在房住不炒、去杠杆化的历程中，中国房地产市场正在经历着深刻的调整变革。“高质量发展”与“新的增长模式”成为行业关切的核心。

中国城镇化仍在向纵深发展的进程中，住房刚性需求和改善性需求依然旺盛，然而，房地产行业的生意逻辑和竞争格局已经发生深刻变化。新型城镇化建设、消费与服务持续升级、行业集中度的提升，对于信用房企来说，意味着“良币”精神与长期主义将成为企业发展的主流基调。

高质量发展，意味着已持续了近二十年的房地产快周转、粗放式扩张终结，回归本质，走向精细化的管理，以及产品的颗粒度的提升，成为优质企业的必答题。

新发展模式，对于企业承担公共产品建造、存量运营，以及参与城市运营服务等长期赛道，提出了更高维度的要求。“开发+轻资产”，轻重并举成为房地产转型中的典型结构。

作为香港恒生指数成分股，以及港股43只蓝筹股之一，华润置地以“城市投资开发运营商”战略视角，在“城市综合体、城市更新、新区建设、TOD 综合开发、城市代建代运营、产业地产、文旅地产”等七个领域，参与城市片区统筹规划、开发、建设与运营，主航道及第二增长曲线都表现出了对于周期的韧性十足，行稳致远。

新起点、新高度

28年之前，华润置地从北京出发。

28年之后，在以十四五为纲的新起点中，华润置地又一次站在了新的高度。

从京畿之地，到布局全国，华润置地走过二十余年的中国城市化的不平凡之路。

华润置地华北大区对于北京文脉、地脉、人脉已了然于胸，并全方位的筑造了一系列旺销项目：如凤凰城、北京橡树湾、西堤红山、公元九里、长安九里、海淀幸福里等。

在大华北区域，现已布局天津、青岛、济南、太原、石家庄、雄安等20座城市。天津瑞府、太原紫雲府、青岛灵山湾悦府、济南华润置地广场等均成为行业借鉴与参考的标杆项目。华北区域做为华夏文明的发祥地，城市格局正直有序，厚重的中华传统文化承传绵延，华润置地北京大区在华北区域开拓过程中，以对于这片土地的深刻理解与共情力，融入了这些有着千百年历史的城市。

从2018年，中国经济步入“新常态”、地产行业逐步进入“换挡升级”的新周期。此后，随着房住不炒、城市更新，到高质量发展、新模式转型，中国房地产市场吐故纳新，站在新的起点，开始了又一次新的攀登。

华润置地华北大区不仅为若干华北地区的城市构建了涵盖康养产业、长租公寓、产业园区等更加完善的产业集群的城市生态圈，还在不断助力参与城市建设，助力城市转型和产业升级更新。

大兴国际机场综合服务楼华润置地中心

位于大兴国际机场新国门的华润置地中心，作为整个机场辐射经济区最重要的“国门”级项目，将共同承载北京大兴国际机场每年来自全球各地超7200万的人流量，是集商务办公、餐饮零售、展览展示、酒店配套等多功能为一体的枢纽型商务综合体，不仅承载了临空经济的商办功能、商旅服务功能，也是区域商务聚集效应的承载体。

北京西单更新场

去年此时，历时7年，在政府“减量、提质、增绿”原则指导下，由华润置地改造的西单文化广场完成蜕变，以全新的面貌正式亮相。焕新后名为“THE NEW更新场”，由华润万象生活运营。前身西单文化广场所承载的，不仅仅是一个区域的配套商业那么简单，作为北京三大传统商业区之一，更承载着西单这块土地从明末清初至今的商业历史记忆。对新与旧、开放与封闭、古都风貌与现代功能的平衡，是改造项目需要攻克的主要难题。在这场长达7年的时间耕耘中，华润置地发扬品质实力，将“源远流长”产品信仰融入功能、空间、商业运营的多重维度。以全新形象的西单更新场，在延承并发扬项目经济文化特色的同时，更为城市更新领域树立了新标杆。

北京西单更新场

高质量、新模式：

穿越周期的内在逻辑

2021年，十四五开局之年，在住宅主航道，华润置地华北大区以“高质量发展”为核，以对华北地域特性的高度概括，以“源远流长”为主题，把产品体系纳入一个立体维度中，从“品质、健康、智慧、服务”四个方面赋能产品体系。

对于“源远流长”的诠释，华润置地华北大区认为：“这是一种时间共振，把产品价值延伸至项目开发周期之外的长期价值，提供穿透周期的服务。”德鲁克曾经说过，大转变时期，最重要的事情就是确认那些不变的基础与原则。

对于居住者来说，最根本的、最长期的需求是什么？这是衡量产品在与时间的赛跑中，能否经受得住考验的基本要素。马斯洛需求层次理论在现代行为科学中占有重要地位，五阶需求层次理论，生理（食物和衣服），安全（工作保障），社交需要（友谊），尊重和自我实现，在产品设计架构中往往成为产品进阶的理论支撑。

华润置地华北大区产品的迭代层阶，正是从基础需求向上延伸的过程，从品质筑“源”，健康安“远”，智慧新“流”，到服务共“长”：确保居住的安全稳定，是产品价值中最隐形而长期的维度，而健康因素，是对于全龄段业主不同需求的考量，新智慧科技，使得产品各个环节更符合人性化的需求，服务力是产品硬件基础之外的至为关键的管理保障。

北京海淀幸福里

在北京海淀幸福里，“源远流长”体系得以全方位的展现：建筑美学、都市度假园林、健康管理系统、智能管理系统、全社交平台、人性化功能系统等六个方面，幸福里也成为推动华润置地华北大区的产品升维的典型案例。海淀幸福里做为改善性产品一经面世，获得了市场的充分认可，并成为业内参照借鉴的标杆产品。

“润”与“瑞”：28年深耕

华润置地北京的焕新与迭代

28年的深耕，华润置地在北京已开发40余个住宅项目。而自2021年“源远流长”战略开启，本着高质量、新模式的全新尺度，在宅产品去旧焕新的大趋势之下，在发生着前所未有的蜕变。

北京幸福里润园

北京橡树湾

2022年，华润置地华北大区继“润系”迭代作品——幸福里润园、时光系首发作品——橡树湾在一季度首开告捷后，两大新品——北京瑞府、长安润璟相继落地京城。

3月底发布的《深入打造新时代首都城市复兴新地标，加快推动京西地区转型发展行动计划（2022-2025年）》（信息来源自国务院新闻办公室网站）中明确到：“石景山就是新首钢，新首钢就是石景山”。冬奥全球热势与“十四五”战略机遇的双重加持，令这片曾经独树一帜的老工业区域披上了新时代的盛装。

随着中国科幻大会、服贸会等“体育+”、“科技+”等产业进入，“复兴新地标”成为石景山片区的崭新蓝图。

北京长安润璟

华润置地在今年北京首轮集中供地中，拿下石景山首钢地块，定名『长安润璟』。对于持续着力于区域更新、城市焕新、产品迭新的华润置地来说，新首钢既是一次挑战，更是一次验证整体开发、整体区域提升的区域推动力的机遇。

4月中旬，华润置地华北大区发布了“源远流长战略新品”——北京瑞府，位于内城二环，周边毗邻金融街商圈、丽泽商务区，引发了市场的高度关注。

北京受“四环内限制住宅用地供应”的政策影响，土地供应量锐减，据克而瑞北京数据库统计，2017年至今，北京三环内供应商品房3426套，仅占全北京的1.63%，二环供地的稀缺性更是一目了然。

北京丽泽商圈北京瑞府紧邻丽泽商务区。《北京城市总体规划（2016—2035）》明确提出，丽泽金融商务区是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。重点发展互联网金融、数字金融、金融信息等新兴业态。仲量联行提供的数据显示，截至2021年底，丽泽商务区已入驻企业742家。

在戴德梁行的2022年一季度报告中显示，随着丽泽金融商务区新兴业态及机构入驻，该区域的租金涨幅领跑全市，环比上升4.8%，同比上升13%至每月每平方米人民币177.7元。租金是一个区域活力的底层逻辑，是衡量区域的地租水平及产业密度的标尺。

十四五期间，丽泽将完成中期建设、城市航站楼建设，随着头部金融机构、世界级科技机构入驻，丽泽商务区的、丰台TOD与总部基地的互动串联，丽泽金融商务区将成为辐射京西高校教育资源、中关村科技腹地、金融街商圈的新兴区域。

从改开的前沿深圳，打造第一座瑞府，到华中腹地武汉，再回到华润置地的主场——千年古都北京，瑞府在住宅市场步入“慢时代”之际，会给市场带来什么不一样的手笔呢？据悉华润置地已将该项目定位为“重回内城的突围之作”。在市场逐渐步入存量为主，增量紧缺的大转型之时，这个曾经热闹非凡的舞台，需要不浮躁、沉得住、有匠心的产品，来诠释长期主义真正落下来时，应该呈现出的状态。

助力青岛老城区综合发展的

“重头戏”

2022年，在京城之外，华润置地华北大区同样投入了足够的精力，以“城市投资开发运营商”的角色，在华北城市圈发挥能力。

2022年是推进“十四五”规划建设的关键之年，也是青岛实施城市建设三年攻坚行动的开局之年。

在重点低效片区（园区）开发建设这场青岛三年攻坚“重头戏”中，欢乐滨海城所处的老四方工业区正是破局点之一。对于老四方工业区中的“欢乐滨海城片区”有着这样的表述——“结合人工智能、跨国公司区域总部集聚区的建设，提高区域城市活力，建成胶州湾东岸产城融合成熟片区，带动市北区西部老城区更新发展。”

青岛云上观海

在欢乐滨海城片区内，华润置地重回主城—云上观海项目正式亮相。云上观海南向、西向、北向，三面尽揽整个胶州湾海域，270°环幕视野，于主城中心湾区位置，根据规划，项目总建面41万㎡，是集居住、产业办公、低密度办公、商务酒店、地铁大厦、人工智能大厦和文化体育中心为一体，富有滨海特色的多元复合型生态项目。

在云上观海的设计与策划过程中，对于海岸资源的融合，予以了充分的考量。

青岛云上观海项目效果图

在建筑布局中运用了BIM技术、风环境模拟等，经过数十轮推演，以多种设计方式尝试对于景观资源的融合。最后，选定楼栋朝向南偏西37°-39°，打造极致270°观景体验；同时运用高差设计，错位楼栋排布，三排微笑曲线，围合式布局；建筑高度由沿海向内陆逐渐升高，形成了青岛湾区独特的天际线。

在建筑材质的推敲上，以金属线角、玻璃、铝板等多维材质，打造挺拔、现代的建筑效果；建筑立面，从飞翔海鸥中汲取灵感，自下而上至塔冠，尽显海鸥展翅的轻盈之态；建筑设计，以海洋冷色系为基调，呈现海天一色的效果，至简至轻，至淡至泊。

在园林与环境的营造上，丰富多维绿植、精密建筑角度设计，全维度风环境优化，引海风轻柔而入；根据不同区域条件，20-30m桩基深度，建筑安心稳固；建筑施工过程中铺装分缝整体控制在约3毫米，细节打造品质。

伴随着云上观海成为青老岛城市更新开局之年的“重头戏”，欢乐滨海城片区域建设正在发生着前所未有的变化。而在太原、天津、济南等华北老城，华润置地华北大区细织密结，以“绣花般”的运维体系，在日新月异地改变着这些源远流长的千年老城。

在十四五规划中，有着建设“美好生活”的纲领性指向，一场润物细无声的城市人居升华之路，己拉开序幕。对华润置地华北大区来说，既是新的挑战，也是崭新的机遇！