经济观察网 记者 程璐洋 10月21日晚，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）提交招股书，距离万达商管获得证监会“小路条”，仅过了10天。

上市前，万达商管的Pre-IPO融资中，获得了来自碧桂园、腾讯、蚂蚁和PAG太盟投资集团等机构的486亿港元（约60亿美元）融资。而据招股书，万达商管此前估值已达280亿美元（或人民币1800亿元）。

招股书显示，万达商管主营业务包括商业管理服务、物业管理服务及增值服务，主要采取委托管理模式和租赁运营模式管理万达广场。

截至2021年6月30日，万达商管在管380个商业广场，在管建筑面积5420万平方米，其中的独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。同时，万达商管还有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。2018年至2020年，万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

万达商管的底盘，很大一部分在于轻资产输出的独立第三方项目。

2015年起，万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；同时，计划签约70个轻资产万达广场。

据招股书，截至2020年底，万达商管称自己为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

据中国连锁经营协会发布的2020年中国购物中心企业排行榜，中国在营50家以上购物中心的企业只有5家，按在管数量从高到低依次为万达商管、新城商业、世纪金源、印力和宝龙商业。其中，万达商管的在管项目数量超过后四名的总和。

据招股书， 2021年上半年，万达商管收入106.36亿元，毛利45.13亿元，溢利6.56亿元。2018至2020年，万达商管收入分别为110.24亿元、134.37亿元、171.96亿元。

不过规模之外，盈利能力也是投资人的关注点。万达方与投资者设有对赌协议，同意保证万达商管2021至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

贝壳研究院商业地产分析师郑中表示，万达商管定位全轻资产模式，积累了较为可观的第三方商管项目；对于独立第三方项目，通过项目净收益分成，与第三方业主的利益形成强绑定，可持续性较高。招股书显示，近三年来万达广场的平均出租率接近满租，现金流较为稳定；尽管受到新冠疫情影响，但截至2021年6月30日，其收入和核心溢利同比均出现可观增长。和住宅物管相比，商管业务毛利润更高，加上位于优质地段的商业物业较为稀缺，近年来的估值也不断走高，利好商管业务，因此近期多家房企谋求商管部分拆分上市，纷纷向轻资产输出转型。

3月24日，万达集团撤回万达商业A股IPO申请之后，便在加快赴港上市进度。

3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

万达轻资产商管公司由万达商管集团重组而来，公司名称从“商业管理”变为“轻资产商管”，再一次地去地产化，强调轻资产属性。