经济观察网 记者 田国宝 8月1日，建业地产（00832.HK）发布公告，王俊辞任执行董事一职，林明彦和陈瑛辞任董事一职。同时委任邓高强和时松为非执行董事，与执行董事兼董事会主席胡葆森、非执行董事李桦及三位独立董事构成建业地产新的董事会。

董事大规模变动背后是建业引入战投落地。

早在7月21日，建业地产大股东恩辉投资有限公司（以下简称“恩辉投资”）以每股0.7325港元将8.85亿股出售给河南同晟置业有限公司（以下简称“同晟置业”），占建业总股本的29.01%。

同晟置业为河南铁建投集团下属房地产业务平台，这一交易完成后，胡葆森控制下的恩辉投资持有建业地产41.72%股份，河南铁建投则成为建业地产第二大股东。

从2020年7月以来，建业地产一直在生死边缘徘徊，这次河南铁建投入股，也是继深圳国资入股华南城后，又一个国资救助民营房企的案例。

一位熟悉情况的人士告诉经济观察网，河南国资出手救助建业，一方面是过去建业为河南作出了贡献，“对河南，胡葆森基本是有求必应，帮助解决了很多实际困难，公司遭遇困难，政府出手相救也是顺理成章”。

另一方面，这两年河南诸如永煤爆雷、村镇银行等各类事件频发，“实际上政府也很难，但在当前情形下，当地不希望再出问题”，上述人士表示。

战投落地

新进入建业董事会的邓高强和时松均来自同晟置业，其中邓高强为同晟置业党委书记、董事长，时松为河南铁建投集团投资管理部总经理、同晟置业董事。

按照建业地产方面表述，同晟置业作为财务投资者，不介入建业地产具体业务。

经过这一轮变动，建业地产董事会中的职业经理人全部退出，7名董事中，胡葆森为唯一的执行董事，胡葆森的女儿李桦为非执行董事，非执行董事邓高强和时松来自同晟置业，其他三名均为独立董事。

建业地产引入战投要追溯到今年五六月份，这也是河南省对建业地产众多救助措施中的一项。5月中旬，河南省文化产业投资有限公司从建业地产接手“只有河南·戏剧幻城”49%股权和建业华谊兄弟电影小镇90%的股权。

6月1日，建业地产、恩辉投资与同晟置业签订框架协议，协议主要分为两部分：一为恩辉投资将向同晟置业出售8.6亿股建业地产的股份，每股不超过0.8港元。

7月21日，恩辉投资与同晟置业正式签署股份买卖协议，根据每股0.7325港元计算，这次股份交易的金额为6.48亿港元，折合成人民币约为5.58亿元。这一价格与建业地产股价相比有一定溢价，但从净资产来看，相当于两折获得。

根据协议，股权交易金额全部以现金结算，恩辉投资同意，交易所得现金将全部以借款形式提供给建业地产作为补充运营资金。

作为股权交易补偿性措施，协议第二项内容涉及同晟置业为建业地产提供融资，具体为建业发行不超过7.08亿港元的2024年到期可换股债券，这些债券将由同晟置业认购，票息为5%。

根据协议，同晟置业可以按照1.2港元的换股价全部或部分将债权转换为股份，届时建业地产将以发行股份方式进行债转股，在今年5月31日的股东大会上，增发股份的议案已经获得通过。

如果同晟置业全部换股，涉及5.59亿股建业地产股份，相当于建业地产已发行股本的19.9%或换股股份扩大后的16.6%，届时同晟置业持有建业的股份将超过胡葆森控制下的恩辉投资，成为建业地产第一大股东。

在股份买卖协议中，除了股份转让外，双方还约定了一系列条件，包括：第一，公众持股量不得低于上市规则的规定；第二，股份出售完成后，同晟置业可提名两名董事；第三，恩辉投资所得款项以股东贷款形式提供给建业地产。

按照公告内容，只有这些约定的条件达成后，股份出售的协议才算完成，同晟置业也会履行认购建业地产发行的可转债。建业方面称，发行可转债的事宜还在与同晟置业进一步商讨中，相关条件落实后，预计将很快启动。

为什么是建业

2022年是建业地产成立30周年，胡葆森曾在多个场合强调过，他最引以为豪的，一个是建业没有拖欠过金融机构的钱，二是建业没有欠过政府的税收。

截至8月3日，建业地产有8笔存量美元债，合计余额24.46亿美元，其中有一笔5亿美元年内到期，2023年有3笔合计9亿美元到期，2024年有3笔合计8亿美元到期，2025年有一笔2.6亿美元到期。建业没有存量国内信用债。

按照建业2021年财报，2022年需要偿还的有息负债共计68亿元，前述年内到期的5亿美元占一半左右，这笔美元债能否按时偿还关系到建业的信用，也考验着建业的筹资能力。

7月13日，惠誉将建业地产评级下调至B，列入负面观察名单。惠誉给出的理由是，建业地产的流动性紧缩，上半年合同销售疲软，美元债偿还和国资入股均存在不确定性。

7月15日，标普也将建业地产评级下调至B-，列入负面信用观察名单。标普认为，建业地产在执行偿债计划时可能面临较高风险，同时，鉴于河南地产业境况不佳，建业地产的复苏之路将举步维艰。

一周后的7月21日，恩辉投资出售29.01%建业地产股份给河南铁建投正式签约。7月27日，建业地产开始向指定离岸账户汇出兑付金，7月31日，建业发布公告称，已经购回2732.5万美元。

建业地产该笔5亿美元债券发行于2019年8月8日，到期日为2022年8月8日，发行票息6.875%，每半年付息一次。目前该笔美元债价格已经涨至97.88美分，近一个月涨幅达到了26.2%。

对于能否完整偿还该笔美元债，一位接近建业的人士表示：“资金到位一部分，就汇出一部分，从我们判断来看，应该没问题。”

2021年下半年，房地产进入流动性风险高发期，由所在地政府救助房企的传言不少，但真正落地的并不多。截至目前，除了深圳国资入股华南城、河南国资入股建业地产外，鲜有落地案例。

最早传出的是廊坊市国资入主华夏幸福，虽然华夏幸福化债方案已出，但由于种种原因，当初包括收购华夏幸福产业新城资产、控股华夏幸福的等一系列方案，至今未有实质进展。

建业获得援助，一定程度上与胡葆森在河南数十年积累的口碑有关。上述熟悉情况的人士表示，包括“只有河南·戏剧幻城”、建业华谊电影小镇等项目，投入巨大但回报很小，从商业上很难成立，但胡葆森做了，其中“只有河南·戏剧幻城”一个项目投入资金就达60亿元，即便每年收入过亿，也需要60年才能收回投资。对建业来说，这些投资显然不是一笔经济账。

“只有河南·戏剧幻城”位于郑州中牟县，占地622亩，拥有21个剧场、近千名演员，被誉为中国规模最大、演出时长最长的戏剧聚落群之一，于2021年6月6日正式开城营业。

而且，建业的房地产开发业务基本覆盖了河南每一个市县，牵一发而动全身。经历了村镇银行事件及人才房断供事件后，河南地方也尽量避免其他类似事件的发生。

求生之路

建业扎根河南，拥有建业地产、建业新生活、筑友智造科技和中原建业等4家上市公司，业务覆盖地产、文旅、酒店、商业、农业、物业、代建和科技等多个领域。

2021年720暴雨不久后，一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》开始广泛流传，这份被称为求救信的报告，首次将建业的危机公之于众，穆迪和标普先后下调了建业的评级。

根据这份报告，河南水灾，建业直接损失超过5亿元，间接损失超过50亿元，尤其是足球小镇的道路和设施完全冲毁，同时，部分在建楼盘在洪水中遭受不同程度损坏，工期被拉长。

如果说水灾影响是暂时的，疫情带来的影响更为深远，在2021年9月举行的沟通会上，时任建业地产执行董事、总裁的王俊透露，疫情出现后，郑州部分区域，商丘、三门峡等市叫停了施工和售楼处运营，即便是没有叫停，销售也大打折扣。

求救信发出不久，河南省出台了“金十条”，对受灾企业进行帮扶，建业逐步恢复元气，2021年8月销售金额同比持平，到了9月，文旅、酒店、建业大食堂、商场及绿色基地悉数复工复产。

但紧接着，以恒大为代表的多家房企相继爆雷，引发金融机构对房地产抽贷、断贷，地方住建部门加强预售资金监管，加上房地产销售一路下滑，整个房地产行业陷入流动性危机中，建业地产也再次进入席卷全行业的风险之中。

与大多数同行相比，虽然河南市场不如长三角，但建业似乎还不是最困难的房企，2021年，建业销售金额600亿元，同比下降12%，但同期偿还了4笔美元债，并没有出现违约和展期的情况。

不过，胡葆森还是嗅到了危机，2022年春节过后，建业开始对组织构架进行调整，五级构架精简到三级，总部有50%左右的人员被分流一线。彼时胡葆森说，经历了特大暴雨和疫情，建业需要进行一次这样的变革。

对内改革的同时，建业也开始对外寻求可能性，2021年11月，与中原银行达成战略合作，计划从中原银行获得不超过百亿综合融资额度；2022年初，建业先后与中海、中电建等央企签署合作协议。

今年4月，建业与万达达成合作协议，计划将全部商业项目出租给万达商业运营。彼时市场传言，建业将全部商业委托给万达，万达借款10亿元给建业地产，但双方对此都没有正面回应。

一直到5月底，建业求生之路出现转机，河南文投先后接手建业两个文旅项目的股权，河南铁建投入股建业的事宜也签署框架协议。虽然之后市场质疑能否落地，但随着邓高强和时松进入建业董事会，也意味着入股事宜正式落地。

胡葆森的河南情结

在中国房地产行业中，胡葆森算得上是元老级的人物，与他同时代成长起来的开发商王石、冯仑等均已经离开房地产，他是为数不多至今还活跃在一线的92派。

创办建业地产前，作为河南省政府外派人员，胡葆森在香港工作了10个年头，与大部分那个时代的企业家一样，1991年胡葆森放弃铁饭碗选择创业，第二年回到郑州，将自己的根扎在河南。

2021年6月，在“只有河南·戏剧幻城”开幕式上，导演王潮歌讲起一个故事，说有一天，胡葆森给她打电话，要花很多钱干一件大事，问王潮歌来吗？王潮歌说：“我比你还憨，我来，走到一半我说你稍等，我再带1000多个艺术家来，和你一起在麦地打滚。”

王潮歌说，胡葆森是全河南最憨的人，因为没有人会花60多亿元用四年时间在麦地里建一座城；但胡葆森又是全河南最精明的人，因为他知道，向地下投下的种子，结出来的不仅仅是粮食，而是能奉献给子孙的信仰。

根据身边人的描述，胡葆森对河南有着极其深厚的感情，做了很多“花钱不见效益但能造福后代”的事情。

在“只有河南·戏剧幻城”开幕式上，胡葆森讲起小时候生活在濮阳的经历，几乎每天都能看到讨饭的人。所以他说，没有苦难，就理解不了粮食的价值，没有粮食，就不知道河南对中华民族繁衍作出的贡献。

“没有苦难，人性的光芒就会失色”，胡葆森说，经过与王潮歌反复磨合讨论，最终决定了将粮食作为“只有河南·戏剧幻城”的主线，“‘只有河南·戏剧幻城’这座城建设用了四年，但这个想法可能已经有40年了”。

或许正是这种思维，才让胡葆森做了一系列烧钱的项目，在河南各地兴建建业大食堂，将建业的业务深耕于河南一省。在多数房企选择向全国扩张的时候，胡葆森和建业选择扎根河南，房地产是一个周期性波动较大的城市，扎根一个省份面临的风险不言自明，这也是很多人不理解胡葆森的地方。

2017年全国大部分城市限购后，当多数房企将战略向一二线城市收缩时，建业再一次出人意料地放弃郑州，将市场下沉至河南三四线城市，曾经一度失去在郑州市场的龙头地位。

在河南房地产领域，胡葆森也是一位备受争议的企业家，建业的很多决策在外界看来是错误的，但最后的结果似乎也没有外界想象的那么不堪。

上述接近建业的人士表示，胡葆森这一代人有情怀，但多数比较执着，王石禁止万科多元化，胡葆森固守河南，都带有明显的时代痕迹，“外面的人理解不了，但他们有自己的逻辑，而且也能经得起时间考验”。

与多数身陷流动性危机的同行相比，虽然现在说建业重生还为时尚早，但建业无疑已经走出最为关键的一步。