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经济观察网 记者 李晓丹  “‘十四五’期间住房政策分为两个方面，一个是市场政策，另一个是保障政策。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹在7月30日由中国企业国有产权交易机构协会、中国企业改革与发展研究会、北京九汇华纳企业管理集团有限公司共同主办的“中央企业第七届不动产盘活工作研讨会”上表示。

秦虹解释，“十四五”最主要的一个关键词就是民生，“十四五”规划对如何保障广大居民的住房需求提及了四个方面：加快培育和发展住房租赁市场，扩大保障性租赁住房供给，因地制宜发展共有产权住房，推进以县城为重要载体的新城镇化建设。

秦虹表示，住房需求的绝对短缺已经过去了，现在是住房供给不平衡，不平衡突出表现之一就是大城市，特别是人口流入和产业流聚集的大城市住房问题比较突出，大城市住房最困难的就是新市民和年轻人，解决的办法就是扩大保障性租赁住房供给。

2021年7月，中央发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确未来中国的住房保障体系有公租房、保障性租赁住房、共有产权房三类房组成。

秦虹认为，保障体系这三类房里面，新市民和年轻人最需要的是保障性租赁住房，公租房是保障城市里面最低收入家庭的托底保障，出租房在所有的城镇全部都需要建设；共有产权住房属于产权类保障，产权类保障并不是在所有城市都要大力推广，选择要因地制宜。

大城市如何提供保障性租赁住房？秦虹认为有五大渠道：

第一，利用集体建设用地建设保障性租赁住房。

第二，企事业单位自有用地。

第三，产业园区配套用地。产业园区原来7%的面积来建商户用地，现在扩大到15%。

第四，存量资产利用效率不高商场办公楼、物业改造成租赁住房。

第五，在新增国有土地供应里面配建保障性租赁住房。

“通过这么多渠道解决保障性租赁住房的问题，主要是因为发展租赁市场遇到一个大问题，租赁住房价格那么高，二三十年才能恢复经济性，没有那么多的时间，当前最主要解决的是资产价格合理，推进保障性租赁性保障住房。”秦虹说。

国资委在去年年底召开的中央企业负责人会议上要求，中央企业进一步突出实业主业，严控非主业投资比例和投向，集中抓好“两非两资”剥离处置工作，但是由于历史沿革的众多问题，给中央企业实施“两非、两资”盘活造成了一定的困难，随着国企混改工作的推进和国资委引入“两利四率”考核指标体系，国企不动产盘活和价值提升更有紧迫性。

据中国产权协会统计，2020年中国产权交易资本市场在服务国家战略，服务要素资源市场化配置和建设高标准市场体系等方面取得了显著成效，共成交项目1718万宗，涵盖资产股权类、自然资源类、环境权类、招标采购类等四大类29个领域交易业务，全年交易额达15.84万亿元，再创历史新高，年交易额连续三年突破十万亿，全年完成企业产权转让项目4168宗，交易额5306亿元，企业增资项目778宗，募集资金3465亿元，资产转让项目24970宗，回笼资金1095亿元，其中，处置低效无效资产2479亿元，有效盘活了存量资产。

中国企业国有产权交易机构协会党委副书记王艳表示，中共中央办公厅、国务院办公厅于年初印发建设高标准市场体系行动方案，在土地市场方面行动方案提出推动经营性土地要素市场化配置，深化土地管理制度改革，完善建设用地市场体系，开展土地指标跨区域交流试点等要求，中央企业拥有大量的存量土地、酒店、房产物业等不动产资源，依法依规助力中央企业盘活存量土地，实现土地资源优化配置是一件大事，不动产作为国有资产的重要组成部分，在资产管理过程中会面临估值、确权、盘活、运营等诸多难题，需要深入研究并破解。

对于房地产调控政策走势，秦虹表示，第一个坚持房住不炒，多策并举实现“三稳”： 稳地价、稳房价、稳预期。

秦虹还指出，城乡融合发展是推进精准扶贫与乡村振兴衔接，加快推进农村农业现代化，促进农村富裕富足，推进县域重要载体新型城市建设的一项战略举措，也对拉动内需、促进双循环特别是内循环起到重要作用。