确实展现出了韧性，续租租金调整率，香港零售物业下降了1.8%，而内地零售物业上升了11.1%。

为了提升在内地的知名度，把握更多投资机会，今年4月，领展将所有于内地全资持有的零售物业项目全部更名为“领展购物广场”。

王国龙说，虽然过去几年我们买的项目只有几个，其实我们已经看了超过200个项目才找到这几个。

对于如何遴选项目、管理REITs以及把握全球投资机会，经济观察报会同REITs联盟秘书长王刚一道，同王国龙进行了深入交流，这也是我们REITsCEO面对面系列的第三篇。

关于资产

经济观察报：领展的资产分布在香港、内地四个一线城市以及悉尼、伦敦，过去这一年半，新冠疫情对领展各地资产的影响有何不同？

王国龙：新冠疫情对全球各地不同行业的确有不同程度的影响，我们在这四个地方受疫情影响的程度也不同。

香港政府有禁止晚上堂食，所以最大的影响在餐饮方面，疫情刚开始时，我们就制定了商户同舟计划，从2020年2月开始，共投放6亿港元支持商户。今年4月，我们也用了1400万餐饮现金券吸引消费者回来，因为很多人都改变了他们的消费模式，在家里点外卖或者是自己做饭，我们希望他们再出来。

在内地的项目，开始受到的影响很大，因为最初疫情势头较快，但是恢复得也快，所以我们对内地商场的业务有信心，之后继续寻找项目收购，在2月份买了七宝万科广场的50%的股权，4月统一了我们的品牌，希望可以提升在内地的知名度。

在澳洲和英国，我们只买了写字楼，没有买商场。因为我们看到当地政府的政策跟香港和内地很不同，他们疫情期间有一个政策是，如果商场的租客不交租金，业主不可以叫他们走，所以业主收到的租金可能只有30%-40%，而在香港跟内地，我们一直收到超过90%的租金，所以我们较为担心去英国、澳洲投资商场。

另外，香港和内地有很多的创业者，因租金减少一点，所以很多人都来了，过去一年多，香港已经开了400多个新铺。在澳洲和英国，我们只买了写字楼，当地写字楼的租约较长，如果我们买一些出租率高、回报高、租约较长期的写字楼，租客的信用有可能会较好一点。

经济观察报：在做购买和出售资产决策时，主要考量的指标是什么？

王国龙：如果从收购方面去看，租金回报率是一个重要指标，就是年租金占收购成本的比例，以及物业在不同经济周期下是进入一个增长期或是慢下来。

我们很多项目都是在第一个租约差不多结束的时候收购的。在第一个租约期，发展商为了招商会给租客一些优惠，经过三到五年发展，第一个租约期快结束的时候，商场已经在市场上有收入保证了，再去招商，这时做收购，我们就可以减少优惠，提高租金。

另外，很多时候，我都跟投资团队说一个很简单的条件，那就是做七日的生意。有一些商场在住宅区，白天大家都去上班了，没有人去商场；还有一些商业区，周末人很少。所以一周七天都能做生意就很重要，比如我们在广州荔湾区或者北京中关村的项目，商场可以做七天的生意，这是一个要求。

虽然过去几年我们买的项目只有几个，其实我们已经看了超过200个项目才找到这几个。

在卖出的时候，资本市场的情况对我们影响很大。我们过去卖出几批项目的时候，都是资本市场带着大量资金来追求优质项目，他们会出一个很高的价格，从我们角度，他们出的价格比我们想象可以做到的增长还要高的话，我只能说，卖给他们了。

另外一些项目，我们觉得已经不是我们的核心项目了，以及出售一些较小的项目，卖几十个商场的钱就买了几个商场。太小的商场做推广的效益很低，所以我们也尽量慢慢地将资产组合由小一点的变为大一点的。

经济观察报：接下来会增加在内地的资产投入吗？大概会是什么样的比例？

王国龙：我们看到中国内地经济的增长、商场方面的增长、零售方面的增长一直都比其他国家地区要好一点，所以一直都在留意不同的投资项目。

我们较为关注是一线城市及周边地区，没有特别地看二三线城市。投资方面很重要的一个条件要求是，你去买可能很容易，但是投资的时候一定要想，有一天你会卖掉。如果在二三线城市，想卖的时候，可能没有那么容易，而一线城市始终有很多投资者有兴趣。

我们会继续加多一点力度去投，没有一个确定的比例，但是我想从现在的10%-15%应该到20%都有机会。

经济观察报：资产类别还是更看重购物中心吗？写字楼会考虑吗？

王国龙：我们都有看，但是写字楼本身，内地的环境跟其他地方有一点不同，很多大型企业都喜欢自己拥有写字楼，所以较难找租客，我们在上海的写字楼，大部分租客都是跨国企业。中国的很多大企业可以拿到地，发展自己的总部，跟其他国家很不同，比如我们在澳大利亚最大的租客就是当地最大的REITs，ScentreGroup，他们虽然自己就是做物业投资的，但总部还是租的。

所以我们在内地的投资以商场为主，当然有电商影响，从风险管理的角度，应该投入一些物流物业，我们也有看，但在过去两三年间，物流物业有太多资金去追了，我们觉得价格不太理想，有一点高，有可能要等周期，价格理想一点才投资吧，现在不是最好的时间。

王刚：你怎么看内地所谓的新一线城市？像杭州、苏州、成都。

王国龙：北上广深及周边的地方，我们是有兴趣的，所以杭州、苏州都在我们关注的范围内。这四个大型城市对周边地区的影响很大，但你去看成都、重庆，供应量已经很多了，还有很多新供应，我想租金的增长应该有很大限制，增长的空间没有香港、北京、深圳那么快。

REITs联盟秘书长 王刚

经济观察报：从人口数据看，成都的常驻人口超过2000万，跟一线城市是相当量级的。

王刚：但你要看它的商业面积，人均商业面积和潜在的供应量。

王国龙：也要看他们的消费能力，你去看平均收入、平均家庭收入是多少，中产有多少，不可以看人均GDP的。家庭收入都不高的话，这样的城市有可能可以支持两三个高档商场，但是其他的消费者可能买东西的价格就低一点了，而租金和营业额是挂钩的；另外就是每个城市受电商的影响也不同。现在我们团队也不是很大，到北上广深这些城市和周边地区做项目研究已经很忙了。

经济观察报：领展在内地的团队有多少人？

王国龙：因为过去买了几个项目，都有机会将项目团队加入领展，所以有100多人在内地不同的城市。2020年也在上海正式成立了我们中国内地的总部。

经济观察报：内地的调控政策对房地产企业资金状况提出了新的要求，可能会影响到市场上一些资产的流通，有给你们带来更多的投资机会吗？

王国龙：内地的一些发展商有可能从融资方面受到影响，我们觉得这应该给我们更多的投资机会，但是到现在还没见到价格有特别大的下降。

我们正在看的几个项目，是因为这个原因，卖家的融资方面有一些问题，我们也希望未来几个月可以谈好这些项目。

经济观察报：你们会面对的竞争对手主要是哪些？

王国龙：我想现在外国投资者稍微多一点，最主要是一些私募基金或者其他的投资信托，但是内地的对手较少一点，也有一些保险公司、保险基金，但是保险基金很多时候要求的回报比我们高，所以他们在看一些项目时，不一定有竞争能力。

关于REITs

经济观察报：在REITs里的资产、在上市公司里的资产、没在上市公司里的资产，它们之间有什么样的区别呢？

王国龙：你说的几种都是投资房地产的方法，上市的房地产公司当然比不上市的规范多一点，公司管治做得好，透明度高。

上市地产公司跟房托不同的地方，比如说在香港的房托，除了有上市的条例，还有房托的条例，最主要的要求分派红利每年至少要分90%，但是上市的地产公司，他们分派利润可以每一年都不同。

最主要的要求为什么是最少分红90%？房托从美国发起时的初衷是很简单的，投资房托的投资者差不多等于自己买了商场的一部分，跟一个业主没有分别，你不是买一个公司的股票，买的是这些物业，当然租金减了营运成本之后的利润是你的，所以分派90%以上，你跟业主应该是没有分别的。

领展派100%，所以投资者真的是业主。

当然，上市的地产公司不派那么多，另外的一个原因是，他们也做多一点开发的项目，做开发的时候，有可能基金要求不同。领展大部分都是投资项目，收租的，不一定是靠开发的利润去派红利。

另外负债比率REITs有控制，刚才说了50%是最高的，但是上市公司有可能更高。

组织模式不同，REITs是一个基金，跟公司不同，基金除了董事会、营运人员，也有信托人，所以多几个独立掌管的团队保障投资者。

另外REITs跟私募基金也不同，私募基金很多时候有一个年期，他们有三五年的时候去投入，过了5年7年之后卖掉。REITs很多时候可以长期持有一些物业，当然刚才说过了，如果增长率放慢，不再是核心的项目，可以将他们卖掉，但是我们的出发点没有一个限定的时间一定要卖掉。

经济观察报：要管理好一个REITs，需要做好哪几个方面工作？

王国龙：一个REITs要做得好的话，有三方面都要做好：

第一是将物业优化，提升它的价值。消费者需求会变，时间也在向前，我们需要从设计、租客组合方面做适当的改变。比如今天流行的一些品牌，两三年之后，很多人不去了，一旦你改变得太慢，就会影响到租金，租金根本上是跟租客的营业额挂钩的，所以怎样跟潮流一起去改变很重要。

在成本的控制上，其实一个商场最大的三个成本，第一是电，第二是人工，第三是税收，税收我们没有办法去控制，人工成本也一直在上升，这也没办法，但是在电这方面，我们控制得非常好，过去10年，我们在香港的用电量减了40%。

第二是做好资产组合，一些资产的增长率有可能慢慢降低，需要卖掉换一些增长更好的项目，这是我们经常考虑的。

第三是资本管理，降低融资的成本支持继续发展。我们不停地寻找新的融资方法，将融资成本降低。当然最近几年，绿色融资也是一个方法，帮我们将一些融资成本降得更低了，我们过去几年发了很多绿色债券。

王刚：你们5月刚发了一个离岸人民币债券，利率2.8%。

王国龙：这也是一个很特别的空间。

经济观察报：现在香港的REITs新规放宽了对REITs的负债要求以及收购资产的比例要求，就在这样的新规下，领展有新的投资策略借力这样的政策红利吗？

王国龙：有的，我们也很高兴香港证监会将条例放松，负债比例上限从45%提升到50%，但是我们也不会用尽这个空间，因为要考虑信用，如果要继续保持A的信用评级，负债比率需要保持在20%左右，负债30%-40%的时候，评级有可能下降到B，融资成本就会提高，所以有这个空间，但是我们要很小心地用。

经济观察报：对内地已经开始交易的基础设施REITs，你会有什么样的建议？

王国龙：在不同地方开始有REITs的时候，很多企业就用REITs做一个融资工具，他们选择放在REITs里的项目不一定是最好的，投资者很容易看到，觉得增长不够的话，REITs的发展也就不好了，之后他的融资成本提高的时候，再收购新项目就有一定的困难。

所以我有机会碰到一些准备做REITs的同行，我都说，你不要只把REITs看作一个融资方法，也要对投资者有交代，放一些优质的、有增长的项目在里面，管理要做好、成本要控制好。刚才说的，我们关注的那三方面都要做好的话，投资者投了一个新产品，觉得赚到钱了，将来发展得更好。

香港刚开始做REITs的时候也有这样的经验，一些做得不好的REITs上市之后，有一些投资者亏本，他们就说我不投REITs了。

所以刚开始的时候怎么去控制、审批，把一些好的项目做好，我想会对整个行业的发展有很大的影响。

经济观察报：你认为REITs的CEO，最重要的工作能力和工作内容是什么？

王国龙：第一就是有很好的团队，有了很好的团队要给大家一个愿景，表达好，令同事员工认同并执行。

我2010年5月开始做行政总裁，我们当年11月发表了愿景，另外就ESG方面的一些理念跟董事会沟通，有他们的支持之后，跟投资者去沟通我们的营运策略和目标。

我自己像一个直升机一样，大部分是看宏观方面，但是有需要的时候也可以落下来，跟我的团队很谨慎地去看需求，怎么样去配合其他的部门，这些就是我的工作。

另外对外沟通，去见投资者，令董事会对我们有信心，也都有经常见面，因为经常要解释，长远策略现在的进度是怎样的，有市场环境改变的时候，我们怎样去改变策略，这些都是不断要谈的。

关于全球投资机会

王刚：领展主要聚焦在购物中心领域，之前Unibail收购了Westfield在美国和欧洲的购物中心，但是收购之后，市值和股价表现还是挺差的，从全球和长期来看，你们会在中国内地和香港之外再配多少资产？

王国龙：每个国家的发展不同，如果先不说个别的企业，美国商场的平均面积是全球最高的，是中国的几倍，很多是40年代80年代建的，几乎是平铺着展开的，车就停在餐厅旁，吃了饭就走了，整个业态是不同的。

另外就是我刚才说，我们关注的是内地的一线城市，跟香港类似，都是人口密集，外国的商场很多都是很远的，你要去一个商场有可能要15分钟、半个小时，所以电商对他们的影响比较大，如果你不想离开家去商场，亚马逊可以送给你。

这几方面都影响到它们，有可能一些旧的商场要转为其他的用途。

Unibail做一个很大的收购，买了Westfield，但是在市场周期最高的时候买的，他们买的时候，知道要融资来买，另外一部分要靠卖掉一些非核心项目，当它成交之后，市场变坏了，想卖掉非核心项目没有人买了，因为市场的状况已经转变了，整个收购就是1+1=0.5，非常差的一个收购。

所以我们去看的时候也很小心，你看我们有看但是还没有做的就是收购企业，因为我们收购物业已经很熟悉，但是收购一个企业，是要在物业之上收购他们的管理团队，另外如果是上市的话，也有他们在资本市场价格的变量，是很复杂的，所以我们喜欢的是收购物业，不要去考虑收购对象的管理团队或者是股价波动。

王刚：全球化扩张你怎么考虑？

王国龙：我们从香港开始投资，对新市场认识不够的话，很容易犯错，所以我们去远一点的地方，比如澳洲、英国都是买写字楼，写字楼租赁考虑的条件是很不同的，购物中心的租户可能会跟随领展多开几家店，但写字楼的租户不会多租一个办公室，所以很多时候，我们要考虑他们现在的租约到期时，会留下来还是会搬去一个大的地方，稍微多一些宏观影响，跟商场开多几家店的想法很不同。

从风险管理角度，两种物业我们都会投，因为他们的周期是不同。