经济观察网 见习记者 符小茵 1月7日，经济观察网从深圳住建局公布的统计数据了解到，2021年，深圳二手住宅成交4.1万套，同比2020年的9.5万套，降幅达57%，创下十年来新低。与此同时，新建商品住宅成交量十年内首超二手住宅。

乐有家研究中心数据显示，过去十年，除2021年，深圳二手住宅年度成交量最低的是2012年的5.7万套，但比2021年依旧多了1.6万套。同时，2021年低迷的数据终结了深圳二手住宅成交量自2017年以来连续四年上涨的态势。

受二手住宅交易量腰斩影响，即便2021年深圳新建商品住宅成交量为5.2万套，创下六年来新高，2021年深圳住宅成交总量相较2020年还是缩水了三成，总量不足10万套，综合2012-2021年的数据，成交总量仅高于2017年的8.9万套。

从月度数据看，刚刚过去的12月，深圳二手住宅成交量以2076套低空掠过冰点2000套，不过未能延续此前11月份的回暖，环比下降6%。2021年4月至10月，深圳二手住宅成交量经历了连续七个月下滑的低迷态势，10月降至1605套的数据更是创下十年来同期历史新低，下半年，深圳二手住宅月度成交量整体在2000套附近徘徊。

从价格来看，根据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2021年5月至11月，深圳二手住宅成交价格呈持续下跌态势。乐有家研究中心数据显示，自2021年2月深圳正式实施二手住宅指导价后，二手住宅成交价正逐步向指导价靠拢，其中10、11月，有近六成的二手住宅以不高于指导价10%的价格成交。

“2.08”参考价政策被业内普遍认为是2021年深圳二手房市场遇冷的主因。2021年2月8日，深圳住建局公布了全市3595个住宅小区二手住房参考价格，而商业银行将根据参考价格发放贷款。

“之前二手房价格涨得太快，背后逻辑其实就是加杠杆炒房，而参考价控制了加杠杆，加杠杆炒房就没有希望了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，“另一方面，由于不允许披露价格，买卖双方处于僵持状态，直接影响就是交易量比较低。”

深圳市二手房网签量直观反映了“2.08”新政的效果。据深圳房地产中介协会发布的二手房网签数据，“2.08”新政自发布实施以来，深圳月度网签量整体呈现持续下滑态势。由于网签数据是依据在线签订《深圳市二手房买卖合同》份数统计，因此相比实际成交的过户数据更贴近市场的成交节奏。

2022年深圳二手房市场是否会回暖？中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，2022年一季度末二季度初应该会有适度的调整政策来刺激成交量上升，但市场已难以回到以往一个月成交六七千套的火热局面，“能够回暖就不错了”。