雅居乐韧性闯关

2022-05-17 10:06

5月10日,雅居乐集团(3383.HK)交出了一份经普华永道审计无保留意见的2021年度业绩公告。

回头看去年的2021年里,房地产行业经历了深刻的调整变革,堪称一次痛彻心扉的降杠杆大洗礼。

这一年,雅居乐实现营业额730.28亿元。其中,物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币584.02亿元及146.25亿元,收入占比分别为80%及20%,地产主业销售创新高,多元业务发力,验证了其多年来坚持的“以地产为主,多元业务协同发展”的营运模式持续显效。

在盈利表现方面,雅居乐于报告期内录得毛利为190.21亿元,整体毛利率为26%;录得净利润为90.98亿元,股东应占净利润为67.12亿元。

当下,市场波动加剧风险提升,无论开发商、购房者或是金融机构,都非常需要信心。

而此时,如何在波澜诡谲的形势中走得更为长远,是长期主义者思考的命题,关乎生和死;而如何在行业缩表大背景下稳步增长,提升抗周期能力,关乎“活”得好不好,是横亘在众多房企面前有待突破的加分题。

习惯低调务实的雅居乐,也在用自己的方式闯关,以顺利穿越周期。

做精主业

地产主业仍是雅居乐的主要收入来源。

截至2021年12月31日,雅居乐实现总预售金额人民币1,390.1亿元,对应累计预售建筑面积为971.9万平方米;预售均价为每平方米人民币14,303元。销售贡献来自247个在售项目,其中全新项目40个。

这是雅居乐持续推动区域多元化线上线下营销策略,并适度调整各地区的可售资源的成果。

在行业压力传导到市场端、购房者信心不振、一二手房交易量齐萎缩的过去一年,仍能实现地产开发销售额创新高,实属不易。

雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林在报告中重申“以地产为主,多元业务协同发展”的营运模式,寄语全体员工通过努力,整体业务将能稳步发展。

“中国整体房地产市场销售在上半年较为平稳,下半年市场观望情绪浓厚,成交放缓。”雅居乐在报告中对整体房地产市场仍持看好态度并指出,但随着10月份开始个人住房按揭贷款放松,12月份央行下调金融机构存款准备金率,以及多项政策出台,预计有助房地产市场稳步发展。

审慎拿地

2021年,雅居乐透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式为公司后续发展扩储蓄力。于报告期内新增优质项目29个,新增土储424万平方米,新增总地价为278.3亿元。其中,在大湾区新增项目4个,在长三角新增项目13个。

雅居乐坚定持续深耕高能级城市群的战略,从其土地储备布局能看出一二。

随着新增土储的纳入,截至2021年12月31日,雅居乐在84个城市共拥有总土储约4737万平方米。在大湾区拥有土储面积约为1240万平方米,占总土储的26.2%;在长三角拥有土储面积约为566万平方米,占总土储的11.9%。

业内专家认为,宏观经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力,未来区域市场成交分化,都市圈一二线城市市场保持平稳,人口净流入的三四线城市相对低迷。

从2022年前几月数据来看,多维度政策支持下,国内楼市逐渐回暖,但分化也更加明显,一二线城市已经出现明显升温信号。

坚持高能级城市群的投资策略,雅居乐希望以此进一步提升安全度。当房地产开发规模或许已经触及18万亿“天花板”后,雅居乐正瞄准高能级城市布局,抢抓行业下半场的发展机会。

而随着两大核心城市群在产业发展及人口增长上持续释放发展潜力,将为雅居乐提供长远而稳定的收入支撑。

多元化业务撑场

2021年雅居乐年报中的主席报告,对多元化业务的着墨多了许多。

成绩单上可以看出,雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务继续发挥协同效应,实现收入人民币146.25亿元,收入占比提升至20%,较2020年提升6.7个百分点,这显示出雅居乐的“第二增长曲线”持续步入收成期,为雅居乐贡献稳定现金流。

作为多元化发展战略中物业板块的重要布局,雅生活表现亮眼。截至2021年12月31日,雅居乐物业管理实现收入113.30亿元(已剔除关联业务营业额),较2020年的78.53亿元增长44.3%。同时,录得经营利润为人民币19.64亿元,较2020年的18.42亿元增长6.6%。

截至2021年末,雅生活在管面积达4.89亿平方米,合约面积达6.63亿平方米,年内同比均增长超1亿平方米。与已上市物业公司横向对比,雅生活的在管和合约面积均位列第二。

值得注意的是,孵化于雅居乐集团,但作为较早独立成熟运作的多元化板块,雅生活逐渐表现出强韧的发展生命力,市场拓展、行业整合成为其重要的多元化的增长来源,截至2021年底,第三方项目的合约面积(含控股成员企业)达5.15亿平方米,同比增长33%,占总合约面积比例高达77.7%。

此外,环保业务羽翼渐丰,年内已经贡献经营利润2.77亿元,同比上升170.3%。在“一核四驱N翼”发展战略下,雅居乐环保深耕危废物处理,择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复等业务,于2021年底录得收入人民币27.67亿元。旗下多个项目亦相继成功申领《危险废物经营许可证》,持续释放有效产能,综合实力再获提升,荣获“中国环保企业50强”等多项大奖。

持续优化债务结构

财务稳健的重要性日趋加强,足以称之为保证企业安全的“生命线”。

2021年,雅居乐通过主动管理债务,杠杆水平持续下降。截至2021年末,雅居乐实际借贷利率持续下降至5.87%;净负债比率进一步降至50.8%;录得现金及银行存款总额为人384.2亿元,并实现经营性现金流持续为正。

这显示雅居乐财务结构持续优化,稳定的现金流将为公司后续可持续发展提供重要支撑。

面对上下缩表出清的周期,此前高债务杠杆激进发展的房企可能会大幅降速,甚至在新形势下逐渐退出行业竞争,而财务稳健业务有序发展的实力企业,反而会得以乘势而上获取未来更高的市场份额。

从此前公告披露数度出售非核心资产及出让项目股权等动作可以看出,雅居乐也正通过资产处置等方式,稳定现金流及保障到期债务兑付。“本集团将致力于集中资源发展房地产核心业务,适时盘活及处理部分非核心资产,以提升公司的资产使用效率”。雅居乐管理层在年报中表示。

2021年,雅居乐持续积极盘活旗下资产,出售多间附属公司股权予以第三方,总代价为49.9亿元,并录得出售收益42.6亿元。今年一季度,雅居乐已通过出售资产予海螺创业、中国海外发展等公司,回笼资金近60亿元,以增加集团的现金流量以用于一般营运资金。

融资方面,报告期内,雅居乐还完成了境外分别发行于2022年到期4亿美元4.85%的优先票据;于2025年到期3.14亿美元5.5%的优先票据;于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据以及于2026年到期24.18亿港元7%的可交换债券;并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元(附带增额权)的信贷协议,为期36个月。在境内,雅居乐则发行了于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。

当下,雅居乐把财务稳健和稳定现金流当成第一要务,积极推进开源节流,其年报中写道,“在获得所需资金之前,不会承诺进行重大的资本支出及土地收购;并将继续寻求其他替代融资和借款,以为现有财务责任和未来营运开支拨资。”

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