中海把暖意传递给每个人

资讯2022-09-01 11:16

“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场,仍然在前进的企业分散成几个梯队,一批企业在咬牙坚持,一批企业在第一梯队领跑。”中国海外发展董事局主席颜建国在2022年中期业绩的主席报告书中这样写道,并直言中海身处第一梯队,粮草充足,并拥有43年的长跑经验,“我们的目标是夺取胜利”。

行业寒意阵阵,如中海管理层在业绩交流会上总结,短期市场仍然承压,而这取决于两个因素影响,一是取决于宏观经济总体变化;二取决于出险房企困难问题解决的进度。

上半年,全球经济遭遇新冠疫情、美元加息、俄乌战争等多因素冲击,中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力。

在国内经济与居民收入增长预期转弱的形势下,叠加房企债务不断出现违约,从2021年7月至今年6月,国内商品房销售连续12个月单月同比下降,“经历了自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期”。

这是置身其中的每个人都能感受到的“寒意”,但中海管理层仍亮出一组组中期业绩数据,希望把暖意传递个链条上的每一个人,这其中包括股东、购房者、金融机构、政府以及全体员工共5方,形成信心循环体。

致股东:业绩逆势争先

中期业绩显示,中海地产上半年实现收入1037.9亿元,同比减少3.79%;股东应占溢利为167.4亿元;净利润率为16.1%,同比下降3.2个百分点。

期内销售合约额1385亿元,同比下降33.2%,排名较2021年末上升两位至行业第四。

行业深刻调整正当时,这一份成绩单放到同期同行的业绩表现中,就能看出在上半年市场突围有多不易。

此外,据不完全统计,目前约有80余家A+H股上市房企公布了半年业绩预告,盈利预警的企业数量持续增多,几乎所有房企出现业绩大幅下滑,其中不乏央企、地方国企及示范房企等头部公司,有超过半数房企出现业绩亏损。

颜建国在业绩交流上指出,目前,房地产行业处于上下半场转换的阵痛期,短期市场承压,而这主要取决于两个方面:一是取决于宏观经济的整体走势;二是取决于“出险房企”遇到困难的解决进度。

即便是处于塔尖的中海,带着“头部”“央企”的标签,只要置身行业之内便能真切感受到市场的寒意,没有例外。

中国海外发展行政总裁张智超透露,上半年最难的是1-4月份,全国商品房销售同比下降幅度比较大。5、6月份有所收窄,特别是6月份明显收窄。

在这种情况下,中海销售下探了28%,其所在城市的总销售下探约42%。多个研究机构收集的数据均显示,今年1-6月国内百强房企销售额同比降幅达50.3%,TOP10房企的销售额同比降幅为45.5%。

颜建国透露,6月份项目的客储量、到访量有所回升,成交量在6月份也创造了最好的销售纪录。但是7、8月份是传统的销售淡季,也包括疫情及其他一些因素的影响,客访量相对较低,目前处于承压阶段。短期市场表现来看,不同城市存在的客储、成交也有一些点状的亮点,一线核心城市半年销售表现占优,北京以240亿元贡献了超17%的销售额,此外天津为114亿元、广州101亿元;在香港销售创历史新高,达到130亿港币、。

中海坚持没有采用降价促销来推高销售,这是管理层以期维持为公司长期高质量发展做好保障的战略底线。

颜建国认为,宏观经济的恢复以及出险房企问题的逐步解决,对于市场树立信心、对消费者的信心很重要。

业绩交流会上,有投资者提问时评价:“特别高兴看到公司上半年很稳健,应该讲,业绩是很暖心的。颜主席强调中海‘又好又快’发展,这四个字大家体会尤其深刻。”

中海管理层还宣布,派发中期股息每股40港仙。

致购房者:百分之百交楼

7月,全国多个城市的停工烂尾项目的业主发起“集体停贷”,宣告不会再对其按揭贷款进行供款,直至楼盘复工,此举引发市场对银行按揭贷款风险的担忧,再次冲击新房销售市场;同时,众多业主在停贷“檄文”中直指开发商等挪用预售资金,房企与购房者之间的信用“裂痕”再被拉大。

面对投资者提出的“保交楼”是否对公司带来压力的问题,张智超这样答复:保交楼是保民生、保社会稳定的重要政策要求。目前市场上部分项目出现了状况,但不是普遍问题,只是点状在部分城市、部分项目上存在。

风波之下,中央要求地方政府压实责任,牵头处理好相关保交楼工作。各地政府也加强了预售资金监管,相关地方成立纾困基金等手段来解决保交楼的问题,取得了一定的效果。同时,因为保交楼事件的影响,推动消费者倾向于选择经营稳健、实力雄厚、信用好的企业,这对中海而言,是危中的“机”。

“我们能够百分之百交楼。”张智超用数据说话,上半年中海实现了100%的高品质交付,其中还有1/3实现了提前交付,“在当前形势下,保交楼对我们不是问题,反而是一个竞争优势”。

诚然,购房者买房能收到房子,本是买卖守约守信应有之义,交付只是第一步,但在多家房企暴雷、市场下行之时,却成为了一大卖点。中海仍然不忘初心,坚持品质交付才是实力,只有高品质的产品才能持续获得消费者的信赖,确立企业良好的口碑。

致金融机构:财务稳健

行业缩表成为共识,行业见顶,大环境充满变数。业绩会上,对于行业发展模式问题,颜建国认为,目前行业正处在上下半场转换期,很多未来形势在这个转换期会不断明朗,一是房地产企业的专业化程度会越来越高,业务更加聚焦。二是第房企的规模发展会分化,投资策略上更加聚焦。三是房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健,杠杆率会控制在适当程度。过去一年行业教训十分深刻,杠杆太高、表外资产等等,都会给企业经营带来巨大压力。

对于中海管理层提出的行业下半场概念,有投资者进一步提问下半场的持续时间、何处见底。

颜建国坦言要给出行业下半场的精准定义,很难,但目前公司判断以及结合专家分析,下半场房地产开发总量从去年18万亿降到10万亿左右可能是合理的。

中海一贯坚持稳健审慎的财务策略,截至6月底,中海的资产负债率(剔除含税预收款项)54.6%、净负债率(净资产用全口径)39.0%、现金短债比(扣除受规管的物业预售所得款)2.4倍,由始至终均没有“三道红线”踩线的烦恼,稳稳守住“绿码”。

期内,平均融资成本为3.44%,继续保持行业最低区间,在行业动辄9%乃至两位数的融资成本环境下尤为出彩。

其中,中海上半年发行的“22中海03”债券利率低至2.75%,“22中海企业MTN003A”利率低至2.63%。

4月7日,中海发行了全国规模最大的绿色(碳中和)CMBS产品,发行规模50.01亿元。

在行业面临融资难的共性难题背景下,中海仍能实现稳健的财务管理、降低财务成本实属不易。

当前,信用危机弥漫整个地产行业,现金流情况成为衡量企业安全性的第一指标。财报显示,截至上半年末,中海总借贷为2698.2亿元,持有现金和银行结余为1253.2亿元,净借贷比率为41%,为行业较低水平。

基于此,惠誉、穆迪、标普、联合均给出了行业最高信用评级,依次为A-、Baa1、BBB+和AAA。

致政府:用投资表信心

在不确定的市场形势下,中海明确自己首先要“敬畏市场,稳字当头”,让自己立于不败之地。

在3月底2021年业绩会上,中国海外发展副主席罗亮强调,“战略稳健是我们的基因,但我们绝对不会为了刻意的稳健,丧失任何超常发展的机会,也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”中海毫不掩饰其在现金流充裕条件下逆势扩张的野心。

这是一家经历过1997年亚洲金融风暴洗礼的企业,深刻理解敬畏市场的重要性。颜建国曾表示,过去一段时间,中海因为没有加杠杆高歌猛进,被认为过于保守。而如今潮水退去,中海成为不确定市场中确定的力量,是表现最稳健的企业之一。

市场低迷之时,中海希望用真金白银的投资表明自己看好房地产行业的决心。

谈及未来几年的“三稳”发展策略,其中一“稳”便是抓住土地市场竞争强度降低的机遇,持续投入资源,进一步强化在主流城市的竞争优势,大幅提升主流城市的市场份额。

上半年,中海斩获27宗土地,购地金额达531亿元,新增货值约1082亿元。此外,抓住行业洗牌的机遇,捕捉同业并购的机遇,中海积极“买买买”,上半年在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权,并购投入超过106.6亿元。

持续投入的基础是手握千亿现金,但更入的逻辑是中海对房地产下半场的市场空间有信心。下半场,市场总量将下行,但仍将是一个规模巨大的市场。需求来自于多个方面,包括城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应及改善需求、以及住房折旧与新建的动态平衡等。有效的需求继续存在,市场空间仍旧巨大,这是中海对房地产中长期市场很有信心的原因。

房地产业事关国计民生,牵动居民、房企、上下游行业、地方政府、金融机构等多方利益。在“房住不炒”的定位下,自2021年9月央行定调“两维护”以来,为促进房地产市场平稳健康发展,今年上半年中央及各级地方政府又密集出台了各类稳地产政策,力促行业良性循环。

致员工:感谢逆势争先的勇气与行动

2022年是中海在港交所上市30周年。

作为中国最早上市的房地产企业之一,中海历经多轮经济与房地产周期磨砺,实现稳健、持续、高质量发展,成长为中国房地产行业的一面旗帜,彰显着公司对于商业文明始终如一的坚守、“稳如磐石,值得信赖”的企业形象。

主席报告书中,颜建国历数过去半年的业绩表现,最后不忘向过去数十年为中海从小到大、从弱到强付出青春与心血的同仁表示敬意。

最后一段,颜建国把篇幅留给了公司内部,向董事局同仁和全体员工致以衷心感谢,“感谢他们在艰难市场中逆势争先的勇气与行动,以及夺取胜利与追求卓越的决心,并衷心感谢股东及合作伙伴的支持和信任”。

作为中长期策略,中海管理层提出的“稳”为“行稳致远”,打造面向下半场的护城河,强化竞争优势。

具体而言,中海将进一步加强传统竞争优势,让长板更长,这些优势包括其历来有的财务稳健、资金充裕、业务布局合理、货量结构优质、融资成本低、成本费用管控能力强、盈利能力强等优势。同时,面向下半场新的形势与新的客户需求,中海表示将聚焦业务、聚焦市场、聚焦管理资源,从战略、组织、人才、机制、文化五个方面,持续增强核心竞争优势。

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