让房地产行业回归正常

张雅楠2022-06-17 21:49

张雅楠/文 6月15日,房地产行业收到了一份喜忧参半的成绩单。

国家统计局公布,1-5月,全国房屋开竣工面积、销售面积、销售额等,均同比大幅下降,而5月单月,开竣工面积、土地成交价款、销售面积和销售额等多项指标,实现了今年首次环比转正。

一负一正两组指标似乎显示,长达半年的房地产政策松绑,终于在5月迎来了数据面的回应。之于当下疲弱的经济形势,这当然是好消息。但我们认为,对房地产业的回稳,仍不能掉以轻心。

首先,从政策效果看,5月一些数据环比回升,例如商品房销售额环比增幅高于销售面积增幅,说明城区类和改善类产品率先触底,反映在真实市场中,深圳、苏州等个别城市的部分高端项目确实出现了认筹火热。但需注意,5月部分房地产数据回升的前提是,4月房地产开发景气指数已经跌至一年来的最低值,市场端的有限恢复并不是行业全貌。实际上,5月的房地产景气指数仍在进一步下探至新低,行业并未真正企稳。

其次,从市场主体的现实状况看,房地产企业的降薪、裁员、违约潮仍在继续;国内贷款数据持续下跌,说明金融机构对房地产业的融资通路仍然闭塞;购房者在房地产企业连环爆雷的阴影下,并未完全恢复信心;而地方政府的土拍现场,底价成交、央国企托底仍是主流,财政吃紧,公务员降薪的传导也在延续。

第三,从产业链看,房地产也许是上下游企业最多的行业了,但是上至水泥、钢铁,下至装修、家电,销售数据都在持续下降中。

房地产仍在角落喘息,就像一只正被驯服的猛兽。回望它不算漫长的成长历程,相似的场景总是一遍遍重演,忽如饕餮般吞噬膨胀,忽如走狗般挨打哀嚎,永远在两个极端瞬移,极少能稳定于常态。

原因是多方面的:从外部看,房地产链条长、捆绑的资源多、占GDP的比重大,在人均住房面积达到40平方米以前发展迅猛,因而对经济有着巨大的牵引惯性,不管是加速还是降速,总是需用猛药。

而从行业内部看,房地产行业有着天然的金融属性,房地产企业在拿地、建设、销售阶段,都有不同的杠杆加持。很长时间里,这种极致的高杠杆模式,虽然常伴风险,但总会被更高的规模、利润正向激励。

内外因交互作用带来的结果是,我们甚至并不知道什么才是房地产的正常面貌,整个社会对房地产的态度也简化成了爱与恨,例如近期对房地产的著名论断就有典型的两种:一是房地产被三道红线误伤,三道红线需要反思;另一是房地产自己“三高”作死,此刻正在摆烂。

我们认为,这两种论断都失之偏颇。如果爬梳房地产十多年来的发展历程,会发现这分明就是一段加、降杠杆的拉扯史,其中固然有开发商的主观意愿,但绝不可能独立于经济发展节奏之外。

真正在政策端和企业端逐渐形成统一认知,其实是在2017年之后,房住不炒、长效机制等调控主基调逐渐确立,旨在引导房地产降低杠杆、脱虚向实。和2008年、2014年两次地产剧烈下挫后强劲反弹相比,新型调控下,近年的房地产价格曲线已经平滑很多。在2020年三道红线推出之后,房地产企业真正开始了内生性的降杠杆之路。这是难得的政策窗口期,本可以期待一个绣花功夫慢调出来的、更平稳、更正常的房地产业。

但这一进程无奈中断了,个别房企爆雷叠加疫情反复,各类主体应激反应剧烈引发踩踏,几乎所有房企都在遵循“三道红线”节奏降杠杆过程中,突然面对抽贷、断贷、交叉违约打击,不仅正常融资需求无法满足,预售资金强监管接踵而至。

这也是此次房地产困局与以往的不同之处。时至今日,从中央到地方,从金融到行政到财政,调控松绑花样虽多,能帮助房企回到经营正轨的少之又少,归根结底还在于房地产经年累月披挂着洪水猛兽的滤镜。

我们认为,当下房地产企业端的正常经营需求,比如贷款和预售资金监管需要回归适度而非从严,让企业能够正常运转,恢复购房人的信心才有意义,如果一味打压,看似在压制风险,实际可能酝酿更大的风险;长期来看,三架马车中做强消费,卸下投资拉动经济的一部分重担,对于房地产行业回归正常更有意义。

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