作为“十四五”的开局之年，2021年“城市更新”首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，并上升到国家战略层面。今年6月，总规模约800亿元的上海城市更新基金正式成立，更吸引了业内外目光。

新格局需要新策略，城市更新又蕴含哪些新机遇？10月13日，《中国房地产金融》杂志、莱顿商学联合组织的“2021城市更新与存量资管闭门会”在上海举行，会议围绕存量资产如何改造、定位、运营从而更大化内在价值及利用度展开探讨。五牛控股管理合伙人马林庆受邀参会，与来自易居研究院、戴德梁行、高和资本等知名研究机构、投资机构的相关负责人共话城市更新未来。

城镇化步入新阶段 城市发展逻辑生变

数据显示2020年我国城镇化率为63.8%，已步入城镇化较快发展的中后期，这意味着下一阶段城市发展模式将从增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。以调整完善城市内部结构和功能、盘活和优化存量为主要特征的城市更新，正在成为城市空间增长的新常态。

马林庆指出，过去，城市发展的资金来源很大程度上是来自于土地红利；未来，城市发展应该走城市更新战略，从土地红利转换到效率红利。

马林庆进一步表示，经过40多年的发展，中国城市人口规模增长较快，产业结构与城市功能化布局不断调整，但同时存在内部发展不均衡的问题，城市更新是破解此问题的有效途径，包括在促进规划协同、升级居住品质、践行低碳生态等方面。可以说，在“减量建设”与“产业升级”并存的“新常态”下，城市更新日益成为挖掘结构性潜能的重要载体，和解决中国城镇化区域发展不均衡乃至“共同富裕”的重要抓手。

以可持续发展模式  赋能城市美好生活

按照参与主体性质的差异及参与程度的不同，我国城市更新开发模式可划分为政府主导型、市场主导型、政府和市场合作型三种模式，其中常见的是政府主导模式。

马林庆指出，城市更新不等同于传统的房地产开发，也不等同于过去多以“拆”、“盖”为主的旧区改造，而是一个城市全面发展的重要课题，是一个中长期的系统工程，涉及到城市的基础设施建设、人文环境及社会公平发展等与民生相关的方方面面。因此，城市更新必须平衡好政府、市场主体和公众三者之间的关系，以政府作为整个城市更新的引领者、规划构建者，开发商、各类运营机构和金融机构等多元力量作为实施者，因地制宜、合理规划，共同为城市更好发展和人民美好生活助力。

在谈及如何应对长周期、资金压力大的问题时，马林庆表示，目前城市更新领域由政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式日趋成熟。投资的基金化、建设的信贷化、运营的证券化已经开始探索和实施，特别是公募基础设施REITs试点，为城市更新提供很大的金融支持。

另一方面，相关参与机构也要改变观念，将城市更新内涵从“开发方式”向工业改造、商业升级、服务医疗等多元“经营模式”转变，并将在基础设施更新、老旧小区改造、传统低效产业土地功能升级等“补短板、惠民生”上积极发力，以长期运营收入平衡改造投入。

“作为专业资产管理机构，五牛控股也将充分发挥运营管理专长，积极整合多方资源，推动资产价值的提升，助力城市更新迈上新台阶。” 马林庆进一步指出。

专业引领行业发展 拥抱创新合作共赢

作为综合型投资管理及金融咨询服务机构，五牛控股已前瞻性付诸多项实践，在粤港澳大湾区、长三角等核心区域，与各类优秀政企方展开深入合作，通过不断优化城市空间结构和土地资源利用，改善城市人居环境和城市形象，提升城市功能及核心竞争力，联动城市圈高质量发展。

拥抱创新、放眼未来。五牛控股将积极联合政府及政府主导下的城市更新实施主体，响应国家对城市更新要避免“大拆大建”的新政策要求，探索设立城市更新专项基金，合理引导社会资本参与，解决城市更新资金配套问题，打造城市更新可持续模式，投身于建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市的新一轮奋斗浪潮之中，更好为人民群众创造高品质的生活空间。