【2022蓝筹年会】陈全生:建议有条件的地方政府打折购买闲置房屋,发展分时度假旅游

田国宝2022-07-04 19:52

经济观察网 记者 田国宝 2021年四季度以来,房地产行业正在经历一次艰难的蜕变,在三道红线、两个上限和集中供地等政策影响下,房地产的高周转、高杠杆、高负债模式光环逐渐褪去,房企开始探索新的发展模式。

什么是房地产发展新模式?什么样的模式适合当前房地产行业?在6月30日由经济观察报主办的“2022蓝筹年会”上,原国务院参事、现国务院参事室特约研究员陈全生给出了他的阐述和解答。

陈全生表示,在当前租售并举的背景下,政府可以打折收购问题房企的竣工房屋,不仅可以救房企和化解金融风险,还可以利用收购过来的房子发展租赁型住房、分时度假、养老社区和职业技术教育等。

以下为陈全生演讲内容节选:

2021年12月,中央经济工作会议首次提出探索房地产发展新模式,今年3月,政府工作报告又提出探索新的发展模式,坚持租售并举。如果要探索新的发展模式,需要对房地产形势、发展状态及趋势作出评估,才能认识到新发展模式之重要。

今年1-5月,全国商品房销售额累计下降了31.5%,销售面积累计下降了23.6%。不仅仅是商品房销售额和销售面积负增长,土地购置面积和成交价款、新开工施工面积、房地产投资到位资金等也都是负增长。用商品房销售额与销售面积计算出来的全国商品房均价也是负增长,1-5月累计为-10.3%。

去年9月24日的央行货币委员会会议,以及9月29日人民银行和银保监会召开房地产金融座谈会,两次会议都提出要维护房地产市场健康发展、维护住房消费者的合法权益,“两个维护”是提振房地产的重要信号。

2019年10月下旬,央行在全国30省市对3万余户城镇居民开展调查,调查结果是城镇居民拥有住房率达96%,户均1.5套。最新的统计数据是,2020年第七次人口普查数据,全国人均住房建筑面积41.76平方米。

《十四五》规划纲要提出:加快培育发展住房租赁市场。我认为这是非常重要的。目前我们出台的有关房地产的各项宽松政策,基本都是针对房地产销售市场的,没有在租赁市场上有什么配套措施,所以我认为房地产发展确实有个新模式转型的问题。

到底怎么转型?我认为,“有房住”不等于“有住房”,政府应该保证“人人有房住”,但是保证不了“家家有住房”,“居住需求”和“买房需求”不是一回事。

发达国家大城市、特大城市的租房占比是40%-60%,我们2019年城镇居民家庭住房拥有率就达96%(央行的一个调查报告的数据)。过去,有一句话叫“市场管商品房,政府管保障房”,其实,政府不仅要管商品房的买卖市场,还要管租赁房的租赁市场,要管好两个市场。当然,管的是市场规则和秩序。政府最重要的职能是为租房都租不起的低收入居民提供保障房——即廉租房。

要按照十四五规划纲要的要求,加快培育和发展住房租赁市场。要把单一对销售市场的调控转变为销售市场和租赁市场并重的调控,把买房的调控转为买房和租房并举的调控,把租房作为一种生活方式,做到租房也能乐业,把那些买不起或者暂时买不起大房、好房的居民从销售市场引导到租赁市场。

构建“出租受奖励,闲置被处罚”的制度安排,保证租住者与买房者的利益均等,人们就会根据收入水平、居住环境、上班远近等,对租房还是买房做出理性的选择。

2010年时,我曾提出一个16字的方针,即“允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款”,建议限卖不限买,你有钱,买多少房都行;但是限卖,打击房地产投机,不是打击其买,而是打击卖。

怎么打击?买房后一年就卖的,差价的95%国家收走;两年卖,差价的85%国家收走,三年75%,四年65%,五年55%,五年以后随便,再不让卖,就憋死了。利用增值收益税递减的办法,首先准确锁定投机者,然后根据投机程度不同,给予不同力度的打击,最终是保护和释放了住房刚需。

当然,市场体制下是买卖自由,限制卖房也是不对的;但当出现过度投机的时候,政府就应出手,给予打击,等调整期过后,调整回来就是了。所以我说允许买房,限制卖房。

让人家买了,又不让人家卖,总得给一条出路,所以叫做奖励租房。把房子租出去,租金所得税全免,其他所得税也减三分之一,若租给低收入的人,所得税减半,或更多优惠。

这样的好处有三:一是利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决“有房住”;二是让老百姓合理合法获得财产性收入,扩大了中产阶层;三是让低收入家庭散居、混居在社会中,避免集中引发社会问题。

市场也有失灵的时候。买了房,不卖不租也不住,闲置。政府就要行政干预。

二战后,德国住房异常紧张。德国立法规定房屋闲置属违法行为。闲置三个月就要被罚款和拘役三个月,常年闲置,政府就组织流浪汉入住。现在德国虽然不是这样了,但住房闲置则要受惩罚,如有的州规定,闲置六个月,罚款5万欧元。我们可以借鉴德国现在的罚款做法。

一位德国房地产老总曾问我,为什么中国的土地不允许闲置,但是却允许房屋闲置?房屋闲置是双重的闲置,一是土地闲置,二是房产闲置。受他的启发,我提了这个16字的调控政策。我认为,这对建立房地产市场的长效机制有意义,对探索房地产发展新模式也有意义。

对房地产发展新模式,想提一个建议:政府出资,打折购买那些濒临破产房企的竣工房屋,买下来只租不售,20年租期,加快培育租赁市场,健全租赁市场的法律法规,比较高档的住房可作为人才引进房。

美国次贷危机是,政府五折收购“房利美”和“房地美”两家房地产公司。

这是一个总的建议,可分三条小建议:

一是政府出资,打折购买有一定旅游资源的三四线城市竣工的房屋,发展分时度假和产权酒店,60万元的房产可以打折收购。再卖给12个人,每人5万元,具有一个月的产权。可以转让,可以继承。同时,成立分时度假旅游公司,把这些房子利用起来,既避免了房地产公司破产,又降低了银行的金融风险,还发展了地方的旅游产业。

二是政府出资,打折购买三四线城市濒临破产房企的竣工房屋,用于养老事业,将其改造成养老院,低价出租给民营企业、国有民营,以解公立养老院不足之需。在适宜的地区,可请大医院或医学院建立分院,建设一批健康养老社区。

三是政府出资,打折购买三四线城市濒临破产房企的竣工房屋,发展职业技术教育学校(院),地方政府以房屋出资,大企业出设备和实习老师,职业教育学院出理论教员和学校管理者,还能够利用上国家5000亿元职业教育资金。

后两条建议中强调,要打折购买“三四线城市濒临破产房企的竣工房屋”,主要是化解房企破产风险和银行债务风险。刚才讲分时度假和产权酒店,可请中国旅游协会和中国房地产协会联手,请各省的分会在本省范围内选择三到五个城镇,一是具有一定旅游资源的,二是房地产风险比较高的,三是影响地方金融安全的,四是地方政府又有意培养发展旅游事业,并给优惠政策的。

子女花5万元,买下一个月的产权,送给爸爸妈妈当金婚、银婚礼物,也不是件难事,比在海南买房子,住半年,闲半年强得多。12个人购买是全款购买,购买则是打折购买(属破产重组资产),所得款项可以还给银行,还可重新抵押,获得分时度假公司的运营资金。

如果有20-30个城市运作成功,就可以和国外上千个分时度假交换平台对接,互换城市度假,既可发展中国到境外的旅游,也可把外国人引到中国的中小城市旅游。中国有1400多个县城、2万多个镇,搞出三、五十个具有旅游资源的县镇并不难。

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不动产开发报道部主任兼高级记者
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