5月20日晚间，碧桂园对外宣布，已完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，该笔债券发行规模5亿元人民币，票面利率4.5%。此次“22碧地01”发行迅速，从挂网到完成发行仅用了三天时间。此前，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定进入示范性发债序列。

据悉，这是民营房企中首批带有信用保护工具并成功发行的境内信用债，也是继龙湖供应链ABS后，民营房企首批有信用保护合约护航的公司债。“22碧地01”募资说明书显示，中国证券金融股份有限公司与中信建投证券股份有限公司为该笔证券共同创设信用保护合约。

在信用保护合约的支持下，“22碧地01”吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。该笔债券起息日为2022年5月24日，募集资金扣除发行费用后，将用于置换发行人对“19碧地 01”债券回售垫付的自有资金。

分析人士认为，该笔债券的发行具有标志性意义。碧桂园被选定为示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。监管层此举释放出更加明确、积极的稳地产信号，说明民营房企融资环境已经逐步回暖。

启动信用保护工具

此次发行的一大亮点是启用了信用保护工具，中国证券金融股份有限公司与中信建投证券股份有限公司为该笔债券共同创设信用保护合约。

据悉，信用保护工具是一种用于转让信用风险的金融衍生品，约定了信用保护买卖双方的权力与义务。在信用保护工具所约定的一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，当发生约定的信用事件，如债务人发生违约、破产等，信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。

华泰证券在研报中指出，本次支持地产民企融资政策中，CDS、CRMW、信用保护凭证是三类常被提及的工具。CDS为一对一的合约类产品，不可流通，而CRMW为标准化凭证类产品，可在二级市场流通转让，信用保护凭证与CRMW类似，也可转让。三类工具本质都具有保险性质，可帮助投资者降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。对于发行人来说，信用保护工具相当于为其提供增信，有助于降低发债融资成本、提升发行效率。

“通俗理解，信用保护工具就是为债务违约设立防火墙。换句话说，投资者后续认购此类债券的顾虑将减少，房企若是违约，其也可以获得相关赔偿或补偿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

而“22碧地01”的发行启用了CDS信用保护合约。分析人士认为，信用保护合约是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措，证券公司等卖方以自身信用直接对参考债务进行信用增进，有助于提升企业债券融资能力。同时，信用保护合约可以提振投资者信心，为参考债务提供还款保证，缩减投资者购买公司债券的风险敞口。同时，“债券发行+信用保护”的方案，增加了市场机构服务实体经济的手段，填补了交易所市场信用风险对冲品种的空白，完善了债券衍生工具体系。

示范房企获支持 

证监会5月11日表示，为贯彻党中央、国务院关于支持民营企业发展的决策部署，落实政府工作报告关于完善民营企业债券融资支持机制的工作要求，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

随后，5月中旬，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定进入示范性发债序列。随着民营房企发债窗口开启，监管层向市场明确释放了对民营房企融资的支持和鼓励。

亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜，而上述三家房企自身基本面都比较好、安全边际较高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次发债体现了通过优秀企业示范来引导公司债回归正常渠道，同时此次被选取的企业均为民营企业，体现了当前监管层对于民营企业融资方面的支持和鼓励。

碧桂园被监管机构选定为示范房企之一，发行带有信用保护工具的境内信用债，体现了监管机构对碧桂园基本面以及持续经营能力的认可。

碧桂园2021年财报显示，截至2021年底，碧桂园现金余额达1813亿元；总借贷余额下降至3179亿元，其中短期债务的占比降至24.9%；净负债率仅45.4%；现金短债比约2.3倍。此外，碧桂园在市场调整周期积极回购债券，进一步优化债务结构，维护投资者利益。自2021年12月30日起及截至今年的5月2日，已累计购回优先票据本金总额5570万美元。

目前，包括摩根士丹利、瑞银、广发等在内的境内外20余家卖方研究机构给予碧桂园“买入”评级。摩根大通4月将碧桂园的投资评级上调至“增持”，并表示碧桂园“信用风险很低，在民营房企中属于信用资质优秀的行列。”当前穆迪和惠誉亦确认维持碧桂园的投资级信用评级，标普维持碧桂园现有的“BB＋”长期发行人信用评级。

为民营房企融资注入信心

自4月以来，中国人民银行等金融管理部门频频释放信号，支持房地产市场恢复正常融资。

4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。

5 月4日，深交所发布《关于支持实体经济若干措施的通知》，明确表示支持房地产企业合理融资需求，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途， 鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

5月5日，上交所党委召开专题会议表示，将继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

5月20日，央行发布最新一期LPR利率，其中5年期LPR下调15个基点至4.45%，进一步降低购房者购房成本，提振购房信心。

而此次监管层通过信用保护工具支持地产民企债券融资，无疑又是一剂“强心针”，释放出明确的稳地产信号。

华泰证券分析政策特点认为，本轮政策动作迅速、主体明确、措施具体、政策信号清晰，直接改善投资人信心。政策宽松中首次为房企设立信用保护工具，专项支持地产民企，帮助规避违约风险，更具针对性。而优质民企率先试水，示范效应更强。

此外，根据中指院统计，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次。多家机构认为，近期地产政策利好频出，体现了政策化解房地产风险的决心。政策密集托底之下，市场对地产信心有望加速回暖，推动改善房企销售回款、融资，地产销售拐点有望提前到来。