经济观察网 记者 邹永勤 要说近期最让投资者产生割裂感的板块，当然非地产股莫属。

一方面，地产板块在二级市场上走出“小阳春”行情，自3月15日至4月7日，地产指数大涨18.5%，短短15个交易日总市值暴增4478亿元，板块内多只个股成功翻番。另一方面，楼市数据却不容乐观，今年一季度百强房企销售金额同比下降高达47%，为近20年来表现最差。而维系两者中间的，则是逾60个城市在今年一季度相继出台了房地产放松政策，包括取消和放松限购、限贷等。

在股票热和行业冷之下，当前的房地产无疑成为了争议最大、最难决策、影响最广泛的行业，一方面要坚持房住不炒，另一方面也要把稳增长放在更加突出的位置。那么，接下来楼市走向会如何？地产股行情又能否向纵深演绎呢？

4月8日，经济观察网记者就此专访了招商基金研究部首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事李湛博士。

地产业恶化的根源：房企“双高”经营模式

经济观察网：通联数据Datayes！的统计显示，百强房企销售额自2021年9月以来同比跌幅维持在－30%至－40%之间；而进入2022年后更是每况愈下，前三个月同比跌幅分别达到－41%、-47%和－53%；累计来看，今年一季度百强房企销售金额同比下降47%，为近20年最差表现。请问，究竟是什么原因造成了地产行业近20年来最困难时刻的到来？

李湛：造成本轮地产行业低迷期的原因众多，比如房企的“双高”经营模式、民众的购房意愿下滑、以及政策收紧和疫情扰动等等。其中，很多人误把政策收紧作为最主要的因素，其实，政策收紧只不过是表面上的直接诱因，而企业的高杠杆、高负债经营模式才是导致本轮地产行业形势恶化的最本质原因。为何这样说呢？我们可以复盘一下去年以来的行业情况就可知分晓。

2021年下半年地产监管趋严，高杠杆经营房企融资快速恶化，同时中资美元债集中到期引发一轮违约潮，致地市成交遇冷，第二批集中供地流拍率达41.3%。虽然当年9月政策开启纠偏，“四限”类政策边际放松，但房企融资方面纾困程度有限，所以才有了以恒大为首的一系列房企爆雷事件的发生。

今年开春后，在融资困境仍未破解之下，卷土重来的疫情对购房需求形成新一轮的冲击，再叠加3、4月美元债偿债高峰，于是乎房企拿地更趋谨慎、投资开发愈发低迷，结果便是地产全链条下行，从而造就这近20年来最差时刻的到来。

此外，购房意愿下滑方面，因为购房偿贷要求有稳定的现金流，疫情后居民收入增速放缓，2021年人均可支配收入两年复合增速6.9%，低于疫情前水平。疫情进入第三年仍维持动态清零政策，居民购房热情和收入预期持续下滑。此外，2021年上半年楼市过热透支了相当一部分未来需求，下半年民营房企违约潮则进一步制约购房和期房交付信心。

而疫情带来的扰动因素亦不可忽视。今年3月疫情快速蔓延呈点多、面广、频发特征，动态清零政策下防控措施持续升级，进一步拖累消费和服务业活动。疫情扩散一方面降低了居民消费欲望、被动提高预防性储蓄比例以避险，另一方面缩小了居民生活和消费半径、导致部分消费需求无法被满足。

地产作为消费的重要分项，高度依赖线下实地场景。以地铁客运量作为居民生活和消费半径的衡量指标，该指标领先30城商品房成交面积约3周；因此，预计此轮疫情对3月和二季度地产销售的影响较为严重。

逾60城救市：政策或仍有加码空间

经济观察网：4月5日，兰州市人民政府官网印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施》，迈出全面救市步伐。据通联数据Datayes！的统计，截至4月6日，近一周以来已有6个城市放松楼市调控政策，分别为福州、南宁、兰州、秦皇岛、衢州、绵阳，其中有一半为省会城市。如果把时间宽度拉长，则今年一季度以来已有60多个城市相继出台稳楼市政策。请问，是什么原因促使这么多城市相继出台放松楼市政策？

李湛：经济数据显示，今年1-2月房地产基本面仍偏弱，面临需求、融资、投资下滑的三重压力。就目前情况来看，稳增长仍离不开房地产，而“因城施策”放松调控，其宗旨就是在“房住不炒”的主基调上实现稳地产。

具体看：1）体量上，房地产是我国国民经济支柱产业，直接影响了其上下游行业的运行情况；2）投资方面，2021年房地产开发投资额占固定资产投资额28%，去年下半年增速快速下滑，可能对GDP增速构成拖累；3）土地出让金是地方财政重要来源，房企受限于资金链、拿地积极性不足，土地出让金下滑会加大地方财政压力；4）稳地产的背后是稳就业，稳就业应是底线。

经济观察网：那么，上述60多个城市相继出台的放松楼市政策，能够起到多大的效力？真能救楼市于危难之际吗？

李湛：个人认为，目前多地放松力度不足以拉动地产回暖，同时政策具体执行效果如何、能否向高能级城市扩散、能否有效转化为实际需求均有待验证，理由如下：

从融资端来看，虽然有60多个城市相继出台了放松楼市政策，但其对行业的资金压力缓解效果仍不明显。后续还需关注国务院金融委要求“化解房地产行业风险”，金融稳定保障基金的推进落实情况。

而从需求端来看，上述60多个城市主要为三四线城市和少数二线城市，地区购买力偏弱不足以拉动整体需求，同时大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑，仅降低房贷利率对二手房的提振作用有限。

当然，我们也应该看到，放松楼市政策的城市数量正随着时间的推移在增加；同时，3月29日国常会表示“经济下行压力进一步增大”、“咬定目标不放松”，因此，可以预期，稳地产的相关政策或存在进一步加码的空间。

经济观察网：当前的地产业无疑是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业，一方面要坚持“房住不炒”，另一方面要把稳增长放在更加突出位置。该如何理解“稳增长”和“房住不炒”的关系？

李湛：其实，稳增长和“房住不炒”并不矛盾。政府坚持“房住不炒”、维护房地产市场稳定的决心和定力不变，在此基调上稳增长具有两个发展层次。

1）短期来看，稳增长要充分释放合理的住房需求。就需求端来说，受此前政策收紧影响而未被满足的购房刚需、我国人均住房面积偏小潜存的置换需求、以及逾3亿“新市民”的租住需求等等，这些都应在需求端政策加码的过程中逐渐得到释放；而从供给端来说，前期出险房企和困难房企资金链紧张问题没有明显缓解，需尽快研究落实纾困措施和重组方案，消除供给端风险，从而提振购房积极性和期房交付信心。

2）稳增长的长期目标在于构建房地产新发展模式、促进行业健康平稳运行，包括大力支持租赁住房的发展，建立完善“租购并举”长效机制，推进发展保障性住房和租赁配套等内容。

地产股“小阳春”有望继续

经济观察网：近期地产板块喜迎“小阳春”，部分个股涨幅十分可观。通联数据Datayes！的统计显示，申万房地产指数从3月15日触底2892点后出现岛形反转，虽然4月7日遭遇大幅回调，但短期内指数涨幅仍然高达18.5%，总市值亦从3月15日的16097亿元暴涨至4月7日的20575亿元，短短15个交易日增加了4478亿元；而板块内部分个股如天保基建（000965.SZ）、中交地产（000736.SZ）等更是以连续涨停的方式实现翻番。站在当前的时点，地产股真的具备投资价值吗？

李湛：本轮地产股回暖偏快、结构性较强，因此短期或有回调出现；但至地产基本面实质性改善前仍可持有。而复盘历史三轮周期来看，当前时点的地产板块同样具备投资价值。

首先，当下的地产股行情折射出市场的预期较高，纵使短期调整亦无改长期向好态势。因为从开春至3月中旬，中央和多地相继出台宽松政策，“因城施策”空间被不断打开，包括下调利率和首付比例、优化房企并购融资、放松贷款集中度管理、鼓励新市民购房等等；而3月16日国务院金融委和五部门联合发声，强调稳地产、稳预期，侧重于化解房地产行业风险，这更是在市场中得到热烈的反应。

其次，展望未来，个人认为，有两个要素将会支撑地产股继续走强。

第一，从政策端来看，目前多地放松举措还不足以提振地产需求，且尚未向高能级城市扩散，执行情况和实际刺激效果仍待观察，地产政策有进一步宽松的空间。

第二，温故知新，历史复盘给出积极信号。数据显示，此前地产行业有过三轮类似的政策宽松周期，分别为2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月，平均周期跨度时间21个月。相对应的，地产指数在此三轮宽松周期内的最大涨幅分别是226%、61%和232%；超额收益方面，三轮宽松周期地产指数平均跑赢大盘46.2%。

本轮宽松周期，从时间上来看才进行了3个多月，从行情看，2月以来地产指数超额收益也仅仅18.4%。因此，无论是从时间宽度还是行情高度，未来一段时期内地产板块的“小阳春”行情仍有望延续。