房地产如何解套

陈哲2022-03-30 16:21

陈哲|文

一个月没说房地产的事了,原因也很简单,外部环境和房企状况,在这一个月甚至半年以来,没有实质改善,多说无益。据说到今天,有些部门仍在调研中,看来调控进入了骑虎难下阶段。有朋友说,这个局面棘手异常,将如何收场。依我看,现在问题确实很复杂,但不至于收不了场,很多时候看着一团乱麻、千头万绪的问题,解题起来,还是得先抓最重要的环节,或者说找到那根关键的“线头”。

那有人说了,无非是注入流动性啰。这个问题毋庸置疑,甚至有人希望4万亿再现。然而,今天跟2008年形势完全不同。首先“房住不炒”下,大水漫灌的概率很小,具体到金融机构,他们在前期吃了某些企业的教训,现在不抽贷款就谢天谢地,注入新资金是天方夜谭。

其二是恒大的崩溃,让几十年来固化下来的“大而不倒”的观念崩塌,再加上一些公司交房的教训,已通过互联网传遍民间,老百姓更警惕了。即便是来了救市政策,也不会再像以前只要降息、降首付就能吸引了大量买家,形成市场反转。企业基本面很难保障。那这样一来,企业融资端、经营端都出现问题,刚性的债务怎么办?有的金融机构可以展期,但是有的不行,解决不好,房企负面缠身,风险波及金融体系,与融资、经营环节的问题互相拖累,陷入恶性循环。

怎么解套呢?最近有个大专家说了一段话,说解套的办法是国资或者地方注入资本。理论框架很合理,但从实际看,目前也不理想。首先这些部门并不是都有钱,比如说河北、天津甚至福建对属地房企的困境是无能为力的,甚至倒欠钱。另外一些确实有资金实力,也有意愿注资,但具体在某个项目或者某个股权谈起条件来,我不能说趁火打劫,那至少也是“趁机抄底”。考虑到他们砍价太狠,公司一算账,发现资不抵债了,让人家怎么谈呢?

所以说到今天为止,早期躺下的公司泰禾、华夏幸福、恒大和花样年甚至苏宁,没有一家真正出台了完整有效方案。当然这里边很多问题不尽相同,比如恒大跟今天大部分房企情况,不能等同。

说来说去,那根能撬动局面的线头到底是什么?我认为是预售资金。

预售金是一笔可以通过科学精细的评估判定后,最容易给房企提供有效流动性的资金。

这么说有三个理由,首先,这笔钱不需要从别人,包括政府、金融机构或者购房人的口袋里掏,实际上它就在房企自身账户上。

其次,这笔钱仔细匡算是可以保交楼外有富余的,相对短期债务为数可观。大家知道,房地产项目的财务模型比较复杂,到底需要多少钱能保障交房无忧,不是一加一等于几那么简单。恒大出事后,一些地方拓宽了对预售款监管要求,即监管资金超过实际保交房。如果监管比例科学,其实对千亿房企而言,只要浮动5个点预售资金,就有可能释放几十亿上百亿资金。

第三,这笔钱如果等公司死掉后再用和公司活着的时候用,效率和结果可能完全不同。死掉后再用,那意味着一个由政府、总包商、分包企业临时拼凑的松散组织来使用和运营这笔钱,其效率跟原公司没法比,要如期保交楼很可能需额外贴钱。如果房企活着的时候用,这笔钱可以在原有的高效周转之下完成交楼,并偿还刚性兑付。使得房企具备了在房地产市场上继续售楼回血的条件。

事实上,只有刚兑问题缓解、企业生存无虞的前提下,其他问题才有条件逐步解开。比如放开房地产市场的限购限售限贷,促进市场交易逐步活跃;比如在运转中恢复房地产的融资体系和信心,支持并购市场在理性公正中逐步活跃。由此,民营房企活下来了,市场化法制化的房地产良性循环和新模式,才有人去实践。

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