胡椒面治不好这次感冒

张雅楠2022-05-20 20:11

张雅楠/文 房地产政策面的好消息实在太多了。

级别上,从党中央、国务院到央行、银保监会、证监会、住建部等各主管部委,再到各级地方政府,呼吁、强调、窗口指导、发文等层出不穷;

城市范围上,从四五线小城镇到成都、杭州这样的新一线扛把子,再到上海、广州等一线城市,不论什么能级,都不必小心翼翼试探并准备随时撤回文件、澄清传闻;

时间跨度上,则已持续了半年。

当然,最值得细细分解的就是这一轮调控工具箱了。

首先,行政手段的代表限购,捆绑了生育政策、人才政策后,得到大幅放松;

其次,财政手段上,降低、减免交易环节税费;

第三,金融手段中,首付比例降低、贷款利率降低、认房不认贷,意在降低购房者的上车门槛和成本,从需求端拉动市场热度;而示范性发债、指导性展期、并购贷不纳入负债监管等,则从房企现实入手,意在止住融资恶化局面,拖住供给端的底。

第四,土地市场中,降低房企参与拍地的资金门槛。

第五,保障配套方面,为保租房提供全方位政策保障,有的城市计划重启棚改货币化安置。

目前来看,工具箱里还没空。这是史无前例的政策集结,但在20多年的房地产市场化周期中,没有任何一次调控像现在这样,在进行了如此长时间、全方位的唤醒后,市场依然无动于衷。

2008年,在金融危机之下等来了4万亿,购房者入市门槛降至首付两成、贷款利率7折,史上最宽松的购房政策点燃了远远未被满足的需求;2014年,则是通过持续两年的大规模棚改货币化安置,彻底扭转了局势。

两次成功的救市,一方面使得房地产和经济快速企稳上涨,另一方面,也被动加深了一个普遍的认知,房地产是经济的夜壶。据此,地产行业内的激进者在高负债、高杠杆、高周转路上越走越急。

谁都知道,这并非长久之计。为破除这一畸形怪圈,一城一策、房住不炒、长效机制等调控主基调逐渐确立,旨在引导房地产降低杠杆、脱虚向实。和2008年、2014年两次地产剧烈下挫后强劲反弹相比,新型调控方式下,近几年的房地产价格曲线已经平滑很多。如果不是个别房企爆雷叠加疫情反复,各类主体应激反应剧烈,我们也许可以看到一个绣花功夫慢调出来的、更平稳的房地产市场。

但这一进程无奈中断了。多数房企在遵循着“三道红线”节奏降杠杆过程中,突然面对抽贷、断贷、交叉违约考验,正常融资需求无法满足,预售资金等各种强监管接踵而来。时至今日,调控手段虽多,能真正有效落地、帮助房企回到经营正轨的,少之又少。

对房企来说,现金来源有三种:经营、投资、融资。融资目前基本断流,投资本就有限,经营性现金流是重点,可购房者已经不敢买房了。

这种局面和2008年、2014年,在形式上似乎一样,都是销售恶化、房企资金链承压,但具体原因却大不相同,所以,纾困的方式也理应不同。当下调控虽多,却像漫天洒下的胡椒面,对房企来说,打个喷嚏,并不驱寒。

购房者的信心固然需要提振,房地产企业端的正常经营需求也需适时满足才行。这不是重回房地产夜壶的老路,而是尊重事实,正视房地产企业受到的不合理限制。

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不动产运营报道部主任