经济观察网 记者 陈月芹 8月17日，中海物业发布2021年半年报，上半年营收约35.7亿元，同比增长约50.7%，毛利6.9亿元，同比上升34.8%。

虽然收入和毛利均实现较大幅度上涨，但毛利率进一步下滑。在面向投资者的业绩发布会上，花旗、中金等投资机构对中海物业毛利率下降原因及对策进行了追问。期内，中海物业毛利率16.1%，同比下滑1.9个百分点。

中海物业行政总裁兼执行董事杨欧表示，毛利率下降，第一个原因是成本增加。今年新冠疫情反复，物料、人工费支出增加不少，而且今年没有像往年一样出台减税、社保减免等政策，虽然个别地区有一些补贴，但相对于支出微乎其微。

截至6月底，中海物业共雇用约49372名员工，较2020年底增加了近4千人，总员工成本约22.7亿港元，半年内上涨了7.46亿港元，涨幅约49%。

第二个原因是物业费市场化定价机制进展缓慢，也就是物业费涨价难，由于人工成本上升，导致毛利率下滑。

中海物业财务总监兼执行董事甘沃辉表示，年初公司层面会分析统筹每个项目的经营状况、客户满意度以及服务标准和收费情况，提出今年需要提价的项目数量。一般是管理5年以上的项目，“5年以下的项目，业委会还没成立，一般不会有提价的可能。”

个别项目虽然没有亏损，但客户对现有的服务品质提出了更高的要求，而物业方应对这个要求需要提供更多优质优价的服务，原则上也需要每个平台公司上报调价计划。

对于提价幅度问题，甘沃辉表示，5年以上的项目营收状况偏弱，可能是当年由于销售原因等，物管费定价比较低，那这类项目的提价增幅比较大，一般都是50%以上，有的项目上调80%也有可能。

另外，中海物业提供菜单化优质优价的服务，这部分的提价空间比较大，“这个上涨空间达到好几倍也是有可能的，因为现在房价上涨以及客户个人需求不一，中海物业可提供菜单化可勾选的服务。”甘沃辉补充。

甘沃辉还举例，以前想要通过提供收垃圾服务，让每一户的物管费涨5毛钱，难度很大。但疫情期间物业公司需要上楼帮隔离在家的业主收垃圾，以及现在很多地方推行垃圾分类，中海物业在有些小区推行上门代收垃圾服务，业主不需要下楼倒垃圾，也不需要对垃圾进行分类，大概每户每月收取50元，结果在一些中高端小区客户的响应比例很高。

“如果按照每户100平方米计算，其实我们就仅仅收垃圾这一项服务，就增加了0.5元的物业费。”甘沃辉说。

第三，外拓项目的入账较多，毛利率水平低于中海地产的项目。期内中海物业开拓了购物中心、医院、学校、政府物业、公园、口岸、道路桥梁等新业态。

细分业务上看，物业管理服务毛利率同比下滑2.4个百分点至13.85%。外拓的包干制项目占比逐年增加一定程度上影响了毛利率。期内，中海物业69%的在管项目面积选用包干制收费模式。

“外拓项目利润率比较低，因为是通过市场化竞争来获得，需要比拼价位”，中海物业管理层解释，外拓项目第一看项目的基础价值，第二是后续能否把增值服务植入。目前新拓展项目仅停留在基础价值层面。

中海物业管理层介绍，为了外拓，每年各地公司都需要储备一些人员，这些都是前期的投入；新拓项目的成本优化整合还需要探索，区域布局上有待完善，所以短期内毛利率有压力。

同期，中海物业的增值服务毛利率下降3.3个百分点至21.1%。中报解释，一方面是非业主增值服务因拓展服务多元化和产品范围令毛利率下降至17.1%；另一方面，业主增值服务竞争激烈导致单价下跌，毛利率下降至29.5%。

截至2021年6月底，中海物业在管面积约2.33亿平方米，较去年同期增加了4540万平方米，其中超过8成新增在管面积来源于第三方。

根据规划，未来5年，中海物业的内生与外拓面积占比达1:1，年外拓面积需要达到5000-6000万平方米，在管面积规模复合增长率不低于30%。中海物业管理层表示，毛利率下滑在意料之内。

中海物业管理层向投资者明确，外拓最重要的还是要保证其品质，有些低价的项目不会接。